부동산 시장의 변동성과 전세사기의 위험은 많은 임차인들이 전세금의 안전한 보호에 있어 깊은 관심을 가지게 만들고 있습니다. 전세권 설정과 전세보증보험은 임차인의 보증금을 지키기 위한 방법으로 이번 포스팅에서는 이 두 방법의 개념을 명확히 하고, 각각의 장단점을 비교하여 선택하는 데 있어 도움을 드리고자 하는 포스팅입니다.
전세권 설정과 전세보증보험의 특징과 각각의 장단점, 비용 비교, 임대인과 임차인 양쪽이 모두 윈윈할 수 있는 전략 등의 내용을 다루도록 하겠습니다.
전세권이란?
전세권 설정은 임차인이 전세금을 지키기 위한 장치 중 하나로 본인의 전세권을 등기부등본에 기록을 남김으로써 법적으로 인정받는 권리를 말합니다. 전세기간이 종료되었을 때, 전세금을 반환받지 못하는 상황이 됐다면 이 설정된 전세권을 근거로 보호를 받을 수 있으며, 전세권 설정을 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다.
임차인에게는 전세금 반환을 보다 확실하게 보장하는 효과를 임대인에게는 재산권 침해받지 않으면서 임차인과 신뢰를 구축할 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 하지만 이러한 전세권 설정이 이루어진다면 임차인은 임대인의 동의가 없어도 해당 부동산에 대한 권리를 양도하거나 임대할 수 있는 등 전대차에 대한 권리도 갖게되어 임대인이 거부감을 느끼는 경우도 많습니다.
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전세보증보험이란?
전세보증보험 또한, 임차인의 전세금을 안전하게 보호받을 수 있도록 설계된 상품입니다. 이 보험은 전세 계약 기간 동안 임대인이 전세금을 반환할 수 없는 상황이 발생했을 때, 보증 보험회사가 임차인에게 진세금을 대신 지급함으로써 임차인의 손해를 방지합니다.
주로 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)와 같은 공공기관에서 제공하는 상품으로 전세 계약을 체결할 때 임차인이 가입할 수 있으며, 비용은 전세금의 일정 비율로 책정됩니다.
전세보증보험 가입은 전세권 설정보다 간단하며, 임대인의 동의 없이 임차인 혼자서도 가입할 수 있다는 점에서 많은 임차인들이 선호하는 선택지가 되고 있습니다.
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전세보증보험 기관(HUG, HF, SGI) 비교표
| 구분 | HUG | HF | SGI |
| 가입 대상 |
단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용오피스텔, 아파트 | ||
| 노인복지주택 | 도시형생활주택 노인복지주택 |
도시형생활주택 | |
| 공인중개사가 중개한 계약/확정일자/전입신고 필수 | |||
| 보증 금액 |
수도권 7억 원 이하 지방 5억 원 이하 |
수도권 5억 원 이하 기타지역 3억 원 이하 |
아파트제한없음 일반주택 10억 원 이내 보증금일부보증 불가 |
| 보증 한도 |
주택가격-선순위채권 | 최대2억 원 | 주택가격≥선순위채권＋선순위전세보증금 |
| 가입 가능 기간 |
전세계약기간의 1/2 경과전 | 전세계약 후 10개월 이내 | |
| 보증 기간 |
보증서발급일부터 전세계약만료일 후 1개월 | 임대차계약 종료일+1개월 | 임대차계약기간+30일 |
| 보증료 | 연 0.122~0.128% | 연 0.04% | 연 0.192% |
| 점유율 | 92.8% | 1.9% | 5.3% |
| 비고 | 주인전세가능 | 전세자금대출과 결합 시 이용가능 | 보증한도가 가장 큼 |
전세권 설정 VS 전세보증보험
두 가지 방법 모두 임차인의 전세보증금을 지킬 수 있는 방법으로 각각의 다른 장단점이 존재합니다. 임대인과 임차인 상황에 따라 선택이 달라질 수 있으며, 선택할 수 있는 기준과 비용 비교 등을 알아보도록 하겠습니다.
선택 기준
- 임대인의 신용도가 낮거나 부동산에 문제가 있을 것이 우려된다면, 전세권 설정이 더 안전할 수 있습니다.
- 절차의 간편함을 원하고 추가 비용 지불이 가능하다면 전세보증보험이 나은 선택지가 될 수 있습니다.
- 더 강력한 법적 보호를 원한다면 전세권 설정이 더 확실하지만 보증금 보호에 있어서는 두 장치 모두 안전한 방법입니다.
비용 비교
전세권 설정 비용
전세권 설정은 등기를 요하며, 이 과정은 아래의 비용이 필요합니다.
- 등록세: 전세금의 약 0.2%
- 교육세: 등록세의 20%
- 법무사 수수료: 통상 20~30만 원 사이
예를 들어, 전세금이 3억 원인 경우, 전세권 설정에 필요한 비용은 대략 70~80만 원 가량이 됩니다. 전세권 설정은 한 번 설정을 해두면 계약 기간 동안 추가 비용이 발생하지 않고 효력이 유지됩니다.
전세보증보험 비용
위의 기관별 전세보증보험 비교표를 참고하시면 보증료를 파악할 수 있으며, 기관 별로 전세금의 0.1%~0.5% 가량이 필요합니다.
예를 들어, 전세금 3억 원인 집의 계약 기간이 2년인 경우, 전세보증보험료는 대략 30만 원에서 150만 원 사이가 될 수 있으며, 계약 연장 시 추가 보험료가 발생할 수 있습니다.
비용에 따른 선택 기준
- 장기적 관점: 전세권 설정은 초기 비용이 더 높은 경향이 있지만 장기적으로 볼 때 추가 비용 없이 안정적인 장치가 될 수 있습니다.
- 재계약 시 비용: 전세보증보험은 계약을 갱신할 때마다 추가 보험료가 발생할 수 있어, 장기간 거주 예정이라면 총 비용이 더 높아질 수 있습니다.
- 시장 변화 대응: 시장 상황이나 임차인과 임대인의 개인 상황의 변화에 따른 대처로 전세보증보험은 빠른 대으이 가능할 수 있습니다.
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전세금의 안전한 보호를 위한 전세권 설정과 전세보증보험에 대해 알아보았습니다. 두 가지 선택지 중 임대인의 신용 상태, 부동산의 상태, 비용과 편의성, 개인의 상황과 필요를 꼼꼼히 검토하여 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다.