주거지역의 구분에 대해 알아보고 각각의 주거지역에 대한 개념과 건폐율, 용적률 그리고 차이를 알아보도록 하겠습니다. 주거지역에는 여러 가지 종류가 존재합니다. 큰 틀에서 전용 주거지역, 일반 주거지역, 준주거지역으로 나뉘며, 각 주거지역 별로 이용 가치 또한 많이 다릅니다. 이러한 주거지역 별로 각 특징을 알아보고 어떠한 지역이 해당되는지 알아보고 공부하겠습니다.
주거지역의 개념
주거지역은 국민들의 쾌적한 주거환경을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의거하여 지정되는 지역으로 정부에서 관리하고 규제합니다. 국민들의 쾌적한 주거환경뿐만 아니라 무분별한 난개발 방지 및 생활환경 보호를 위해 필요한 지역으로 안정적인 주거환경 유지 와 주거 밀도 등을 우선하여 지정하게 됩니다.
세세하게 들어가면 일조권과 사생활 보호에 대한 규제도 있으며, 일상생활에서 필요한 교육 시설, 생활용품 시설, 기타 공공시설에 대한 접근성과 편리함을 위하여 계획합니다.
전용주거지역
정말 주거로만 쓰이는 지역으로 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 규제합니다. 단독주택 개념의 제1종 전용주거지역과 공동주택 개념의 제2종 전용주거지역이 있습니다.
제1종 전용주거지역의 개념과 용적률, 건폐율
| 건폐율 | 용적률 |
| 50% 이하 | 50 ~ 100% |
제1종 전용주거지역은 단독주택을 위한 지역으로 단독 세대의 집들이 있는 지역입니다. 해당 지역에는 생활의 편의를 위해 일부 근린생활시설을 허용하고 있는데 슈퍼마켓, 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장 등으로 건물의 1층 바닥면적이 1,000㎡ 이하인 건축물을 건축할 수 있습니다.
제2종 전용주거지역의 개념과 용적률, 건폐율
| 건폐율 | 용적률 |
| 50% 이하 | 100 ~ 150% |
제2종 전용주거지역은 소형 규모의 공동주택을 위한 지역으로 제1종 전용주거지역과 동일한 부분이 많습니다. 역시 주택만 있으면 주민들의 생활이 불편하기 때문에 일부 근린생활시설을 허용하고 있으며, 이 역시 1,000㎡ 이하의 바닥면적에 대해 건축을 허용하고 있습니다.
일반주거지역
일반주거지역은 전용주거지역에 비해 완화된 규제를 갖고 있으며, 시민들이 생활하는데 있어 편의시설이나 주거환경이 조금 더 개선되어 있는 지역을 말합니다. 과거에는 단순히 일반주거지역으로 분류했으나 현재는 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역으로 세분화하여 관리하고 규제하고 있습니다.
제1종 일반주거지역의 개념과 용적률, 건폐율
| 건폐율 | 용적률 |
| 60% 이하 | 100 ~ 200% |
제1종 일반주거지역은 저층 주택을 위한 지역으로 전용주거지역보다는 조금 더 편리한 주거환경을 제공합니다. 간단히 설명하면 5층 이상의 엘리베이터가 들어간 건물은 지을 수 없습니다. 다만 필로티 구조는 주거로 쓰이는 층이 4개 층이기 때문에 1층 주차장을 포함해 5층까지 건축할 수 있습니다. 제1종 근린생활시설을 위한 건축물이 가능하며, 유치원, 초중고, 노유자 시설 등의 설립이 가능합니다.
제2종 일반주거지역의 개념과 용적률, 건폐율
| 건폐율 | 용적률 |
| 60% 이하 | 100 ~ 250% |
제2종 일반주거지역은 본격적으로 아파트가 들어올 수 있는 지역으로 과거에는 평균적으로 18층 정도의 층수 제한이 있었으나 요즘엔 이조차 많이 완화가 된 상황입니다. 제2종 일반주거지역에는 제1종 근린생활시설, 종교시설, 교육연구시설 등이 가능하며, 제2종 근린생활시설에 해당하는 시설도 설치가 가능합니다.
제3종 일반주거지역의 개념과 용적률, 건폐율
| 건폐율 | 용적률 |
| 50% 이하 | 200 ~ 300% |
제3종 일반주거지역은 부동산 개발업자들이 적극적으로 관심을 갖기 시작하는 지역 중 하나입니다. 물론 이용 가치나 입지에 따라 제2종 일반주거지역도 훌륭한 지역들이 많습니다. 하지만 제 3종 일반주거지역이 메리트가 있는 이유는 법률적으로는 층수제한이 없기 때문입니다. 다만 지자체의 조례에 따라 어느 정도 층수를 제한하는 경우도 있습니다. 이러다 보니 공간 활용도 자체가 높아 재개발, 재건축 사업에도 많이 이용이 되는 지역입니다.
준주거지역
| 건폐율 | 용적률 |
| 70% 이하 | 200 ~ 500% |
준주거지역은 주거지역에 준하는 지역으로 주거시설 뿐만 아니라 상업과 업무의 기능을 갖고 있는 시설도 설치가 가능합니다. 주거지역 내에서는 이용 가치가 가장 높은 지역으로 주상복합, 고층 고급 아파트, 지식산업센터, 근린상가, 일부 공장, 오피스텔 등이 건축될 수 있는 지역입니다.
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여기까지 주거지역의 구분과 주거지역의 종류인 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역의 차이에 대해 알아보았습니다. 전반적인 개념은 해당 토지에 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지를 규제하는 제도로 이해하면 쉬울 것입니다.