부동산 상식으로 확정일자와 전세권 설정 등기의 차이 그리고 더 강력한 것 어떤 것일지 또한 해당 등기의 개념과 효력에 대해 어떤것이 더 강력할까?에 대해 알아보겠습니다. 임대차 계약 시 가장 중요한 것은 무엇일까요? 중요한 것은 한두 가지가 아니겠지만 가장 중요한 것은 내 보증금을 지키는 일 일 것입니다. 대부분의 임차인들은 내 보증금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자를 받게 되는데요. 보증금을 지키기 위한 방법 중에 전세권 설정 등기란 것도 있습니다.
오늘은 확정일자와 전세권을 비교해 보도록 하겠습니다.
확정일자의 개념
확정일자는 주택임대차보호법에 따라 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 제도인데요. 확정일자를 받는 의미는 ‘이날부터 내가 이 집에 거주하고 있습니다.’ 를 증명하는 내용이라고 보면 됩니다. 확정일자를 받아야 하는 이유는 확정일자를 받아야 최악의 경우 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 만약 내가 전세나 월세로 살던 집이 경매로 넘어가게 된다면 확정일자를 받음으로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등 임대인에게 내 보증금을 보장받을 권리가 생기기 때문입니다.
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전세권 설정 등기
전세금(보증금)을 지급하고 내가 살고 있는 집에 대한 점유를 인정받고, 그에 따라 사용과 수익을 할 수 있으며, 해당 부동산 등기상에 올라오는 후순위 권리자보다 해당 채권을 우선변제를 받을 수 있는 물권입니다.
이렇게 말하니 어려워보이지만 쉽게 풀어서 다시 말하면 내 보증금에 대한 권리를 인정받고 내 전세권 설정 보다 나중에 등기된 사항들에 있어 보다 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
확정일자와 전세권 두 가지 모두 내 보증금을 보호받기 위한 수단은 동일합니다. 하지만 이 두 가지는 다른 차이점이 있는데 그 차이점에 대해 설명하겠습니다.
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전세권 설정 등기와 확정일자의 효력 차이
전세권 설정 시에는 집주인의 동의가 필요합니다. 확정일자는 집주인 동의 없이 임차인 단독적으로 받을 수 있는 제도이지만 전세권은 집주인의 동의가 있는 상태에서 등기를 해야 하는 과정이 필요합니다.
확정일자는 전입신고를 해야 확정일자를 받을 수 있지만 전세권 설정은 점유하지 않거나 전입신고가 없이도 할 수 있습니다. 확정일자는 임차인을 보호하기 위함이고 전세권은 내 채권을 보호하기 위함의 목적이 있어서 그렇습니다.
비용에 차이가 많이 납니다. 확정일자는 행정복지센터(동사무소)에 방문하여 단돈 600원으로 받을 수 있는 반면에 전세권 설정 등기는 전세금에 따라서 가격이 많이 올라갑니다. 대략적으로 전세권 설정할 금액이 1억 원이라면 약 20만 원대 정도의 비용이 필요합니다.
만약 집이 경매로 넘어갔다면 보상액의 차이가 날 수 있습니다. 확정일자는 접근이 임차인을 보호하기 위함입니다. 그래서 토지와 건물분이 따로 등기가 되는데요. 확정일자를 받아 보상을 받을 시 이를 구분하지 않고 토지금액과 건물 금액의 합산에서 내 보상 범위가 정해집니다. 하지만 전세권은 토지분과 건물분에 있어서 건물분에만 해당되므로 내 전세금보다 한참 못되는 금액을 보상받을 수도 있습니다.
여기까지 확정일자와 전세권 설정 등기의 차이와 효력에 대해 알아보고 어떠한 방법이 더 강력할까?에 대해 알아보았습니다. 여러 상황이 존재하듯 본인의 상황에 맞는 방법을 선택하여 현명한 방법으로 자신의 보증금을 지키시길 바라겠습니다.