부동산개발 지역주택조합(지주택)의 진행 과정 및 절차

부동산개발 중 지역주택조합(지주택)사업의 진행 과정 및 전반적인 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

지역주택조합이란?

부동산개발 지역주택조합(지주택)의 진행 과정 및 절차 – 지역주택조합은 줄여 지주택이라고 많이들 부릅니다. 정말 간단한 의미로 같은 지역에 거주하는 주민이 내 집 마련을 위해 모인 집단이라고 생각하면 쉽습니다. 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 혹은 리모델링을 하기 위하여 해당 지자체에 인가를 받아 설립된 조합입니다. 일정한 자격요건을 갖추면 조합원으로 가입이 가능하고 청약통장의 가입여부와 상관없이 주택을 건설·공급 할 수 있는 제도입니다. 주택조합으로는 오늘 설명해드릴 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있습니다.

해당 포스팅을 끝까지 잘 읽어보신다면 지주택에 대해 어느정도 이상 이해하시게 될 것 입니다.

하지만 수많은 조합원이 모여있는 집단인 만큼 사업의 성공여부 또한 쉽지 않은데요. 그래서인지 지주택에 대한 인식이 좋지 않은 것만은 사실입니다. 그래서 지역주택조합이 아닌 지옥주택조합이라고 표현을 하는 경우도 있습니다. 내가 관심있게 보고 있는 지주택사업이 지옥주택조합사업인지 성공이 가능한 사업일지 판단은 여러분 몫입니다. 하지만 도움이 되고자 조금이라도 쉽게 풀어서 설명해드리겠습니다.

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지역주택조합원의 자격

일단 기본적인 지주택 조합원이 되기위한 자격에 대해 설명해드리겠습니다.

■주택조합설립인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주가능일(사용승인일 혹은 준공일)까지 무주택조건을 유지하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채를 소유한 세대주인 자가 가능합니다. 주택에 대한 소유 요건을 보충 설명해드리면 세대주를 포함한 주민등록상의 등록된 세대원 포함, 등록되어 있지 않지만 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함합니다. 여기서 언급해드린 세대원들이 모두 다른 조합에 조합원이 아니여야합니다.

■조합설립인가신청일 당시 동일 9개 광역생활권에 6개월 이상 거주를 해야 합니다. 여기서 첫 번째 편법이 많이 발생하는 구간입니다. 한 가지 참고하실 점은 조합설립인가일 이후에는 거주지역에 대한 별도의 제한이 없으므로 조합원은 타지역으로 이주를 해도 그 자격에 영향이 없습니다.

지역주택조합사업의 장·단점

■장점 : 지역주택조합원이 되기 위해선 서론에서 언급했듯이 청약통장이 없어도 가능합니다. 청약통장으로 내 집 마련을 할 때는 청약통장의 소유 여부뿐만아니라 수많은 기준들이 존재하지만 지역주택조합원이 되기위한 자격은 생각보다 충족하기 쉽습니다. 또한 재개발·재건축 사업에 비해 사업기간이 짧습니다. 재개발·재건축사업같은 경우는 지주작업부터 사업의 인·허가까지 진행하게되면 상당히 긴시간이 소요됩니다. 가끔 사업의 진행이 어려워지거나 걸림돌로 인해 장기간 유지되는 지주택사업도 있지만 사업진행의 프로세스만 놓고 생각한다면 재개발·재건축사업에 비해 기간이 단축 될 수 있습니다.

가장 큰 장점일텐데 해당 아파트의 분양가는 원가 기준으로 공급이 되고 시행사의 이윤이 없기때문에 주변 시세에 비해 저렴합니다. 아마 이 부분때문에 지옥주택사업이라 불리는 와중에도 많은 분들이 관심을 갖는 이유일 겁니다.

■단점 : 지역주택조합원들의 자금으로 진행이 되는 사업이기 때문에 공사비가 오른다던지 추가자금이 필요한 경우 조합원들의 추가분담금이 커질 수 있습니다. 또한 운영자금의 투명성을 확보하기 어려워 이 부분을 확인하기 어렵습니다. 속된 말로 ‘지주택 조합장은 조합이 해산 후 옥살이를 해야 한다.’는 말을 많이 하는 이유 중에 하나입니다.

또한 토지 매입 난항 혹은 조합원 모집의 어려움, 사업계획승인의 지연 등등으로 인해 사업의 장기화가 되거나 무산되는 경우가 발생합니다. 조합원 모집 진행 시 과대광고, 불투명한 모집방법으로 조합원을 모집하기에만 급급한 사업들이 종종 있습니다.

능력이 부족한 업무대행사의 난립으로 사업이 지연되거나 추가분담금이 발생하는 경우도 있는데요. 지주택의 조합장 같은 경우 해당 지역의 원주민이나 거주민이 하는 경우가 많습니다. 그러다보면 관련 지식이 부족해 전문인력인 업무대행사를 선정해 사업을 진행하게 되는데 능력이 부족한 업무대행사를 선정해 사업진행을 방해하는 경우도 있습니다.

지역주택조합의 추진 절차

상기 이미지는 어느 지자체의 홈페이지에서 퍼온 사진입니다. 큰 틀에서 이런 절차를 통해 진행되게 되고, 중간에 조금씩 부족한 절차들이 보이네요. 부족한 부분들은 글을 써내려가면서 보충해 설명해드리겠습니다.

1. 토지물색(지주작업)

해당 사업의 전문지식이 있는 업무대행사가 지역주택조합 사업을 진행하기 위한 토지를 물색합니다. 토지의 매입규모와 토지매입 가능여부를 판단하게 되고 그것이 가능하다고 판단이 되면 인·허가 절차와 분양성 및 시장조사 전반적인 사업성을 검토하게 되어 진행하게 됩니다. 일부 토지의 사용권원이 필요하기 때문에 이 부분에서 업무대행사에서 초기 자금을 투입해 일부 토지를 매입하기도 합니다. 업무대행사의 중요한 업무 중 하나인 시공사 선정과 추진위원회 결성 준비를 하게 됩니다.

2. 임의단체 설립(가칭:추진위원회)

○○지역주택조합추진위원회 라는 단어를 많이 들어보셨을 겁니다. 이는 해당 지역주택조합설립인가를 받기 전 임의 단체를 결성해 진행하는 부분인데요. 대부분 업무대행사의 지휘아래 결성되게 됩니다. 조합설립 시 필요한 창립총회 회의록같은 첨부는 필요로 하지 않는 반면 법령 상 주택조합추진위원회의 설립요건과 권리의무사항은 따로 규정하지 않습니다. 대부분 이단계 이전에 업무대행사에서 일부 토지의 매수를 완료한 후에 진행합니다. 추진위원회 설립시 인원은 3~5명으로 업무대행사의 인력+일부조합원으로 구성됩니다. 관할 세무서로부터 고유등록번호를 발급받게 되며, 조합설립인가 후 폐쇄(사업자등록)하게 됩니다.

주요업무로는 주택조합규약을 만들고, 주요업무인 MOU체결 및 업무대행(자금관리신탁, 시공사 물색, 설계, 기타용역계약) 계약을 체결합니다. 사업진행에 중요한 부분인 조합원 모집 및 신고, 창립총회를 진행하게 됩니다. 추진위원회 인력은 대부분 업무대행사의 인력이 투입되게 되며, 부동산컨설팅사, 분양대행사, 시행사(부동산개발) 등의 업체가 맡게됩니다. 이러한 업무대행사들의 역할은 사업성공 여부에 많은 영향을 미칩니다. 2017.6.3대책으로 지역주택조합 업무대행사의 자격요건이 강화되었으며, 무자격 업무대행사의 업무가 불가능하도록 관련법이 개정되었습니다.

3. 조합원 모집(추가 조합원 모집)

해당 사업 토지의 50%이상에 달하는 사용권원을 확보해야 지자체에서 조합원모집신고필증을 받아 조합원모집을 할 수 있습니다. 조합원모집신고를 마치면 조합원가입 및 분양계약을 진행할 수 있는데 쉽게 말해 해당 사업의 아파트를 계약할 사람을 찾는 일입니다. 조합원 분담금이라는 이름으로 조합원들의 자금이 투입되는 구간입니다. 계약금>중도금>잔금으로 진행되며 회차별로 진행하게 됩니다. 이때 투입되는 분담금으로 시공사의 공사비나 필요경비를 부담하게 됩니다. 원칙적으로는 조합설립인가 신청 전까지는 조합원 탈퇴가 가능합니다. 하지만 용역비 몰취나 조합원청약금 반환을 까다롭게 규정해 이를 막는 경우가 많습니다.

사업계획승인까지는 조합원 교체나 추가모집이 불가합니다. 다만, 조합원의 추가모집이 필요한 경우 추가모집승인을 얻은 경우 사업계획승인일까지 추가 모집이 가능합니다. 주택법에서 규정하고 있는 철회는 조합원 가입비를 예치한 날부터 30일 이내에 청약철회가 가능하다고 규정하고 있습니다. 한가지 모순이 있는 점은 사실 30일 이후에 청약철회를 할 일이 많다는 것입니다.

4. 주택조합 창립총회

주택조합 창립총회는 해당 지주택 사업의 진행 전반적인 내용 안건들을 통과시키는 업무입니다. 주요 총회 안건으로는 △업무대행사, 신탁사, 시공사 선정 △설계, 교통영향평가, 지구단위계획 등 용역업체 계약 △자금집행 항목 및 내역 △조합장 및 임원 선임 등이 있습니다. 추진위원회에서 만든 조합규약에 안건 통화 결의 기준이 명시되어 있습니다. 지역주택조합 창립총회의 참석 비율에 대한 규정은 없습니다. 여기서 업무대행사의 자격이 중요한 이유는 주택사업계획 승인신청이 필요하기 때문입니다.

5. 주택조합 설립인가

지역주택조합 설립 신청 자격의 기준은 예정 된 세대수의 50%이상을 조합원으로 모집완료 해야되며, 해당 사업 부지의 80%이상의 사용권원을 확보해야됩니다. 2020년 추가로 개정된 부분은 건설대지면적의 15%이상에 해당되는 토지의 소유권을 확보해야됩니다.

이때 필요한 서류들이 꽤 많습니다. △창립총회의 회의록 △조합장선출동의서 △조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 △조합원 명부 △사업계획서(예정세대수, 예정지 지번·지목·등기자·용도·대지 및 주변현황) △80%이상 토지사용권원(국·공유지포함) △조합원 자격의 증빙서류

6. 주택사업계획 승인

조합설립인가 2년 이내로 주택사업에 대한 승인 신청을 해야 합니다. 이때 토지의 95%이상의 소유권(국·공유지포함)을 확보해야 합니다. 다만 사용권원을 확보한 경우도 신청이 가능합니다. 토지 사용권원이 토지의 80%이상인 경우 지구단위 결정고시일 당시 10년 이내 보유 시 매도권 청구가 가능합니다.

7. 시공계약, 착공, 분양, 준공, 청산 해산

이부분은 크게 설명할 부분이 많지 않아 한 섹터로 묶었습니다. 사업계획승인을 받은 날부터 5년이내에 착공에 들어가야 하는데 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우 1년 범위 안에서 기간을 연장할 수 있습니다. 여기서 해당 토지의 소유권을 모두 확보하지 못한 경우 매도청구가 가능하면서 대지소유자와 매도에 대한 합의가 이루어졌거나 매도청구 관련 법원 승소 판결이 있는 경우 착공에 들어갈 수 있습니다. 일반분양 하는 부분도 분양을 하게 되는데 일반분양으로 거둔 수익은 조합원에게 돌아가게 됩니다.