부동산 물권 중 하나인 전세권은 임대차 계약기간 동안 보다 안정적으로 거주할 수 있도록 보호하는 법적 장치입니다. 이는 임차인이 일정 금액의 전세금을 지불하고 부동산에 거주하는 권리를 의미하며, 해당 부동산의 소유권은 변동되지 않습니다.
전세권 설정에 있어 임대인들은 다소 거부감을 표현하거나 복잡해 하는 경우가 있지만 실제로 전세권설정 시 어렵지 않은 과정에서 설정할 수 있습니다.
이번 포스팅에서 이러한 전세권이란 무엇인지, 설정 방법, 전세권 설정의 장단점 등 자세히 알아보겠습니다.
전세권이란?
전세권은 대한민국의 부동산 물권제도의 하나로, 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용 및 수익을 목적으로 하는 권리입니다. 이는 전세권자에게 해당 부동산을 일정 기간 동안 사용할 권리를 부여하며, 부동산 전체에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.
이러한 전세권 설정은 등기부등본에 권리가 기재되는 내용으로 물권적으로 매우 강력한 권리입니다. 집주인이 집을 사용, 수익, 매매할 수 있는 권리를 제한하기 때문에 이 과정에는 집주인의 동의가 필수적이며, 비협조적인 집주인도 많습니다.
이와 비교하여 전세보증보험은 지주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 세입자의 보증금을 보호하는 한 방법으로, 전세권 설정보다 상대적으로 저렴하고 간편합니다. 보증보험에 가입하면, 보증보험 회사가 세입자에게 보증금을 반환해 주는 역할을 합니다.
이러한 전세권과 전세보증보험은 각각의 장단점이 있으며, 이번 포스팅에서는 전세권에 대해 다루도록 하고 추후 전세보증보험에 대한 포스팅을 정리하도록 하겠습니다.
전세권의 형태
전세권은 크게 물권적 전세권과 채권적 전세권으로 분류될 수 있습니다. 각각의 전세권은 특징과 활용방안에 있어 차이를 가집니다.
물권적 전세권은 등기를 통해 버적 보호를 받는 강력한 권리로, 임차인이 부동산을 점유하고 사용하는 권리를 포함하며, 전세금의 우선변제 권리가 있습니다.
반면, 채권적 전세권은 계약에 의해 발생하는 권리로서, 물권적 전세권에 비해 법적 보호가 상대적으로 약하고, 주로 계약의 당사자 간에만 효력이 있습니다.
전세권의 양도
전세권은 양도가 가능하며, 임대인의 동의 없이도 타인에게 전세권을 양도할 수 있습니다. 이 경우, 양도받은 자는 원래의 임차인과 동일한 권리를 가지게 되며, 계약 만료 시 보증금 반환 청구권을 갖습니다. 전세권의 양도에는 일반적으로 임대인의 동의나 통지가 필요하지 않으나, 전세권의 양도는 물권의 이전이기 때문에 양도의 합의와 등기가 필요합니다.
임차인의 의무
임차인의 의무도 존재합니다. 인차인은 임대차 계약 시 약속한 목적과 용도에 의해 부동산을 사용해야 하며, 용도를 변경하여 사용할 경우 임대인은 전세권 소멸을 법원에 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 부동산을 처음 인도받은 상태로 반환해야 하며, 이를 어길 경우 발생하는 손해 비용을 배상해야 합니다.
말소기준권리가 되는 전세권
전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건으로 선순위 전세권, 목적 대상물이 건물 전부일 것, 경매 신청이나 배당요구가 되어야 합니다. 이 조건들을 충족시키는 전세권은 말소기준권리가 되며, 경매와 함께 전세권은 소멸됩니다. 전세권으로 인한 임의경매 시, 낙찰된 매각대금이 보증금보다 적은 경우 부족한 금액은 변제 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
전세권 설정 절차
전세권 설정은 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 전세권 설정 등기 신청서를 작성하여 관할 등기소에 직접 방문하거나, 법무사 등을 통한 위임을 통해 신청할 수 있습니다.
법무사에 위임하는 경우 위임 수수료가 대략 20~30만 원 정도 발생할 수 있습니다.
통상적으로 임차인이 비용을 부담하는 경우가 많으며, 임대인에게 위임장과 인감증명서를 받아 임차인이 전세권을 신청하는 경우가 많습니다. 하지만 비용이나 이런 부분은 관계에 있어 사전 협의가 가능한 부분입니다.
필요 서류
필요 서류는 통상적인 경우로 임대인에게 위임을 받아 임차인이 단독으로 진행하는 기준으로 알아보겠습니다.
- 임대인 필요 서류
-주민등록초본(주소 변경사항 포함
-위임장과 인감증명서
-인감도장 및 신분증
-임대주택 등기권리증(등기권리증이 없을 시 법원등기소 직접 방문) - 임차인 필요 서류
-주민등록등본 또는 초본
-도장 및 신분증
-등록면허세 및 지방교육세 납부필 영수증
-등기 신청 수입증지
-전세권 설정등기 신청서
-전세 계약서
전세권 설정 비용
전세권 설정을 위해서 등록면허세, 지방교육세, 등기신청 수수료, (법무사 수수료) 등이 있습니다. 법무사 수수료의 경우 선택적으로 법무사에게 업무를 맡길 경우 드는 비용입니다.
- 등록면허세
전세금 × 0.2% = 등록면허세
- 지방교육세
등록면허세 × 20% = 지방교육세
- 등기 신청 수수료
1,5000원
3억 원의 전세 목적물에 있어 전세권을 설정 할 때
3억 원 × 0.2% = 60만 원
60만 원 × 20% = 12만 원
등기 신청 수수료 = 1만 5천 원
총 73만 5천 원의 비용이 필요합니다.
전세권의 장단점
전세권은 임대인과 임차인 양측에게 모두 장단점이 존재합니다.
임차인의 장점과 단점
장점
- 보증금 보호: 전세권 설정 등기가 완료되면, 임차인은 집주인의 동의 없이도 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있는 권리를 가집니다. 이는 보증금 반환 문제 발생 시 강력한 대응 수단이 될 수 있습니다.
- 우선변제권: 임차인은 우선변제권의 효력을 갖게 되며, 이는 등기 시점부터 발생하여 확정일자보다 더 안전한 보호를 제공합니다.
단점
- 비용: 설정에 필요한 비용은 대게 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.
- 경낙 시 전세보증금과의 차액: 경매 시 전세 보증금이 낙찰가보다 높은 경우, 전액을 회수하기 어려울 수 있습니다.
임대인의 장점과 단점
장점
- 수리비 부담 전가: 전세권 설정으로 인해 임차인이 부동산의 현상 유지나 수선을 위한 필요비를 부담하게 됩니다. 특히 신축 건물의 경우, 임차인으로부터 수리비를 청구할 수 있는 이점이 있습니다.
- 전세금 조정 유리: 전세권 설정을 전략적으로 활용하여 전세금을 조금 더 받을 수 있습니다.
단점
- 전전세 및 담보권 설정 가능: 임차인이 임대인의 동의 없이 전전세를 설정하거나 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 이는 임대인에게 불리할 수 있으나, 특약을 통해 이러한 권리 행사를 제한할 수 있습니다.
- 경매 신청의 용이성: 임차인은 계약 해지 시 보증금 반환에 문제가 있을 경우, 임대인의 동의 없이도 바로 경매 신청을 할 수 있습니다.
▶함께 보면 좋은 글
확정일자와 전세권 설정 등기, 효력은 어떤 것이 더 강력할까? 부동산 상식
전대차계약에 대해 알아보자(전전세와 전대차의 차이)-전대차계약서 양식, 동의서 양식
부동산 경매 낙찰 후 공과금과 관리비 납부 의무는 누구에게 있을까?
법정지상권 뜻과 개념 그리고 성립 요건과 법적 효력은?
전세권 설정은 임차인에게 보다 강력한 보증금 보호 메커니즘을 제공하지만, 임대인에게는 추가적인 부담과 제약을 초래할 수 있습니다. 따라서 양측은 전세권 설정의 장단점을 충분히 고려하고, 필요한 경우 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 현명합니다.