이번 포스팅에서 알아볼 내용은 토지의 사용권원에 대한 내용입니다. 부동산 개발을 진행할 때 꼭 토지를 소유하고 있는 소유권자만 부동산 개발을 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 흔한 예로 토지의 사용권원을 확보한다면 해당 부동산의 인·허가를 진행할 수 있으며, 성과가 있다면 목적 부동산 토지의 사업권을 확보할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 이러한 토지의 사용권원에는 어떠한 종류가 있는지 알아보겠습니다.
토지사용권원이란?
토지 사용권원이란 무엇일까요? 쉽게 말해 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 확보한 방법을 말합니다. 흔히 부동산 개발을 진행하면서 많이 사용하는 시스템으로 사업 인·허가의 불투명성이나 개발 하고 싶은 토지의 소유권자가 다수일 경우 일부분 사용권원을 확보하기도 합니다.
여러 이유에서 사용권원을 확보하며, 방법도 다양합니다.
▶부동산개발 지역주택조합(지주택)의 진행 과정 및 절차
▶노후계획도시 특별법에 대해 알아보자 feat.해당지역은 어디일까?
▶지구단위계획구역에 대한 개념과 전반적인 수립 절차
▶주거지역의 구분, 용적률 및 건폐율 전용주거지역 일반주거지역의 차이
토지사용권원의 종류
소유권
재산권의 기본 권리이며, 목적 부동산을 사용, 수익, 처분 할 수 있는 권리를 말합니다. 흔히 알고 있는 ‘저 땅이 내 땅이야’ 할 때의 기본 소유 개념입니다.
지상권
다른 사람의 토지에 내 건물을 건축하거나 사용, 혹은 나무나 공작물 등을 키우기 위해 토지 지상의 사용권리를 말합니다. 지상권이라 표현을 해도 지하의 공작물도 포함됩니다.
전세권
전세금을 지급하고 다른 사람의 토지나 부동산을 일정기간동안 목적 용도에 따라 사용 수익하고 부동산을 반환 후 전세금을 반환 받을 수 있는 권리를 말합니다.
임차권
임대차계약에서 임차인이 목적 부동산을 사용·수익 할 수 있는 권리를 말합니다. 소유권에서의 처분에 대한 권리가 빠진 개념이라 생각하면 됩니다.
여기까지는 흔히 아는 토지사용권원에 대해 알아보았습니다. 마지막 부분에서는 부동산개발에서 사용되는 사용권원에 대해 알아보겠습니다.
▶부동산개발 지역주택조합(지주택)의 진행 과정 및 절차
▶노후계획도시 특별법에 대해 알아보자 feat.해당지역은 어디일까?
▶지구단위계획구역에 대한 개념과 전반적인 수립 절차
▶주거지역의 구분, 용적률 및 건폐율 전용주거지역 일반주거지역의 차이
부동산 개발에서의 토지사용권원
흔히 부동산개발은 인·허가의 불투명성이나 사업 진행의 확실성이 부족하여 개발하고 싶은 목적 토지를 바로 소유권을 가지고 오지 않습니다.
그렇다면 어떠한 방법으로 사업의 확실성을 높여갈 수 있을까요? 바로 토지사용권원을 확보하여 지자체나 허가 담당하는 기관에 사업을 진행시키는 일을 합니다.
이러한 토지사용권원에서 흔히 사용하는 것은 계약서, 토지사용승낙서, 지주공동사업 등 여러 가지가 존재합니다.
첫 번째, 계약서의 경우 부동산 개발업자는 특약사항을 넣습니다. 예를 들어 ‘인·허가를 득한 후 잔금을 납부한다.’, ‘인·허가 진행이 불가능할 시 본 계약은 무효로 한다.’ 등 의 특약사항을 넣어 계약을 진행하는데 이때 발행된 계약서 또한 토지사용권원으로 사용될 수 있습니다.
두 번째, 토지사용승낙서 입니다. 말 그대로 토지사용승낙서는 해당 목적 토지의 사용을 승낙한다는 토지주의 허락에 대한 내용이 담긴 문서입니다. 토지사용승낙서의 경우 시행사업(흔히 말하는 사업주가 토지를 매입하여 부동산 개발을 진행하는 사업)이나 지역주택조합사업, 재개발·재건축사업의 사업 등에서 많이 사용됩니다.
세 번째, 지주공동사업의 약정서 등이 사용될 수 있습니다. 이는 토지주는 부동산 개발에 대한 업무를 잘 모르는 사람이 이익을 나누기 위해 진행하거나 두 시행사가 만나 A시행사는 토지를 소유하고, B시행사의 시공사나 금융을 일으킬 수 있는 능력이 우수한 경우 등 여러 가지 이유에서 진행합니다. 여기서 한 가지 조심할 점은 토지의 소유주와 사업권을 소유하고 있는 매체가 달라져 추후 분쟁의 소지가 있습니다.
여기까지 토지사용권원에 대해 간략하게 알아보았습니다. 위에서 언급한 방법 이외에도 추가적인 방법이 존재할 수 있습니다. 사용권원이라는 개념이 어려운 개념이 아닌 부동산 개발에서 목적 토지에 사업을 진행시킬 수 있는 권리라고 생각해도 됩니다.