전세가 상승 시작 역전세난 해소의 신호탄? 금리의 영향?의 포스팅을 시작하겠습니다. 전세가의 상승이 진행되고 있는 풍경입니다. 과연 기존 역전세난의 해소는 가능할지 금리의 부정적인 영향은 끝난 것일지 알아보겠습니다. ‘전세가 상승 신호 고금리 시대의 마무리 단계일까?’ 최근 작성 된 신문기사나 칼럼들 중에 전세가 상승을 주제로 올라온 글들을 보고 문득 든 생각입니다. 그래서 과연 전세시세가 얼마나 올랐는지 과연 일시적인 현상인 아니면 금리의 영향이 뒷받침 된 현상인지 궁금해져 조금 알아봤습니다.
역전세난 이란 무엇일까?
먼저 한동안 이슈가 됐던 역전세난이 무엇인지 알아보겠습니다. 부동산의 가격은 어느 기관이나 사람의 관여가 아닌 부동산 시장의 흐름에 따라 변화하게 됩니다. 물론 여기서 정부나 일부 큰손들의 관여로 일부 시세에 관여가 되기도 합니다. 이러한 부동산의 시세 변화가 일어나고 대표적인 주택의 가격이 급락하게 된다면 기존에 계약 된 전세금 보다 전세금도 따라 시세가 하락하게 됩니다. 이때 새로운 전세입자가 들어오고 기존 전세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 가르킵니다.
전세 시세의 하락 금리의 영향이었나?
얼마전 기준금리가 올라가고 이에 맞춰 대출금리까지 올라가며 전세수요가 줄어든 것을 확인할 수 있었는데요. 이는 당연한 결과였습니다. 전세입자가 과연 자기자본 100%로 계약을 하는 사람이 얼마나 될까요? 대다수의 사람들은 아마 대출을 포함하여 계약을 진행하게 됩니다. 이때 이자가 발생하는데 대출금리가 올라가며 이자부담이 커져 많은 사람들이 월세 계약으로 방향을 돌리게 된 상황이 일어났었습니다.
여기에 작년에 있었던 적게는 50여채 부터 많게는 1,000채를 넘게 소유하고 이슈가 된 빌라왕 사건으로 전세금을 돌려받지 못하는 사람들이 생겨나며 전세 거래에 대한 거부감은 한층 더해졌습니다. 빌라왕 사건으로 피해를 본 주택 수 추정치는 현재 8,000여채에 금액으로 1,600억원정도가 된다고 하는데요. 건축주, 부동산 컨설팅 업체, 공인중개사까지 조직적으로 범죄가 이뤄졌다고 합니다. 이러한 부분은 사실 부동산 경기가 활기찰 때는 큰 영향이 없지만 최근 전세시세의 하락시기에는 큰문제가 되어 이슈가 됐죠.
전세가격 과연 상승 시작 한 것일까?
일단 전세금 시세가 상승을 했는지 국토교통부 실거래가 조회 시스템에서 송파구 헬리오시티를 조회해보았습니다.
■송파 헬리오시티
| 면적 | 5월 전세 거래가격 | 6월 전세 거래가격 | 7월 거래가격 |
| 전용 39타입 | 6억~7억원 | 5억 7,000만~6억 6,000만원 | 5억 9,000만~6억 6,150만원 |
| 전용 59타입 | 7억 5,000만~8억3,000만원 | 6억 5,000만~8억 8,000만원 | 7억 6,000만~8억 5,000만원 |
| 전용 84타입 | 7억 3,000만~10억원 | 9억~10억원 | 9억 8,000만~10억 8,000만원 |
| 전용 110타입 | 11억5,000만~16억5,100만원 | 9억 5,000만~14억 | 9억 9225만~14억원 |
송파 헬리오시티를 예로보면 6~7월 전세가는 큰 차이를 보이지 않습니다. 6,7월만 볼 때는 국평타입인 84타입만이 최저 거래가격과 최고 거래가격이 각각 8,000만원정도 상승했는데요. 84타입은 국민평수대로 가장 거래가 활발히 일어나는 타입으로 84타입의 거래가가 선반영이 되는게 아닌가 싶습니다.
다만 5월부터 보면 되려 대형 평수인 110타입은 오히려 전세가 거래가가 줄어들었고, 소형타입을 제외한 59타입과 84타입은 거래가격이 올라갔습니다. 슬슬 전세가격이 올라가려는 조짐이 보이는 듯 하네요. 사실 강남권인 송파구 헬리오시티만을 예로 보면 표본이 작아 정확한 파악은 어렵겠지만 송파구 내 가장 큰 대형단지이니 어느정도 표본은 맞을 것 같습니다.
현재 진행중인 전세가 상승은 전반적인 지역에서 나타나는 현상이라고 합니다. 아마 전세가격이 올라가는 이유는 여러가지가 있겠지만 일단 금리의 인상 기미가 적어졌다는게 가장 큰 이유가 아닐 듯 싶은데요. 전세 대출의 금리 부담 역시 줄어드는 상황이니 당연히 월세보다는 전세를 더 선호하는 현상이 나타나는 걸로 예상이 됩니다.
기준금리의 영향으로 매매 심리도 올라가고 있는 상황이라 주택 매매 가격 자체도 상승 기류를 타기 시작하는 걸로 보입니다. 이 역시도 전세가 상승에 일조하는 부분으로 보여집니다. 물론 공급량이 많은 지역이거나 비인기 지역은 저가 매물이 소진 된 뒤 가격들이 상승 될 것입니다.
정부에서 현금 흐름을 더 활발히 하기 위해 부동산 거래를 부추기고 있는 상황에 주택 매수자에게 총부채워닐금상환비율(DSR)대신 총부채상환비율(DTI)를 적용하게 되면서 부동산 주택 매매의 활성화가 일어나고 있는 부분도 참고하면 좋을 듯 합니다. 여기까지 전세가 상승 시작 역전세난 해소의 신호탄? 금리의 영향?의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.