토지의 용도지역 구분과 용도 별 최유효이용에 대해서 알아보겠습니다. 최유효이용이란 말을 아신가요? 최유효이용이란 사전적 의미에서는 「부동산을 합법적·합리적이며 최고·최선인 이용 방법으로 활용하여, 부동산의 유용성이 최고로 발휘될 수 있도록 하는 일.」 이라고 서술되어 있습니다. 말 그대로 어떠한 토지의 최후엔 어떤 용도로 이용할 지 정하는 것이라고 생각하면 쉽습니다.
어떠한 토지마다 사용하는 목적은 다릅니다. 부동산 개발업자가 해당 토지에 인·허가를 진행하여 건물을 개발해 수익을 남길 수도 있고, 농사꾼이 농작물을 경작해 생업을 위해 이용할 수도 있고, 아니면 주차장, 상가 등등 여러가지 목적으로 토지를 이용할 수 있습니다.
하지만 내땅에 내가 마음대로 원하는 건물을 짓는 걸 허용한다면 아마도 그 나라는 난개발로 인해 엉망진창이 되고 말 것입니다. 이를 규제하기 위해서 정부에서는 도시관리계획을 세워 우리나라 전체 토지의 용도와 지목을 지정해놓습니다. 이렇게 지정된 용도와 지목의 외에는 이용을 할 수 없는 것입니다.
땅값이 정해지는데는 1차적으로 입지가 있는데 번화가일수록 수도권일수록 더욱 가치는 올라갑니다. 하지만 한 지역내에서만 봐도 위에서 언급한 용도와 지목에 따라 땅값은 천차만별이 됩니다. 오늘은 이러한 용도와 지목에 대해 알아보는 시간을 가지겠습니다.
토지의 용도지역
용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역입니다. 용도지역은 큰 틀에서 도시지역과 비도시지역으로 나뉘며 그 안에서 세부적으로 나뉘어집니다.
| 용도지역 | 106.061㎢ | 비율 | ||
| 도시지역 | 주거지역 | 2.5% | 시가화지역 3.8% | |
| 상업지역 | 0.3% | |||
| 공업지역 | 1.0% | |||
| 녹지지역 | 자연녹지 | 9.5% | 비시가화지역 96.2% | |
| 생산녹지 | 0.9% | |||
| 보전녹지 | 2.% | |||
| 비도시지역 | 관리지역 | 계획관리 | 11.4% | |
| 생산관리 | 4.7% | |||
| 보전관리 | 9.6% | |||
| 농림지역 | 46.5% | |||
| 자연환경보전지역 | 11.3% | |||
위의 표는 우리나라 국토의 전체 용도지역입니다. 단순히 수치만 봐도 농업지역이 참 많은 것 같습니다. 생각 외로 의아한 것은 주거지역이 2.5% 밖에 안된다니 정말 작은 것 같습니다. 해당 지역을 하나하나 알아보겠습니다.
용도지역 구분 중 주거지역
요약 – 도시 내에서 주거 기능이 특징적으로 나타나는 지역 또는 법률상 주거 기능을 위해 지정한 용도지역중의 하나.
주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분화 됩니다. 각각 1종, 2종, 3종 이렇게 세분화가 되는데 이는 다음에 포스팅 주제로 갖고 오겠습니다. 간단히 설명드리면 전용주거지역은 정말로 주거만을 위한 지역으로 강한 제한을 두고 있는 것이 특징입니다. 일반주거지역은 우리가 흔히 생각하는 아파트가 들어오는 지역이 2종 혹은 3종일반주거지역인 경우가 많습니다. 준주거지역은 앞선 주거지역보다 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위한 지역으로 용적률이 높습니다. 주거지역에 대해 더욱 자세히 알고 싶으시다면 아래의 관련 포스팅을 참고해 주세요.
용도지역 구분 중 상업지역
요약 – 도시지역 내에서 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
상업지역은 중심상업지역, 일반상업지역, 근린사업지역, 유통상업지역으로 나뉘어집니다. 모든 토지가 마찬가지로 전반적인 용적률은 정해져 있으나 하나하나 인·허가 신청 시 지자체의 조례에 따라 정확한 용적률을 받을 수 있습니다.
중심상업지역은 도심·부도심의 상업기능 및 업무 기능의 확장을 위한 지역이고, 일반상업지역은 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당합니다. 근린상업지역과 유통상업지역은 각각 근린지역의 서비스 공급을 위하고 도시 내 에 유통기능 증진을 위한 지역입니다.
용도지역 구분 중 공업지역
요약 – 도시계획에서 용도지역의 한 종류. 또는 한 국가 등에서 공업이 집중적으로 발달한 지역
공업지역같은 경우 한 국가나 지역의 발전한 및 많은 영향을 주는 지역입니다. 공업지역이 활발한 지역같은 경우 인근 지역의 부동산 수요상승으로 집값이 많이 오르기도 하고 해당 지역의 경제발전에 큰 기여를 합니다.
용도지역 구분 중 녹지지역
요약 – 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
녹지지역은 말그대로 초록색이 많은 지역으로 자연 그대로 상태를 보존하기 위한 지역입니다. 녹지지역 안에서도 크게 세가지로 분류가 되는데 도시 공간의 자연지역을 확보하고 도시지역 개발확산을 막기위한 자연녹지지역, 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있다고 판단되는 생산녹지지역, 말그대로 자연을 그냥 보전하기 위한 보전녹지지역이 있습니다.
자연녹지지역과 생산녹지지역은 어느정도 개발이 가능합니다.
용도지역 구분 중 관리지역
요약 – 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림지역 또는 자연환경 보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
- 계획관리지역
도시지역에 가장 가까운 비도시지역으로 보면 됩니다. 이용 및 개발하려는 지역으로 개발 가능성이 많은 지역입니다. - 생산관리지역
말그대로 생산을 위한 관리 지역입니다. 농업·임업·어업 생산 등을 위한 지역이지만 농림지역으로 지정은 힘든 지역입니다. - 보전관리지역
자연, 산림보호, 수질오염, 녹지공간확보, 생태계 보전 등을 위하여 보전하는 지역입니다.
용도지역 구분 중 농림지역
요약 – 도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
용도지역 구분 중 자연환경보전지역
요약 – 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역
토지의 용도지역은 해당 토지를 어떠한 용도로 이용할지에 대한 토지의 최유효이용에 대해 엄청난 영향을 미치는 부분입니다. 토지 개발이나 이용을 할 때 잘 검토하여 최상의 조건의 최유효이용을 하시길 바라겠습니다. 여기까지 토지의 용도지역 구분 토지의 최유효이용은?의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.