부동산 기초상식 중 용적률과 건폐율의 개념과 계산하는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 사실 자기 자신의 전문분야가 아닌 다른 새로운 분야에서의 용어들은 어려운 점이 많습니다. 하지만 부동산이란 특징은 꼭 자기 자신의 전문분야가 아니더라도 많은 사람들이 관심을 갖는 분야입니다. 투자를 목적으로 아니면 내집마련을 목적으로 사업이나 장사를 위해서 등등 많은 사례가 있습니다.
많은 분들이 이러하듯 용적률과 건폐율의 개념을 잘 모르는 사람들이 많습니다. 이런 사람들을 위해 용적률과 건폐율에 대해 알려드리겠습니다.
용적률과 건폐율의 개념
용적률과 건폐율은 두가지 모두 건축법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 다루고 있습니다. 두가지 다 어려운 개념은 아니니 걱정하지 마세요.
용적률의 개념
어떠한 개발이나 건물을 짓고 싶은 대지가 있다면 해당 건물을 지을 수 있는 총 면적의 비율을 말합니다. 여기서 말하는 총 면적은 흔히 연면적이라고 칭합니다. 여기서 주의할 점은 용적률이 산정될 때는 지하의 면적이 아닌 지상의 연면적만 해당한다는 것입니다.
건폐율의 개념
건폐율도 마찬가지로 어떠한 건물을 지을 때 해당 토지에서 내가 건물을 지을 수 있는 바닥면적의 비율 말합니다. 쉽게 말해 1층의 바닥면적이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
이러한 용적률과 건폐율이 존재하는 이유는 해당 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거 대한민국의 모든 토지에는 용도지역이란 것이 있습니다.
이러한 용도나 지역에 따라 나라에서 규제하는 용적률을 요구하게 됩니다. 전용주거지역부터 일반주거, 상업지역 등 많은 용도로 나뉘어집니다. 용적률은 해당 용도에 따라 작게는 50%~1,000%이상까지도 가능하고, 건폐율은 작게는 20%~90%까지 가능합니다. 건폐율은 당연히 100%가 넘어가는 일은 없겠죠?
여기서 용적률 같은 경우 용적률이 높으면 높을수록 건물을 높게 지을 수 있습니다. 하지만 각 지자체별로 층수를 제한으로 두고 있어 제 용적률을 다 못찾아먹는 경우도 발생합니다.
건폐율 같은 경우 최소한의 빈공간을 만들어 채광, 통풍, 빈터 등을 확보해 비상시를 대비하거나 민원을 방지하는 목적이 큽니다.
계산하는 법
용적률과 건폐율의 계산방법은 어렵지 않습니다. 예를 들어 준주거지역에 작은 상가건물을 하나 짓는다고 생각해보겠습니다.
| 용도지역 | 대지면적 | 건폐율 | 용적률 |
| 준주거지역 | 120평 | 70% | 300% |
위 표에 있는 가상의 기준을 세워 계산방법을 알려드리겠습니다.
용적률 계산하는 법
대지면적 × 용적률 = 건물을 지을 수 있는 연면적
아주 간단합니다. 대입을 해보면
120평(대지면적) × 300%(용적률) = 360평(지을 수 있는 연면적)
해당 대지에 1층부터 최고층까지의 면적이 360평 이내로 지으면 됩니다.
건폐율 계산하는 법
대지면적 × 건폐율 = 건물을 지을 수 있는 바닥면적(1층면적)
용적률과 계산하는 방법은 똑같습니다.
120평(대지면적) × 70%(건폐율) = 84평(지을 수 있는 1층 바닥의 면적)
다시 정리해보면 1층 바닥면적은 84평이 되고 건폐율을 모두 적용시켜 건물을 짓는 다면 5층 규모의 1~4층은 84평에 최상층 5층은 24평 정도가 나오는 건물이 완성되겠네요.
이해하기 쉽도록 그림을 그려봤습니다. 용적률과 건폐율을 계산방법은 전혀 어렵지 않습니다. 어떠한 토지의 가치나 이용 목적을 생각할 때 이러한 용적률과 건폐율에 의해서도 결정되는 부분이 많습니다. 사실 이해를 쉽게 하기위해 극단적으로 5층에 면적을 너무 안주었지만 대부분 보기 좋게 짓기위해 층별로 72평씩 면적을 줘서 5개층으로 짓는 경우가 더 많습니다. 이러한 경우 해당 건물 건폐율은 60%가 되는 겁니다.
용적률과 건폐율의 개념 및 계산하는 법 부동산 기초상식의 포스팅이었습니다. 어렵지 않은 개념이니 쉽게 이해할 수 있는 내용입니다.
