대항력이 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인은 어떠한 차이가 있을까요? 이번 포스팅에서는 대항력에 대한 간단한 의미와 임차인의 대항력에 대해 다루도록 하겠습니다.
대항력이란?
대항력은 법률상(부동산 경매)의 중요한 개념으로 이미 성립된 권리 관계를 제 3자가 부인할 경우, 그 부정 자체를 물리칠 수 있는 권리를 말합니다. 이는 부동산 임대차 관계에서 중요하게 작용하며, 대항력의 존재는 임차인이 주택임대차 보호법 아래 보호받을 수 있는 권리를 가질 수 있는 것을 의미합니다.
이러한 주택임대차 보호법은 특별법으로서 다른 법보다 우위에 있는 성격을 지닌다는 점을 인지해야 합니다.
내가 거주하고 있는 주택이 집이 경매나 공매로 인해 소유권이 변경되더라도 계약 기간 동안 안정적으로 거주하고 퇴거 시 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 반면 대항력이 없는 경우 임차인은 보증금을 잃고 그 즉시 주거지를 떠나는 상황이 올 수도 있습니다.
대항력의 발생 조건은 전입신고와 점유가 이루어져야 하며, 이 날짜가 말소기준권리보다 빨라야 성립됩니다. 예를 들어 집주인이 원룸을 담보로 은행에 돈을 빌린 후 연체가 발생해 은행이 원룸을 경매애 부치는 경우, 이때 대항력 있는 임차인은 경매로 인한 소유권 변경에도 불구하고 보증금과 점유권을 주장할 수 있습니다.
더 구체적으로 근저당 설정일이 2021년 8월 5일일 경우, 같은 해 8월 4일에 전입신고와 점유를 한 임차인은 대항력이 있습니다. 여기서 전입신고를 했다면 익일 0시부터 대항력을 취득하게 됩니다.
여기서 만약 근저당 설정일과 전입신고일이 같다면 근저당의 경우 접수하면 바로 서류상 날짜와 시간이 남으며, 대항력은 익일 0시라는 점을 인지해야 합니다.
이처럼 대항력은 임대차 관계에서 임차인의 권리를 보호하는 중요한 요소로 부동산 거래 및 임대차 계약 시 등기사항전부증명서(등기부등본)을 정확하게 확인하여 이를 명확히 인지하는 것이 좋습니다.\
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대항력이 있는 임차인
대항력은 임차인이 주택임대차 보호법 하에 보호받을 수 있는 권리로 인차임이 자신의 권리를 주장할 수 있는 법적 기반을 제공합니다.
법적으로 전입신고를 하면 대항력이 발생하며, 이는 전입신고 날짜가 최우선 권리일 때 유효합니다. 전입신고와 확정일자를 받는 것은 경매 시 보증금 회수할 수 있는 근거를 제공합니다.
예를들어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 하며, 보증금이 낙찰 금액을 초과하는 경우 낙찰자가 차액을 전액 부담해야 합니다.
임대차 계약 기간이 종료될 때까지 집을 비울 필요가 없으며, 임차인이 혹 확정일자를 받지 않았어도 임차인을 내보낼 수 있는 방법은 보증금을 반환하는 경우입니다.
대항력이라는 것은 임차인 입장에서 내 보증금을 보호 받을 권리와 점유할 수 있는 권리를 가질 수 있지만 경매 낙찰자 입장에서는 꼭 신경써야 되는 부분입니다. 만에 하나 권리분석을 잘못하여 대항력이 있는 임차인이 있는 목적 부동산을 낙찰 받았다면 그 리스크는 고스란히 낙찰자가 감당해야 합니다.
대항력이 없는 임차인
대항력이 없는 임차인은 임차인 입장에서 상당히 취약한 경우입니다. 대항력이 없다면 임차인은 보증금을 잃고 주거지를 떠날 위험헤 처하게 되는 반면, 경매 투자자에게는 추가 부담 없이 매력적인 기회가 될 수 있습니다.
이러한 상황을 예방하기 위해 임차인은 전입신고와 확정일자를 받음으로써 자신의 권리를 보호받아야 합니다. 확정일자가 있으면 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있으나, 배당요구를 하지 않은 경우 이 권리를 포기하는 것으로 간주됩니다.
임차인 입장에서 내가 거주하고 있는 주거지가 경매 상황에 닥친 경우 확정일자가 있고 배당요구를 했다면 임차인은 선순위 채권자들에게 돈이 배당된 후 남은 금액에서 보증금을 받을 수 있습니다. 하지만 앞서 선순위 채권자들에게 모든 낙찰금이 배당 되었다면 보증금은 돌려받지 못할 수 있습니다.
또한 보증금이 작은 경우 임차인은 법적으로 ‘소액 임차인’으로 분류되어 추가적인 보호를 받을 수 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰금에 포함된 최우선변제금으로 간주되기 때문입니다.