아파트 임대차 계약이나 전세 월세 계약 시 특약사항에는 어떠한 것들이 있는지 알아보겠습니다. 임대차계약을 진행할 때 특약사항이라는 조항을 넣어 상호 간의 원하는 부분을 추가적으로 기재하여 계약을 진행하게 됩니다. 이러한 특약사항은 대부분 다른 항목보다 우선적으로 적용이 되며, 이러다 보니 상당히 중요한 부분이고 추후 분쟁이 있을 시 특약사항으로 인해 손해배상의 결과가 달라지는 경우도 발생합니다. 주택에 있어 전세나 월세 계약 시 특약사항에는 어떠한 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 또한 특약사항으로 넣어도 실효 가치가 없는 사항들도 있는데 추가적으로 이러한 부분도 알아보겠습니다.
전세 월세 공통 특약사항
특약사항에는 임대인과 임차인 간의 요구사항이나 협의된 사항을 기재하는 공간이라 여러 유형이 존재합니다. 상호 공통된 사항이 들어갈 수도 있고, 임대인에게 유리한 사항 혹은 임차인에게 유리한 사항 등 많은 내용을 넣을 수 있습니다.
시설물 상태 및 상황에 대한 특약사항
- 현 시설물 상태의 계약으로 하며 공인중개사의 확인으로 임차인이 주택의 상태 확인 및 공부 확인 후 체결한 계약임
이 부분은 아마 임차인이 입주 시 다른 말을 할 수 있는 경우를 방지하여 작성하거나 임대인이 현 시설물을 입주 전 임의대로 변경하는 경우를 방지하여 작성되게 됩니다.
- 해당 부동산의 근저당이나 이 외 권리 상태는 잔금일 익일까지 현 상태를 유지하도록 하며, 등기 사항의 권리 상태가 변동이 있을 시 해당 계약은 무효로 할 수 있다.
- 임대인은 세금이나 이자에 대한 체납이 없음을 알리고 임차인이 이를 확인을 요구할 시 적극적으로 협조한다.
- 계약기간 중 임대인이 매매 또는 담보 제공 등 소유권에 대한 영향이 있는 권리 변동 시 이를 임차인에게 통보하여 주고, 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 계약을 종료할 수 있다.
임차인의 보증금을 보호하기 위한 사항이지만 기본적인 부분으로 공통사항에 넣었습니다. 근저당으로 인해 담보 대출액이 많아지게 되면 임차인은 보증금을 보호받지 못할 수 있고, 임차인의 보존 순위가 후순위로 밀려날 수 있기 때문에 넣어주는 조항입니다.
- 옵션은 냉장고, TV, 인덕션, 세탁기이다.
임차인이 퇴거 시 분쟁을 방지하기 위하여 옵션에 대한 내용을 넣어주는 것도 좋습니다.
관리비에 대한 특약사항
- 임대인은 임차인의 입주 전까지 관리비와 공과금을 모두 정산하기로 한다.
- 관리비에는 공용관리비, 청소용역업체, 주차비용 등이 포함된 금액이다.
아파트 같이 관리용역업체가 관리하는 주택같은 경우는 적용이 안되지만 임대인이나 개인이 관리하는 주택에서는 해당 내용이 포함되는 것이 좋습니다.
계약 해지에 대한 고지에 대한 특약사항
- 임대인과 임차인은 임대계약 만기 2개월 전까지 재계약 또는 계약 종료에 대해 상대방에게 고지하기로 한다.
임대인과 임차인 중 한쪽만 계약 해지를 원하는 경우가 발생할 수 있어 대비하고 준비할 시간이 필요할 수 있기 때문에 너무 당연하지만 꼭 넣어주는 것이 좋습니다.
임대인을 위한 계약 시 특약사항
계약 만료 전 계약 종료에 대한 특약사항
- 계약 만료 전 임차인이 계약 해지를 원할 경우 새로운 임차인을 구할 때까지 발생하는 비용은 임차인이 부담하기로 한다.
흔히 발생할 수 있는 상황을 방지하고자 꼭 넣어주는 것이 좋습니다. 계약기간을 모두 채우지 못하고 임차인이 이사를 가야 한다면 관례상 임차인이 중개 수수료와 후속 임차인이 들어올 때까지의 차임을 부담하는 건 모두 알고 있는 사실입니다. 이 경우 상호 간의 협의를 통해 3개월 치 차임을 지불하고 계약을 종료한다든지 조율하여 결정할 수 있습니다.
시설물에 대한 특약사항
- 임차인은 시설물의 파손 혹은 고장 시 수리와 원상복구의 의무를 이행한다.
- 임차인은 거주 하면서 발생하는 파손에 있어 임대인에게 통지하며, 부주의로 인한 파손 시 임차인이 비용을 부담한다.
아이가 있거나 반려동물을 키우는 임차인은 의도치 않게 주택의 파손으로 이어지는 경우가 발생합니다. 너무 당연한 부분이긴 하지만 간혹 배 째라 하는 임차인이 있어 이러한 특약사항을 넣어주시는 것이 현명하고, 혹시 분쟁이 발생 시 보증금에서 수리 비용을 제외하고 반환하는 방법도 있습니다. 임대인과 임차인은 입주나 계약서 작성 이전에 사진을 남겨놓는 것이 좋습니다.
반려동물 및 흡연에 대한 특약사항
- 반려동물(애완동물)의 사육과 실내 흡연은 금지하며 이에 따른 하자와 변색, 냄새제거 등을 보수함으로써 발생하는 비용은 임차인이 부담한다.
애완동물과 흡연은 임대인과 임차인 간 발생하는 가장 많은 사례가 아닌가 생각 듭니다. 여기서 반려견이나 반려묘가 아닌 반려동물로 단어를 사용하여 모든 애완동물로 발생하는 하자에 대해 대비할 수 있습니다.
임차인을 위한 계약 시 특약사항
전세금 대출 및 보증보험에 대한 특약사항
- 임대인은 해당 임차인이 진행하는 전세금 대출에 있어 협조가 필요할 시 적극 동참하기로 한다.
- 임대인은 임차인의 하자가 아닌 목적물의 하자로 인해 대출이 불가할 시 본 계약을 무효로 할 수 있고, 이 경우 해당 계약금은 전액 즉시 반환하기로 한다.
- 임대인은 해당 목적물의 하자로 인해 전세보증보험 가입이 불가한 경우 본 계약을 무효로 할 수 있고, 이 경우 해당 계약금은 전액 즉시 반환하기로 한다.
전세금 대출 및 전세보증보험 가입 등에 대한 내용입니다. 임대인의 책임을 가중 시키는 즉시 혹은 적극 같은 단어들을 활용하여 책임을 부여하는 것이 좋은 예입니다.
보증금 반환에 대한 특약사항
- 해당 계약의 만료 시 임대인은 후속 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환하기로 한다.
깡통전세 등 자본의 여유가 없는 임대인의 부동산에서 많이 발생하는 분쟁 요소로 임대인이 여유자금이 없는 경우 후속 임차인의 보증금으로 현 임차인의 보증금을 반환해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우 보증금 반환에 대한 특약사항으로 임차인 입장에서는 꼭 넣어주는 걸 추천드립니다.
시설물 유지 보수에 대한 특약사항
- 임차인의 책임이 아닌 노후나 제3자의 잘못으로 시설물이 고장이 나거나 하자 시 임대인은 적극적으로 수리에 협조하기로 한다.
주택의 시설물은 사실 소모품인 경우가 많습니다. 수도 배관이나 벽지 건물 외벽 등 여러 이유에서 하자 보수가 필요한 경우가 발생하는데 이런 경우 임차인의 잘못이 아니라면 임대인의 적극적인 수리 협조가 필요합니다. 때론 하자 보수 책임을 누구에게로 하는지에 대한 분쟁이 발생하기도 합니다.
특약사항에 넣어도 적용안되는 사례
임차인은 1년만 거주하고 퇴거한다.
해당 사례는 주택임대차보호법이 우선 적용되기 때문에 특약사항에 아무리 넣어도 임차인이 2년을 거주하기를 요구한다면 적용되기 힘듭니다.
차임의 장기 연체 시 임대인이 강제 명도를 진행할 수 있다.
월세의 장기 연체가 진행 도리 시 계약 해지를 통보하는 정도까지 할 수 있고 소송을 하여 명도를 진행해야 됩니다. 강제로 명도를 할 경우 재물손괴죄나 주거 침입 죄에 적용될 수 있습니다.
보증금과 월세는 시세에 맞게 올릴 수 있다.
이 또한 주택임대차보호법이 우선 적용되기 때문에 아무리 특약사항에 넣어도 적용되기 힘듭니다. 주택임대차보호법에서는 2년 거주 후 추가 2년 연장을 보장하며 재계약 시 5%의 한도 내에서 보증금과 월세 인상에 대해 허용하고 있습니다.
전세 월세 계약 시 특약사항 마무리
특약사항 이외의 사항들은 법의 관행을 따라 적용됩니다. 이러한 경우 상당히 긴 시간의 소송과 정신적인 피해가 발생할 수 있습니다. 특약사항은 임대인과 임차인 간 협의하여 모든 내용을 넣을 수 있습니다. 조금 귀찮더라도 꼼꼼히 따져보고 특약사항을 작성하는 것이 추후 분쟁을 최소화할 수 있는 방법입니다. 주택이나 아파트의 전세 월세 혹은 임대차 계약 시 해당 포스팅을 참고하셔서 진행하시면 많은 도움이 될 것입니다.