외국인 재외국인 부동산 양도소득세 소득세 신고 납부와 절세 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산을 매매하여 양도할 때 많은 분들이 외국인들에게는 세금이 중과되는 것이 아닌가 생각할 수 있습니다. 하지만 세금을 부과하는 기준으로는 외국인이라고 차별을 하지 않습니다. 하지만 이러한 차별을 두지 않는 기준이 있는데요. 외국인과 재외국인의 부동산 양도소득세 양도세에 대해 알아보겠습니다.
부동산 양도소득세란
부동산 양도소득세란 줄여 말해 양도세라고 표현하며, 어떠한 부동산이나 분양권 등을 매도할 때 발생하는 이익에 대해 과세되는 세금입니다. 다시 말해 목적 부동산이나 분양권 등으로 수익을 본 금액에 맞는 세금을 말합니다. 양도세는 양도차액에 대한 수익이 발생하지 않았을 경우에는 부과되지 않습니다.
양도소득세 부과 세율표
- 1,400만 원 이하 : 6%
- 5,000만 원 이하 : 15%
- 8,800만 원 이하 : 24%
- 1.5억 원 이하 : 35%
- 3억 원 이하 : 38%
- 5억 원 이하 : 40%
- 10억 원 이하 : 42%
- 10억 원 초과 : 45%
양도소득세의 부과 세율은 상위의 내용과 같으며, 장기보유 특별공제에 따라 2~3년 8%부터 10년 이상 시 40%가 공제 됩니다. 이 부분을 알고 계셔야 외국인과 재외국인의 양도세 절세를 받는 기준을 이해할 수 있으니 참고 바랍니다.
1세대 1주택자 장기보유 특별공제
- 2~3년 : 8%(거주기간)
- 3~4년 : 12%
- 4~5년 : 16%
- 5~6년 : 20%
- 6~7년 : 24%
- 7~8년 : 28%
- 8~9년 : 32%
- 9~10년 : 36%
- 10년 ~ : 40%
2~3년 구간만 거주 기간을 기준으로 하며, 그 이후부터는 보유 기간이나 거주 기간을 기준으로 합니다.
외국인 재외국인의 부동산 양도소득세는?
우리나라 세법에서는 외국인과 재외국인이라고 부동산 양도세에 있어 특별 중과 부과를 하고 있지 않습니다. 다만 차별을 두는 기준은 국내 거주자와 비거주자로 나누어 구분을 두고 있으며 양도세 자체에는 더 많은 세금이 부과되는 것이 아닌 국내 거주자에게는 위에서 언급한 1주택자 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어 납부해야 하는 세금에 있어 특별 공제가 가능합니다.
국내 거주자와 비거주자의 기준은?
여기서 설명하는 국내 거주자와 비거주자는 외국인뿐만 아니라 외국에 장기 체류 중인 국내 국적의 사람에게도 해당되는 내용입니다. 국내 거주자의 기준은 국내에 주소를 두고 있거나 국내에 거소를 183일 이상 한 사람들로 양도세의 부과되는 세금이 큰 만큼 여건이 된다면 이를 이용해 절세하는 방법이 있습니다.
외국인 재외국인의 양도세 신고 납부 절차
목적 부동산의 매수자가 개인인 경우와 법인인 경우로 나뉩니다. 일단 개인일 경우 먼저 알아보겠습니다.
- 매수자가 개인인 경우
매수자가 개인이라면 매도자(외국인, 재외국인)의 양도세에 있어 매도자가 직접 신고하고 납부해야 합니다. 부동산의 양도와 소유권 이전 등기가 이루어지기 전에 「부동산 양도 신고 확인서」를 등기소에 제출해야 합니다. 이러한 절차를 거친 후 소유권 이전이 완료됐다면 기존에 「부동산 양도 신고 확인서」의 내용을 근거로 세무서에 양도세를 납부해야 합니다. 여기서 한 가지 참고할 점은 「부동산 양도 신고 확인서」는 세금을 납부하는 과정이 아닌 말 그대로 양도세 신고의 대상자임을 확인하여 양도세 세금 납부를 하지 않는 것에 대한 방지를 위한 과정입니다. - 매수자가 법인인 경우
만약 매수자가 법인이라면 매수자 측에서 매매대금의 일부를 원천징수하여 세무서에 선납부를 하게 됩니다. 이후에 매도자(외국인, 재외국인)는 매수인이 미리 납부한 원천징수액을 공제하여 정산하게 됩니다. 이런 경우 양도세의 납부는 매수자가 하게 되는 것이며 양도세의 원천징수 의무를 가진 측도 매수자가 됩니다. 이때 원천징수되는 금액은 양도가액의 10%나 양도 차액의 20% 중 적은 금액으로 되며, 이러한 과정을 거친 후 매도자는 세무서에 양도세를 신고하고 이전에 납부된 원천징수액에서 추가 납부가 되거나 환급을 받으면 됩니다. 여기서 참고 할 점은 매도자 즉, 외국인이나 재외국인이 양도세를 신고, 납부, 비과세, 과세미달에 해당이 된다면 양도세 신고할 세무서에 「비과세 등 확인서」를 받아 매도인에게 제출 된다면 원천 징수에 있어 면제 됩니다.
외국인 재외국인의 양도세 선납은 의무인가?
가끔 외국인이나 재외국인이 부동산을 매도하는 경우 양도세의 선납이 의무라고 말하는 이들이 있습니다. 하지만 이는 틀린 말입니다. 상대적으로 국내 국적자와 다르게 복잡한 과정때문에 생긴 오해이며, 이러한 복잡한 과정이 싫어서 미리 납부하는 외국인이나 재외국인이 있기 때문에 발생한 잘못된 상식입니다.
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이번 포스팅을 정리해 보면 양도세의 부과는 국내 국적자이건 외국인이건 더 큰 금액이 부과되는 것이 아닌 국내 거주자와 비거주자로 나누어 1주택자에 있어 장기보유 특별 공제를 받을 수 있느냐 없느냐의 차이입니다. 그리고 외국인의 양도세 절세를 원한다면 국내 거주자의 기준에 충족되어 장기 보유 특별 공제를 받는 방법이 있습니다. 하지만 이 경우 많은 여건이 가능해야 하는 부분입니다. 여기까지 외국인 재외국인 부동산 양도소득세 소득세 신고 납부와 절세 방법에 대해 알아보았습니다.