지구단위계획구역의 개념과 실무와 규제에 있어 전반적인 수립절차에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 지구단위계획구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조, 제49조, 제52조, 제54조 등에 포함되어 있으며, 쉽게 말해 개발을 할 수 있는 토지에 좋은 건물을 짓기 위한 계획과 절차입니다. 부동산 개발자 입장에서는 도시개발이나 재개발, 재건축 등에 비해 간소화된 절차로 비교적 쉽게 진행할 수 있으며, 투자자 입장에서는 이러한 고시들을 잘 활용해 영리한 투자를 할 수 있습니다. 그러면 지구단위계획구역의 개념과 절차 등 이해하기 쉽도록 알아보겠습니다.
지구단위계획구역의 개념
지구단위계획이란 해당 토지를 개발하기 위해 도시·군 계획 수립의 대상 지역에 있어 일부분의 토지에 대해 이용을 합리화하고 기능을 증진시켜 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보, 해당 지역을 체계적 및 계획적으로 관리하기 위한 도시·군 관리 계획을 말한다. 라고 되어 있지만 쉽게 말해 규정하는 범위 내에서 토지를 개발하도록 하는 내용입니다.
이러한 지구단위계획구역은 과거엔 「도시계획법」봐 「건축법」에 의하여 규정하고 있었지만 이를 도시계획 체계로 흡수와 통합하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 통합된 제도입니다. 또한 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 구분하여 이용됐지만 현재는 이 구분에 있어 폐지가 된 상태입니다.
지구단위계획구역에는 개발하고 싶은 해당 건물에 대한 규제만 있는 것이 아닌 인근 기반 시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율과 용적률 그리고 높이(층수제한)의 내용이 포함되어 있습니다. 일반적으로 도시개발사업보다 지구단위계획 사업의 규모 자체가 작기 때문에 상대적으로 간소화되어있다고 생각하면 이해가 쉽습니다.
전반적인 수립 절차
해당 내용은 공식적인 입안과 결정에 대한 절차로 실무적인 절차에서 필요한 부분은 아래에서 추가적으로 다루도록 하겠습니다.
기초조사
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수의 권한으로 기초 조사를 실시하게 되며, 시장·군수가 진행할 수 있지만 규모에 따라 해당 도나 특별시장, 광역시장까지의 허가가 필요한 경우도 있습니다.
계획안 작성
이 또한 기초 조사에서 언급한 지자체장들의 지휘 아래 진행이 되며 지구단위계획구역 사업을 제시하면 해당하는 계획안을 작성하게 됩니다.
주민의견청취
말 그대로 인근에 있는 주민들의 의견을 듣고 반영하며, 사업의 허가 유무를 판단하는 요소 중 하나입니다.
입안
지자체 장들의 지휘 아래 해당 지구단위계획에 대한 입안을 진행하는 과정입니다. 이 과정에서 관계 행정기관의 장들과 협의가 이루어지며 이는 30일 이내에 처리되어야 합니다. 또한 이해관계에 있는 법률들과 규제를 검토하여 심의하고 협의하는 과정을 거칩니다.
심의
이 부분까지 왔다면 어느 정도 사업 진행 여부에 대한 기대가 차있는 것이 사실입니다. 하지만 심의 과정에서 최대 난관에 부딪히는 경우가 많이 있습니다. 도시계획 위원회와 건축위원회의 심의가 필요한 부분인데 이런 위원회의 구성은 해당 관련 전문 인력들로 구성되어 있습니다. 기존에 기업을 운영하는 대표자들이나 관련 교수 등으로 구성되어 있으며, 실무적인 접근이 아닌 학문적, 법률적으로 접근하기 때문에 상호 간에 이해를 완성하기가 참 힘든 과정입니다. 하지만 무조건 적인 심의 거절이 아닌 일부 수용이나 조건부 수용 과정을 거치며 심의를 통과하기도 합니다.
고시
부동산 개발자 입장에서 큰 산을 넘은 경우가 됩니다. 해당 지구단위계획 사업에 있어 고시되며, 이는 해당 사업에 대해 승인 결정이 되었다는 결과를 확인할 수 있는 내용입니다.
일반열람
해당 사업의 내용이 정리가 되고 승인 고시가 되면 토지이음에서 토지이용계획확인서 등에서 확인이 가능하게 됩니다.
실무에서 필요한 업무 절차
위에서 언급된 결정 절차가 진행되기 전의 실무적인 부분이 필요한데 바로 토지에 대한 허가 유무 가능성을 알아보는 단계입니다. 사업주나 허가자가 개발을 정한 토지를 대상으로 필지를 정리하여 지자체에 직접 방문하여 허가의 유무를 확인하는 과정이 필요합니다. 여기서 허가가 가능하다 아니다를 판단할 수는 없지만 공무원들의 의견을 들어 사업 진행 유무를 판단하여 가능 정도를 예상하는 것이 가능합니다.
두 번째 꼭 거쳐야할 절차 중 사용권원을 확보하는 과정입니다. 지구단위계획구역은 도시·군 관리 계획에 포함되어 있는 부분으로 도시·군 관리 계획에는 개발 사업을 진행하기 위하여 해당 토지 소유자들의 2/3에 해당하는 동의가 필요합니다. 이 경우 당연히 사업주나 허가자가 토지를 소유하고 있는 경우가 확실하겠지만 사업의 진행 여부도 파악이 안 되어 있는 상태에서 소유권을 확보하기는 어려운 것이 사실입니다. 사용권원에는 소유권이나 토지 계약서로도 가능하지만 실무적으로 가장 많이 사용되는 것은 토지 매도 확인서나 토지 사용 승낙서 같은 서류로도 가능합니다. 여기서 많은 개발업자들이 실수하는 과정 중에 하나가 이러한 서류에는 매입할 가격이 들어가 있어야 향후 토지 매입 과정에서 어려움을 덜수 있습니다.
여기까지 지구단위계획구역의 개념과 규제에서 제시하는 전반적인 수립 절차 그리고 실무에서 필요한 부분을 알아보았습니다. 부동산 개발의 길은 험난하고 먼 길입니다. 끈기 있게 도전하고 노력한다면 사업 성공에 대한 보상은 대단합니다.