환산보증금이란 단어를 알고 계신가요? 월세를 다른 가치로 표현하는 지표로 상가보호법과 주택 소액임차인의 보호 등 여러 곳에서 필요한 기준이 되는 지표입니다.
이러한 환산보증금은 생각보다 필요한 경우가 있으며, 계산 방법 또한 알고 있다면 많은 도움이 될 수 있습니다. 어렵지 않은 계산법으로 이번 포스팅에서는 환산보증금이 무엇인지, 그리고 계산하는 방법, 어떠한 경우 필요한지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
환산보증금이란?
가장 많이 쓰이는 곳은 상가임대차보호법에서 쓰이며, 보증금과 월세를 환산하여 전세의 가치로 표현한 금액입니다. 다시 말해, 임차인이 임대인에게 보증금과 매달 지급하는 월세 형태가 아닌 전세가액으로 얼마나 부담이 가능한지 나타내는 금액입니다. 하지만 월세와 보증금의 환산보증금이 실제 전세 시세와는 다른 경우가 많습니다.
환산보증금이 정확한 명칭이지만 가끔 전세환산가 등 다른 용어로 사용되기도 하며, 부가세, 관리비, 권리금에 있어서는 환산보증금에 포함되지 않습니다.
환산보증금 계산 방법
환산보증금의 계산은 계산기가 필요 없을 정도로 간단합니다. 공식은 아래와 같습니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
만약 보증금 5,000만 원에 월세가 200만 원인 상가가 있을 경우,
200만 원 × 100 + 5,000만 원 = 2억 5,000만 원
2억 5,000만 원의 환산보증금의 값이 나오게 됩니다.
환산보증금이 필요한 경우
환산보증금이 사용되는 주요 사례는 상가임대차 계약과 관련되어 사용되며, 상가임대차보호법에 따라 가장 큰 역할을 합니다.
- 상가임대차보호법의 적용 범위 결정:
상가임대차보호법은 보증금과 월세를 합산한 환산보증금액이 일정 금액 이하인 경우에 적용이 되어, 이 금액이 중요한 수치로 작용됩니다. 지역별로 차이가 있으며, 예를 들어 서울의 경우 9억 원의 이하의 환산보증금액에 대해 상가임대차보호법이 적용됩니다.
- 최우선변제권의 적용:
환산보증금액의 크기에 따라 상가 임차인이 최우선변제권을 받을 수 있는 조건의 적용이 달라집니다. 이 권리는 경매나 공매로 해당 부동산이 넘어갈 경우 임차인의 보증금을 보호하는 역할을 하며, 지역에 따라 임차인 보증금 범위가 차등 적용됩니다.
- 임대차 계약의 보증금과 차임 인상 제한:
환산보증금 범위 내에 있는 임차인과 환산보증금을 초과하는 임차인 모두 보증금과 차임 인상 범위에 대한 제한이 있으나, 환산보증금을 초과하는 경우 갱신 시 보증금과 차임 인상 범위에 제한이 없습니다.
- 우선변제권 없는 상태에서 대응:
환산보증금액이 일정 기준을 초과할 경우, 임차인은 우선변제권의 보호를 받을 수 없습니다. 이 경우 임차인은 다른 방법으로 보증금을 배당 절차에 대응해야 하며, 경매나 공매 상황에서도 임차권을 주장할 수 있도록 준비해야 합니다.
- 전월세 계약 협의 시:
임대차 계약에서 환산보증금을 기준으로 전세에서 반전세의 협의와 월세에서 전세, 전세에서 월세 협의 등 계약 내용에 있어 협의 시 사용되기도 합니다.
- 주택담보대출 시:
은행에서 주택 담보 대출을 실행하기 전 감정 평가하는 단계에서 환산보증금을 기준으로 부동산의 가치를 평가하는 경우도 있습니다.
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환산보증금은 상가임대차보호법의 적용 여부를 결정하는 중요한 역할을 합니다. 이 금액은 지역별로 설정된 기준을 초과하지 않아야 법의 보호를 받을 수 있으며, 그 밖에도 필요한 경우가 발생하기도 합니다. 그럼 환산보증금에 대해 알아보는 포스팅을 마치도록 하겠습니다.