부동산에서 전대차계약과 전전세는 종종 혼동되는 개념이며, 이들은 분명한 차이가 있습니다. 오늘 포스팅에서는 전대차계약과 전전세의 차이점을 명확히 알아보겠습니다. 전대차계약 시 필요한 전대차계약서와 전대차동의서는 글 맨 하단에 첨부해놓으니 필요하면 편하게 이용하시면 됩니다.
전대차계약이란?
- 임대인(건물주): 목적 부동산의 소유권자
- 임차인(전대인): 목적 부동산의 최초 임차인임 동시에 부동산을 다시 빌려준 사람
- 전차인: 목적 부동산을 전대차로 임차한 사람
전대차계약에 대해 자세히 알아보겠습니다. 전대차계약은 임차인 자신이 빌린 부동산을 제3자(전차인)에게 다시 임대를 하는 계약을 말합니다. 이 계약은 임차권의 양도와는 다르며, 임차인과 임대인 간의 기존 임대 관계는 그대로 유지됩니다.
전대차계약을 체결할 때 임차인은 반드시 임대인의 동의를 받아야 하며, 동의가 없는 전대차계약은 임대인이 임의대로 계약을 해지할 수 잇습니다.
전대차계약에서 임대인의 동의가 있는 경우 전대인과 전차인 사이의 관계는 계약 내용에 따라 정해집니다. 전대인은 전차인에게 임대인으로서의 권리와 의무를 부여받게 되며, 임대인과 임차인의 관계에는 영향을 주지 않는 것이 원칙입니다.
쉽게 정리하여 다시 설명하면 최초의 임대 계약에 대한 권리를 그대로 승계해서 계약하는 것이 아닌 추가 계약의 발생으로 생각하면 쉽습니다.
전대차와 전전세의 차이
전대차계약과 전전세계약은 임차인이 자신이 임차한 주택을 다시 제3자에게 임대하는 방식임에는 같습니다. 하지만 이 두 계약의 차이점은 전세권의 설정 유무에 있습니다.
전전세계약은 기존 세입자(임차인)가 전세권 설정등기를 한 상태에서 해당 주택을 다시 제3자에게 전세 또는 월세로 재임대하는 것을 말합니다. 이 경우 전세권 설정등기는 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 역할을 합니다. 전전세계약을 통해 임대된 주택은 임차인과 전차인 간의 계약이며, 임대인은 직접적인 관계가 없습니다.
반면 전대차계약은 전세권 설정 없이 단순히 전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 보호받는 임차인이 다시 제3자(전차인)에게 임대하는 경우를 말합니다. 이러한 방식에서는 전세권 설정등기가 없기 때문에 임차인은 전입신고와 확정일자를 통해 자신의 권리를 보호받아야 합니다. 전대차계약은 임차인과 전차인의 사이에 체결되며, 이 경우에도 임대인과의 직접적은 관계는 없습니다.
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임대인 동의가 있는 전대차계약
전차인의 권리
임대인 동의를 얻은 전대차계약은 전차인의 권리는 계약 종료 시점에 따라 다양하게 보호됩니다. 예를 들어 전대차계약이 임대인과 임차인(전대인)의 합의로 종료되는 경우가 아니라면 전차인의 권리는 계약 기간동안 그대로 유지됩니다. 이는 전차인이 계약 기간 동안 계약을 지속할 수 있음을 의미합니다.
임대차계약이 임대인에 의한 해지 통보로 종료되는 경우 임대인은 전차인에게 해지 사유를 명확히 통지해야 합니다. 만약 임대인이 해지 사유를 통보하지 않았다면 전차인은 단순히 통보를 받았다는 이유만으로 퇴거를 요구 받을 수 없습니다. 이러한 규정들은 전차인의 권리를 보호하기 위함입니다.
부동산의 명도
전차인이 해지 통보를 받은 경우 목적 부동산의 이용에 대한 권리는 통보 받은 날부터 6개월이 지난 후 해지의 효력이 발생합니다. 이 기간 동안 전차인은 해당 부동산에서 떠날 의무가 없으며, 이는 전차인에게 추가적인 보호를 제공합니다.
임대인의 동의를 받은 전대차계약에서는 이러한 세부사항들이 임차인(전대인)과 전차인 간의 계약뿐만 아니라 임대인과의 관계에서도 중요합니다.
임대인 동의가 없는 전대차계약
임대인의 동의가 없는 전대차계약에서는 체결된 전대차계약은 임차인(전대인)과 전차인 사이에서는 법적으로 유효합니다. 이는 두 당사자 간의 계약이 법적 효력을 가진다는 것을 의미하며, 이러한 계약은 임대인에게 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 임대인은 민법에 따라 특정 조건 하에 이를 해지할 수 있습니다.
민법 629조에 따르면 임대인은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대한 경우 임대차 계약을 해지할 권리를 가집니다. 이 규정은 임대인의 권리와 임대물의 관리에 대한 통제를 보장하기 위해 존재합니다. 따라서 임대인의 동의 없이 이루어진 전대차계약은 임대인의 해지 통보를 받을 수 있는 위험을 갖고 있습니다.
하지만 예외적으로 임대차계약서에 특약사항으로 ‘전대차 계약을 맺을 때 임대인의 동의를 받지 않아도 된다.’라는 조항이 명시된 경우 특약에 따라 임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결할 수 있습니다. 이 경우 특약에 따라 계약이 유효하게 성립되며 임대인의 동의는 필요하지 않게 됩니다.
전차인이 목적 부동산에서 퇴거를 하지 않는 경우
임대인과 임차인 사이의 계약이 해지되어 전차인에게 목적 부동산에서 퇴거할 것을 요구했지만 전차인이 이를 거부하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 상황에서 전차인이 부동산에서 나가지 않고 계속 점유를 하고 있다면 법적으로 불법 점유에 해당합니다. 이는 임대인의 소유권과 사용권을 침해하는 행위로 간주됩니다.
그러나 임대인은 전차인의 짐을 임의로 옮기거나 전차인을 강제로 끌어내는 등의 행위를 해서는 안됩니다. 이런 행동은 법적으로 허용되지 않으며, 불법 행위가 될 수 있습니다. 대신 이러한 상황이 생긴다면 아래의 글을 참고하여 명도소송을 진행하고 강제집행을 하면 됩니다.
▶참고 글: 명도소송 진행하는 절차와 강제집행에 대하여
전대차계약서와 전대차동의서 양식
