유치권 행사 뜻 성립 요건 절차 개념에 대해 알아봅시다

유치권 행사 뜻 성립 요건 절차 개념에 대해 알아봅시다. 길을 돌아다니다 보면 현수막이나 임시 간판으로 ‘유치권 행사 중’이라는 걸 많이 보셨을 겁니다. 이러한 유치권이 어떠한 것인지 관련 업종이 아니고 부동산 경매 등에 관심이 없다면 익숙하지 않은 단어일 텐데요. 이번 포스팅에서는 이러한 유치권 행사의 뜻과 성립 요건, 개념 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

유치권의 뜻, 개념

유치권에 대한 법률적 의미로는 민법에 규정되어 있는 8가지 물권 중 하나입니다. 타인의 물건(부동산) 또는 유가증권의 점유자가 해당 물건이나 유가증권에 대한 채권을 모두 변제받을 때까지 목적되는 물건이나 유가증권을 유치해둘 수 있는 담보 물권의 종류 중 하나입니다. 「민법 제2편 제7장 이하 제320조부터 제328조」에 규정되어 있습니다.

쉬운 설명으로 어떠한 건물을 짓는 공사 현장에서 사업주가 공사비를 공정률에 맞춰 공사비를 지급해야 하지만 지급이 안되는 경우 공사를 중단하고 해당 건물 건축 현장을 점유할 수 있는 권리라고 이해하면 쉽게 이해가 될 것입니다. 더욱 정확하게 설명을 하자면 점유라는 의미보다는 유치라는 단어를 적용시켜 인도를 하지 않는 상황이라고 보면 됩니다. 이러한 이유는 실질적으로 인도를 거절할 권리만 있을 뿐 해당 목적물을 사용하고 수익할 권리는 없기 때문입니다.

이러한 유치권은 대부분 공사대금으로 인한 유치권 행사가 가장 많은 경우이며, 인테리어, 자동차 수리비로 인한 자동차에 대한 유치권 등의 사례들이 있습니다.

유치권의 성립 요건

유치권을 성립시키기 위해서는 아래와 같은 요건들이 충족되어야 합니다. 단순히 대금이나 채권이 변제 되지 않는다고 유치권을 행사할 수는 없습니다.

타인의 물건(부동산 포함)이나 유가증권을 점유하고 있을 것
해당 목적물에 대한 채권이 있을 것
해당 채권이 변제기에 도달했을 것
불법점유가 아닐 것
유치권 배제 특약이 없을 것

하나하나 풀어서 살펴보면 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있어야 합니다. 이 말은 물건이라면 해당 물건이 내 손안에 있어야 하며, 부동산의 경우 본인 이외에 출입을 허용하면 안 됩니다. 그러면서 해당 목적물로 발생한 채권이 있어야 합니다. 채권은 받을 돈을 의미하며, 이러한 채권을 받아야 하는 날짜가 지나야 합니다. 불법 점유가 아니어야 하고 당사자 간에 유치권 행사를 하지 않는다는 특약이 없어야 합니다.

유치권의 효력

유치권의 효력은 해당 목적물로 발생한 채권의 변제를 간접적으로 강요하는 것을 목적으로 합니다. 유치라는 것이 해당 목적물을 점유하고 인도를 거절하는 것으로 공사비, 수선비 등 받아야 할 돈을 받아내는데 목적이 있습니다. 유치권은 물권으로서 제3자에게 대항할 수 있으며, 제3자에게 해당 목적물을 팔아버리고 나서도 해당 목적물을 매수한 제3자는 유치권을 지속적으로 행사할 수 있습니다.

담보물권 중 유치권은 우선 변제권은 없으나 유치권자를 경매권자로 인정하고 있습니다. 채무자가 장기간 변제하고 있지 않는 경우 해당 목적물의 유치에만 그치지 않고 법원에 경매 신청을 할 수 있습니다.

부동산에서의 올바른 유치권 행사 방법

부동산이라는 특성상 이동이 불가능하고 부피 자체가 다른 물건들과는 큰 차이가 있습니다. 이러한 부동산 자체를 내 손안에 쥐고 있는 것이란 절대 불가능에 속하는 경우로 부동산의 유치권 행사 방법에는 일정한 규칙이 있습니다.

잠금 장치를 해야 합니다

부동산의 유치권에 있어서는 다른 사람의 접근을 완전히 막고 봉쇄해야 합니다. 해당 목적 건물의 문을 완전히 잠금 장치를 해놔야 합니다. 부동산의 유치권은 사실 사람이 상주해야 합니다. 하루 종일 상주한다는 개념보다는 실질적으로 관리하고 드나드는 관리자가 있어야 하는 경우로 보는 것이 더 정확합니다. 본인이 상주가 어려운 경우 직원을 고용하여 사람을 상주시키는 것이 올바른 점유 방법입니다.

잠금 장치의 열쇠를 소지해야 합니다

잠금장치의 열쇠를 소지해야 하는데요. 어떠한 아파트에 대한 유치권을 행사 중이라면 이러한 아파트 출입구 열쇠를 소지하고 있어야 합니다. 이 또한 위에서 설명한 것과 마찬가지로 열쇠를 본인이 소유하지 않고 제3자에게 열쇠를 맡겨놔도 됩니다. 예를 들어 해당 목적 아파트의 관리 사무실에 일시적으로 맡긴 상태라도 해당 유치권을 인정받은 판결이 있습니다.

간접점유

간접 점유는 위에서 잠시 언급한 점유로 제3자를 상주시키는 점유입니다. 직원을 고용하여 상주시키는 방법이 있고, 경비를 전문으로 하는 업체에 의뢰하여 관리를 맡기는 방법이 있습니다. 두 가지 모두 유치권 행사를 인정받을 수 있는 사례들입니다.

유치권의 소멸

유치권은 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 여기서 상당한 담보란 유치권의 행사에 준하는 채권 금액에 해당하는 가치가 있는 담보에 대해 인정받을 수 있습니다. 예를 들어 유치권을 행사하고 있는 부동산의 가치가 20억 원인데 유치권에 해당하는 채권의 금액은 5억 원이라면 채권 금액에 해당하는 5억 원에 해당하는 담보를 제공하고 유치권을 소멸시킬 수 있습니다.

채권의 소멸시효가 완성이 되면 유치권 또한 소멸될 수 있습니다. 공사대금을 예로 들면 공사대금의 채권 소멸시효는 3년입니다. 이러한 공사대금의 채권이 소멸시효가 되어 소멸된다면 유치권도 함께 소멸됩니다. 만약 유치권을 지속적으로 행사하고 있었다 하여도 유치권의 권리가 자동으로 연장되지 않습니다.

이러한 유치권의 소멸을 막기 위해서는 채권의 소멸시효를 연장할 수 있는 청구권, 압류, 가압류, 가처분의 권리를 반드시 인정받아야 합니다.