이번 포스팅에서 알아볼 내용은 부동산 환매 조건부 매매 시 필요한 환매특약등기의 의미, 말소, 효력 그리고 부동산 경매에서의 환매특약등기에 대하여 알아보겠습니다. 환매특약등기는 어려운 개념이 아닌 단어의 안에 모든 내용이 들어가 있어 어렵지 않게 이해할 수 있는 내용입니다. 환매특약등기의 의미 먼저 알아보겠습니다.
환매특약등기의 의미
환매특약등기는 단어에서도 보이듯이 환매를 약속으로 등기되는 권리입니다. 환매란 목적 부동산의 매도인이 해당 물건을 매도하였다가 일정 기간 경과 후 지급 받았던 매매 대금과 매매 비용을 반환하게 되는 경우 목적 부동산의 다시 매수하기로 하는 매매계약에 대한 특약입니다. 이는 「민법 590조」를 참고하시면 됩니다.
이러한 환매권에는 제3자에게 효력을 미치므로 환매등기의 권리기간에 제3자가 목적물을 취득하는 상황이 오더라도 해당하는 제3자에게 환매권을 실행할 수 있습니다. 이러한 이유 때문에 환매특약등기에는 환매 기간이 정해져 있어 해당 기간 동안의 권리를 인정받게 됩니다.
환매특약등기의 절차
환매특약등기의 절차에 대해 알아보겠습니다.
- 환매특약등기는 매매로 인한 등기이므로 소유권이전등기신청과 동시에 신청해야 합니다. 신청서 또한 소유권이전등기신청서와 별개로 제출합니다.
- 동시에 신청하는 등기이므로 동일한 접수 번호가 부여되며, 동시 신청에 위반된 경우 사건이 등기할 때가 아니어서 등기신청의 각하 사유가 됩니다.
- 신청서에서는 필히 매수인이 지급한 매매 대금(환매대금), 매매 비용, 환매 기간이 기재되어야 하며, 환매 기간은 5년을 초과할 수 없습니다. 만약 이러한 환매 기간을 정했을 경우 환매 기간에 대해 연장할 수 없으며, 환매 기간을 정하지 않았을 경우 해당 등기의 환매 기간은 5년으로 합니다.
- 매매 계약서와 별도로 환매 특약서를 작성하였을 경우 해당 서류는 등기원인증서가 되며, 매매계약서안에 환매에 대한 내용이 있다면 등기필증 작성용 신청서에 함께 제출해야 합니다.
환매특약등기의 효력
환매특약등기는 채권이므로 등기가 없어도 당사자 간에 효력이 발생할 수 있습니다. 하지만 환매특약등기를 해야 하는 이유는 제3자에게 소유권이 넘어간 경우 제3자에 대해서도 해당 등기의 권리를 주장할 수 있기 때문입니다. 환매특약등기는 제3자에 대한 효력을 위한 등기이며, 환매권등기 후 제3의 취득자에게도 환매권을 행사하여 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
환매특약등기의 말소
환매특약등기의 말소는 환매 기간이 경과하거나 매수자와 매도자 간의 환매권 소멸에 관한 계약을 채결하는 경우 말소가 가능합니다. 즉, 매수자와 매도자 간의 양측 동의가 모두 있어야 말소가 가능하며, 환매 기간이 경과하기 전 환매권자(기존 매도자)가 다른 원인으로 해당 부동산 소유권을 취득함을 써 해당 환매권의 혼동으로 소멸한 경우 환매권자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.
부동산 경매에서의 환매특약등기
부동산 경매를 받을 시 환매특약등기가 있다면 우선 말소기준권리를 찾아야 합니다. 해당 목적 부동산의 말소기준권리보다 앞서서 환매특약등기가 되어 있다면 해당 환매특약등기는 낙찰자가 인수해야 되는 권리입니다. 하지만 이러한 경우 경매의 매각허가 결정 후 환매권자의 결정에 따라야 합니다. 반대로 말소기준권리보다 후순위에 환매특약등기가 되어 있다면 경매의 낙찰로 인해 소멸됩니다.
만약 환매대금이 낙찰금액보다 큰 금액이라면 이를 잘 활용하는 경우도 큰 수익을 가져올 수 있는 상황이 됩니다.
환매특약등기 의미 말소 효력 – 부동산 환매 조건부 매매 시 마무리
환매특약등기는 어려운 개념이 아닌 사람과 사람의 채권에 대한 권리로 실질적으로는 당사자 간에는 등기가 없어도 계약으로만 권리가 인정받을 수 있습니다. 하지만 매수자가 제3자에게 해당 부동산의 소유권을 넘기는 경우 이러한 환매계약은 사람과 사람 간의 채권이므로 제3자에게 권리를 주장할 수 없습니다. 이러한 상황을 위해서 환매특약등기를 하는 이유입니다. 이번 포스팅에서는 부동산 환매 조건부 매매 시 필요한 환매특약등기의 의미, 말소, 효력 그리고 부동산 경매에서의 환매특약등기까지 알아보았습니다.