주택임대차 시장에서 소액임차인의 권리와 보호는 항상 중요한 맹점이며, 더욱 개선해 가야하는 사안 중 하나입니다. 주택임대차보호법의 강화로 소액임차인을 위한 보호 장치가 더욱 체계화 되어가는 중이기는 하나 사실상 부족한 것은 현실입니다.
이번 포스팅에서는 소액임차인이 주택임대차보호법에서 어떠한 보호를 받을 수 있는지, 법 개정으로 인한 소액임차인에게 어떤 변화를 가져다주었는지, 소액임차인의 최우선변제금과 범위 등 살펴보려 합니다.
주택임대차보호법에서의 소액임차인이란?
주택임대차보호법에서 말하는 ‘소액임차인’이란, 보증금이나 월세 등 임대차 계약 조건이 법에서 정한 일정 금액 이하인 임차인을 의미합니다. 이 범위는 지역별로 법령에 따라 다르며, 법의 목적은 상대적으로 약자인 소액임차인의 보증금을 보호하고 주택 시장 내에서 겪을 수 있는 불안정성을 최소화하는 데 있습니다.
소액임차인에 대한 정의와 그 기준은 주택임대차보호법에서 규정하며, 일정 기간이 지남에 따라 기준 또한 조금씩 상향 조정되어가고 있습니다. 소액임차인으로 분류되면 임대차 계약 갱신 청구권, 임대료 인상 제한, 우선변제권 등 다양한 법적 보호를 받을 수 있습니다.
소액임차인과 최우선변제금의 기준
소액임차인으로 분류되기 위한 기준은 주택이 위치한 지역과 보증금액에 따라 다릅니다.
- 서울특별시
보증금 1억 6,500만 원 이하일 경우 소액임차인으로 분류되며, 최우선변제금은 최대 5,500만 원입니다.
- 과밀억제권역(서울 제외): 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시
보증금 1억 4,500만 원 이하일 경우 소액임차인으로 분류되며, 최우선변제금은 최대 4,800만 원입니다.
- 광역시 및 일부 지정 도시: 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
보증금 8,500만 원 이하, 최우선변제금은 최대 2,800만 원입니다.
- 그 외 지역
보증금 7,500만 원 이하, 최우선변제금은 최대 2,500만 원입니다.
소액임차인으로 분류되기 위한 중요한 조건 중 하나는 해당 부동산의 선순위 담보물권 설정일을 기준으로 하는 것입니다. 이는 임차인의 전입신고일이 아닌, 저당권, 근저당권, 가등기 담보권 전세권 등이 설정된 날짜를 의미합니다.
다시 말해, 보증금의 기준과 받을 수 있는 최우선변제금은 선순위 담보물권의 설정일을 기준으로 적용이 되는 것입니다. 서울특별시에 2023년 2월 21일 이후에 담보물권 설정일을 가지고 있는 부동산에만 위에서 보증금 1억 6,500만 원까지의 임대차계약에 있어 5,500만 원을 최우선변제금을 수령할 수 있는 것입니다.
여기서 최우선변제금에 대해 간략히 설명하자면, 소액임차인은 최우선 변제권을 행사할 수 있는 상황에서 경매나 체납처분에 의해 매각될 때, 소액임차인이 다른 권리자보다 우선적으로 일정금액의 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 추가적으로 최우선변제권을 행사하기 위해서 확정일자는 필요로 하지 않으면 배당요구일 전까지 배당요구만 하면 됩니다.
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주택임대차보호법에서 소액임차인의 최우선변제금에 대한 범위와 기준에 대해 알아보았습니다 .최우선변제권 같은 법적 장치가 임차인을 보호하는 데 얼마나 중요한 역할을 하는지, 그리고 이를 통해 전월세 시장의 안정성과 투명성이 어떠헥 높아질 수 있는지에 대한 인사이트를 제공했습니다. 유용한 정보가 되길 바라겠습니다.