전세계약은 많은 이들에게 중요한 재산을 타인에게 맡기는 행위와 같습니다. 이러한 전세 제도는 유일하고 우리나라에만 존재하는 제도로, 장점도 많지만 그에 반해 위험 요소와 단점도 존재합니다.
전세계약을 진행할 때 전세사기 유무 판단, 미납세금 확인 등 많은 것들을 확인해야 하며, 신경쓸 일이 많습니다. 이번 포스팅에서는 안전한 전세 거래를 위한 특약사항, 전세계약 과정 중 알아야할 정보에 대해 탐구해 보도록 하겠습니다.
이 포스팅을 통해 여러분의 소중한 자산을 보호하는 데 도움이 되었으면 합니다.
전세 사기 예방하기
생각보다 의외로 주변에 전세 사기로 인해 피해를 입은 사람들을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 빌라왕 사건을 시작으로 전국 곳곳에서 빈번하게 발생하고 있으며, 누구나 피해자가 될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
이러한 전세 사기에 당할 확률을 최소화하기 위해 전세계약을 체결하기 전 반드시 확인해야 할 몇 가지를 알아보겠습니다.
등기사항전부증명서(등기부등본) 확인
가장 기본이 되는 검증 절차로, 부동산의 현재 상태를 파악할 수 있는 등기사항전부증명서(등기부등본)을 확인하는 것입니다. 이 서류에서는 소유권과 권리관계, 설정된 근저당권 등 중요한 정보를 제공하며, 임대인이 실제 소유주인지 부동산에 대한 분쟁은 없는지 확인이 가능합니다.
익숙하지 않은 사람에게는 이러한 등기부등본을 확인하더라도 무슨 내용이 기재되어 있는지 이해하기 어려울 수 있으나, 부동산 중개업자나 주변 지인에게 부탁하여 꼭 확인하는 과정을 거치도록 합니다.
▶꼭 알아야 하는 5가지 부동산 서류 등기사항전부증명서
이러한 등기부등본은 인터넷 등기소를 통해 주소만 알면 누구나 쉽게 열람이 가능합니다.
임대인 신분 확인
임대인의 신분증을 확인하고, 계약서상의 임대인 정보와 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. 대리인을 통해 계약을 체결하는 경우, 대리인의 신분증 및 위임장과 인감증명서까지 요청해야 합니다.
여기서 주민등록증 진위여부를 확인이 필요하다면 아래의 포스팅을 참고해 주세요.
▶계약 시 필요한 주민등록증 진위 확인 여부 방법 부동산 상식
지방세 및 국세 체납 확인
임대인이 세금을 체납하고 있지 않은지 확인하는 것도 필수 입니다. 세금 체납은 부동산에 대한 압류와 같은 문제로 이어질 수 있으며, 전세금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
이러한 세금 체납으로 인해 집이 공매로 넘어간다면 전세금을 돌려받는 데 어려움이 생길 수 있습니다. 국세 지방세 완납 증명서 서류의 요청과 이 부분에 대한 특약사항에 대해 기재하는 것이 좋습니다.
전입신고 및 확정일자
계약이 체결된 후 잔금과 입주를 하게 된다면 반드시 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 하며, 법적 분쟁이 발생했을 때 임차인의 권리를 입증하는 중요한 근거가 되며, 대항력을 갖추는 요소로 작용됩니다.
▶확정일자와 전세권 설정 등기, 효력은 어떤 것이 더 강력할까? 부동산 상식
▶대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인 [대항력이란?]
금융거래 내역서 확인
임대인의 금융 거래 내역을 확인하여, 임대인이 재정적으로 안정적인지, 부동산을 담보로 한 대출이 있는지 확인해야 합니다. 이는 임대인이 전세금을 제대로 관리하고 있는지를 판단는 기준이 됩니다.
부동산 중개사
부동산 중개를 통해 전세계약을 진행하는 경우, 해당 중개사의 자격 및 평판을 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 최근 인터넷의 발달로 인터넷으로 매물을 확인하고 중개사와 약속을 잡을 때 아파트나 외부에서 만나는 것이 아닌 부동산 공인중개사무소로 직접 방문하여 중개사와 만나도록 하며, 인터넷 상에서 해당 부동산의 평판을 찾아볼 수도 있습니다.
▶빌라 주택 전세사기도 종류가 많다! 전세사기 유형별 예방법 알아보기
부동산관련 서류 확인하기
위에서 잠시 언급한 내용이지만 중요한 내용이기에 한 번 더 자세히 알아보고 가도록 하겠습니다. 서류를 그냥 종이쪼가리로 생각할 수도 있지만 계약에 있어서는 이러한 종이 한 장 한 장이 아주 중요한 역할을 합니다.
그 중 등기사항전부증면서(등기부등본)과 건축물대장이 포함되며, 이 두 서류를 통해 부동산의 상태와 권리 관계를 명확하게 파악할 수 있습니다.
등기사항전부증명서(등기부등본)
- 목적
부동산의 소유권 및 권리 관계, 설정된 근저당권 등을 확인하기 위함입니다. - 발급 방법
인터넷등기소에서 주소만 알고 있다면 누구나 간편하게 열람이 가능하며, 소액의 수수료가 발생합니다.(약 700원) - 확인 사항
소유주의 신분, 정보 확인, 부동산에 설정된 권리(근저당권 등), 압류나 가압류 같은 권리 제한 사항이 있는지 여부를 확인합니다. 이는 임대인이 실제 소유자인지, 부동산이 다른 채무로 인해 위험에 처해 있지 않은지를 알아보는 데 중요한 역할을 합니다.
건축물대장
- 목적
부동산의 구조, 용도, 면적 등의 기본 정보를 파악하고, 불법 구조물의 존재 여부를 확인하기 위함입니다. - 발급 방법
‘세움터’라는 사이트에서 간단하고 쉽게 발급할 수 있으며, 무료로 제공되는 서류입니다. - 확인 사항
건축물의 정확한 면적, 구조, 사용 승인 일자 등의 정보와 함께, 불법 건축물 여부를 확인할 수 있습니다. 특히, 불법적으로 증축하거나 개조된 구조물이 있는 경우, 이는 나중에 큰 문제로 이어질 수 있으므로 주의해야 합니다.
적정 전세가 시세 파악하기
인근 부동산 매매 시세 대비 적정 전세가인지 파악하는 것도 중요합니다. 이는 전세가율이라고도 표현하며, 부동산 가치를 간접적으로 평가할 수 있습니다.
전세가율의 중요성
- 시장 가치 파악: 전세가율은 부동산의 시장 가치를 반영하며, 전반적으로 높은 전세가율은 주택 시장의 수요가 매매보다는 전세에 치우쳐 있음을 나타냅니다. 이는 임대 시장의 활성화를 의미할 수 있습니다.
- 투자 가치 판단: 전세가율은 향후 부동산의 가치 상승 가능성과 투자 가치를 평가하는 데 유용한 지표가 될 수 있습니다. 일반적으로 전세가율이 적당한 수준이라면, 부동산 가격이 안정적이거나 상승할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
임차인 입장에서 ‘전세가율이 나랑 무슨 상관이지?’라고 생각할 수 있으나 전세가율이 높아 해당 주택이 위치한 지역에 수요가 많다면 임대인이 반환해줄 전세 보증금이 없는 상황에서도 차후 들어올 임차인의 전세금으로 반환이 가능할 수 있으며, 해당 부동산이 경매로 넘어가도 적정 시세대로 낙찰되어 전세입자의 보증금을 지켜낼 수 있습니다.
적정 전세가율 판단 방법
- 주변 시세 비교: 해당 지역의 유사한 조건을 가진 다른 부동산의 전세가와 매매가를 비교하여, 평균 전세가율을 파악할 수 있습니다. 이를 통해 자신이 계약하려는 부동산의 전세가가 시장 평균과 어떻게 다른지 비교할 수 있습니다.
- 안심전세 앱 활용: 최근에 정부에서 제공하는 ‘안심전세’와 같은 앱을 통해 쉽게 전세가율을 확인할 수 있습니다. 이러한 도구를 확용하면, 복잡한 계산 없이도 주변 부동산의 전세가율과 비교하여 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 전문가 활용: 부동산 전문가나 공인중개사와의 상담을 통해 해당 지역의 전세가율 동황과 전망을 듣는 것도 좋은 방법입니다.
입주 전 필수 점검 사항
입주 전, 즉 이사하여 짐을 넣기 전까지의 필수 점검 사항들을 알아보겠습니다. 이 과정에서 사진과 영상을 활용해 기록을 남기는 것은 나중에 발생할 수 있는 여러 문제에 대비하고, 권리를 보호하는 데 핵심적인 역할을 합니다.
중요성
- 원상복구 논란 방지: 입주 시점의 상태를 명확히 기록함으로써 계약 종료 시 발생할 수 있는 원상복구 논란을 방지할 수 있습니다. 이러한 원상복구으로 인한 분쟁은 임대인과 임차인 간에 빈번하게 발생하는 분쟁으로 미리 대비하는 것이 좋습니다.
- 보증금 반환 문제: 사진과 영상으로 기록한 자료는 보증금 반환 과정에서 발생할 수 있는 문제를 해결하는 데 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.
- 피해 보상 요구의 근거: 입주 후 발견된 문제에 대해 임대인에게 피해 보상을 요구할 때, 입주 전 상태를 증명하는 강력한 근거가 됩니다.
점검 사항
- 벽면, 천장, 바닥: 균열, 곰팡이, 변색 등의 문제가 있는지 확인합니다. 트깋, 눈에 잘 띄지 않는 구석구석까지 세심하게 살펴봅니다.
- 수도, 전기, 가스 등 설비: 모든 설비가 정상적으로 작동하는지 확인합니다. 수독꼭지를 열어보고, 전등 스위치를 켜보며, 가스 밸브의 이상 유무도 점검합니다.
- 문과 창문: 모든 문과 창문이 제대로 열리고 닫히는지, 잠금 장치가 정상적으로 작동하는지 확인합니다.
- 가전제품 및 기타 옵션 시설: 제공된 가전제품이나 기타 시설이 모두 작동하는지, 손상된 부분은 없는지 점검합니다.
사진 및 영상 촬영
- 광범위하게 기록하기: 입주하는 집의 모든 부분을 사진과 영상으로 광범위하게 기록합니다. 특히 문제가 될 수 있는 부분은 여러 각도에서 촬영합니다.
- 상세하게 촬영하기: 문제가 발견된 곳은 클로즈업하여 상세하게 촬영하고, 해당 사항을 구두로 설명하며 영상을 촬영하는 것도 좋은 방법입니다.
- 날짜 표시: 사진과 영상에 날짜가 표시되도록 하여, 기록이 입주 전에 이루어졌음을 명확히 합니다. 대부분의 스마트폰이나 카메라는 자동으로 날짜를 기록합니다.
전세계약 특약사항
계약서를 작성할 때 상당히 중요한 부분인 특약사항에 대해 알아보겠습니다. 임대인과 임차인 간의 기본 계약서 내용 이외의 부분을 협의하여 작성하는 부분으로 미래에 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비하여 양 당사자의 권리와 의무를 명확하게 기재합니다.
이를 통해 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하고, 보다 안정적인 전세 생활을 보장받을 수 있습니다.
- 보증금 반환 조건: 계약 만료 시 보증금 반환 절차와 조건을 명확하게 기재합니다. 반환 기한, 방법 등을 구체적으로 명시하여 계약 만료 후 보증금 반환과 관련된 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 임대 기간 중 임대인의 매매 금지: 임대 기간 동안 임대인이 부동산을 매매하지 않도록 조항을 포함시켜, 임차인의 주거 안정성을 확보합니다. 이러한 조항이 어렵다면 매매 시 임차인과 협의한다는 내용을 넣어 필요시 임대인의 매매 의사가 있을 때 계약을 해지할 수 있도록 합니다.
- 수리 및 유지 관리: 임대인과 임차인의 수리 및 유지 관리에 대한 책임 범위를 구체적으로 기재합니다. 예를 들어, 일정 금액 이상의 대규모 수리는 임대인이, 일상적인 소모품 교체는 임차인이 부담하는 식으로 분담을 명확히 하는 것이 좋습니다.
- 원상복구 의무: 계약 만료 시 임차인의 원상 복구 의무 범위를 명시합니다. 특히, 입주 전 상태를 사진이나 영상으로 기록해 두면 계약 만료 시 원상 복구에 대한 이견을 최소화할 수 있습니다.
- 계약 해지 조건: 임대인 또는 임차인이 계약을 조기에 해지할 수 잇는 조건과 그에 따른 위약금 등을 명시합니다. 또한, 임대인의 파산, 부동산 압류 등 예기치 못한 상황에 대비한 조항도 포함할 수 있습니다.
이러한 특약사항은 양 당사자간 모두 합의 된 내용으로 결정되어야 하며, 임대인과 임차인이 모두 동의한 내용만 포함시켜야 합니다. 추후 법적 분쟁을 막기 위해 명확한 표현과 적법성 등 확인은 필수적입니다.
▶주택 아파트 임대차 전세 월세 계약 시 특약사항은 어떤 것이?
전세 계약 과정과 관련하여 다양한 주의사항에 대해 알아보았습니다. 전세 사기 예방부터 적정 전세가율 판단, 특약사항, 입주 전 점검사항 등 안전한 주거를 위해서 필수적인 정보들입니다.
이 포스팅을 바탕으로 전세계약을 진행할 때 신중하고 현명한 결정을 내릴 수 있기를 바라며, 모든 조건과 주의사항을 꼼꼼히 확인하여 여러분의 권리를 최대한 보호하시기를 바라겠습니다.