용도지역의 용적률 건폐율은? feat. 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 관리지역 – 부동산 개발

부동산개발에서 활용 되는 용도지역 중 도시지역에 있는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역에 대해 자세히 알아보겠습니다. 지난번 토지의 용도지역에 대해 포스팅을 했습니다. 용도지역은 어떠한 토지의 최유효이용을 정하는데 정말 중요한 요소입니다.

토지의 용도지역에는 도시지역과 비도시지역이 있는데 그 중 도시지역에 대해 알아보겠습니다.

용도지역 중 도시지역의 종류는?

토지의 용도지역 중 도시지역의 종류는 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 이렇게 4가지로 분류가 되며, 각각 지역 내 에서 세분화되서 다시 한번 분류가 됩니다.

주거지역에서는 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역 이렇게 6가지로 분류되며 각각에 용적률과 건폐율이 다릅니다.

상업지역에서는 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역 총 4가지로 분류가 되며, 공업지역에서는 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 그리고 녹지지역에서는 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 이렇게 분류가 됩니다.

용도지역의 용적률과 건폐율

용도지역 중 도시지역에 있는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역은 국가에서 규제하며 관리합니다. 그 중 가장 많이 신경쓰고 땅의 가치를 판단하는데 중요한 부분이 바로 용적률과 건폐율입니다. 이러한 용적률과 건폐율은 쉽게 말해 내 땅에 얼마나 되는 크기의 건물을 지을 수 있는지가 정해지는 수치입니다.

도시지역 구분	각 지역 내 구분	건폐율	용적률
주거지역	제 1종 전용주거지역	50% 이하	50% ~ 100%
	제 2종 전용주거지역	50% 이하	100% ~ 150%
	제 1종 일반주거지역	60% 이하	100% ~ 200%
	제 2종 일반주거지역	60% 이하	100% ~ 250%
	제 3종 일반주거지역	50% 이하	100% ~ 300%
	준주거지역	70% 이하	200% ~ 500%
상업지역	중심상업지역	90% 이하	200% ~ 1500%
	일반상업지역	80% 이하	200% ~ 1300%
	근린상업지역	70% 이하	200% ~ 900%
	유통상업지역	80% 이하	200% ~ 1100%
공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% ~ 300%
	일반공업지역		150% ~ 350%
	준공업지역		150% ~ 400%
녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% ~ 80%
	생산녹지지역		50% ~ 100%
	자연녹지지역		50% ~ 100%
관리지역	보전관리지역	20% 이하	50% ~ 80%
	생산관리지역	20% 이하	50% ~ 80%
	계획관리지역	40% 이하	50% ~ 100%

농림지역과 자연환경보전지역도 있지만 사실 상 개발에서는 거의 쓰이지 않는 땅입니다. 건폐율과 용적률은 보전관리지역과 같으니 참고해주세요.

위에서 언급 된 건폐율과 용적률은 사실 국토계획법에서 지정하는 범위입니다. 이 범위 안에서 지자체의 재량에 따라 개발 규모가 커지면 국토부장관, 특별시장 혹은 도지사가 개발하고 싶은 토지의 건폐율과 용적률의 최대치를 허가해줍니다.

주거지역

주거지역에 대해 살펴보겠습니다. 주거지역은 크게 전용주거지역과 일반주거지역으로 나뉘어 집니다. 전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 정말 주거만을 위한 건물을 지을 수 있는 지역입니다. 흔히 우리가 길에 돌아다니면 빌라촌이나 단독주택촌 이런 길을 많이 지나다니는데 이런 형태의 토지라 생각하면 됩니다. 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역으로 제 1종 일반주거지역은 저층구조의 다세대 다가구형태의 집이 들어와 있는 지역이고, 제 2종 일반주거지역과 제 3종 일반주거지역은 흔히 아파트가 들어와있는 지역을 생각하면 쉽습니다. 준주거지역은 일부분은 상업기능과 업무기능을 보완하기 위한 지역으로 소형 주상복합이나 고층 아파트 형태의 개발을 많이 진행합니다.

상업지역

상업지역에 대해 살펴보면 중심상업지역은 사실 토지 중 가장 가치가 높은 땅으로 봅니다. 도심 및 부도심의 상업과 업무기능의 확장을 위한 지역으로 주변 인근 도시에서부터의 접근이 용이하고 편리한 교통을 확보해놓은 지역으로서 신도시의 중심상업지역을 예로 생각하면 됩니다. 일반상업지역은 말 그대로 일반적인 상업과 업무기능을 담당하는 지역으로 주간선도로와 교차되는 지점의 도로를 따라서 개발되는 지역입니다. 근린상업지역이란 근린지역 내 생활업종이나 서비스 혹은 작은 업무시설 들을 위한 지역으로 보조간선도로에 인접해있는 특징이 있습니다. 유통상업지역은 도시와 다른 지역에 대한 유통기능을 활성화 하기 위한 지역입니다. 화물이나 물건 적재가 편하고 대중교통수단이 잘 되어 있는 곳에 위치합니다.

공업지역

공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 구분이 되며, 전용공업지역은 중화학공업, 공해성공업 등 정말 공업으로만을 목적으로 존재하는 토지로 철도, 화물전용도로, 공항에 가까운게 특징입니다. 다만 정말 말그대로의 공장이기때문에 주거환경과 가깝다면 기피대상이 됩니다. 일반공업지역은 환경에 안좋은 영향을 주지 않는 공업지역입니다. 직주근접이 좋은 위치나 도시에서 접근이 쉬운 근교지역에 위치해있습니다. 준공업지역은 경공업이나 그 외 공업에 대한 업종을 수용합니다. 부동산 개발자들도 각자의 전공분야가 있는데 주택이나 상업시설이 개발이 가능한 땅으로 여러 개발자들이 관심을 갖는 땅이기도 합니다.

녹지지역

녹지지역에는 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 나뉘어지며, 보전녹지지역은 말그대로 보전을 해야하는 지역으로 역사적으로나 문화재 같은 보전가치가 있는 지역, 시가화 방지를 위한 지역, 생태계 보전을 위한 지역으로 개발이 거의 불가능한 토지입니다. 생산녹지지역은 농업을 위한 땅으로 시가화 개발을 꽤 엄격하게 규제하고 있습니다. 자연녹지지역은 도시와 인접해 있으며, 도시생활권에서의 녹지공간 확보를 위한 땅으로 도시화의 확산을 방지하는 목적이 있지만 어느정도 개발허가가 가능해 전원주택부지나 한동안 유행했던 타운하우스 단지, 테라스하우스 등 어느정도 개발적인 가치가 있습니다.

관리지역

관리지역에는 크게 3가지로 분류가 되며, 보전관리지역은 보전이란 말이들어가면 개발이 힘든 땅으로 봅니다. 자연환경보호, 산림, 수질오염, 생태계 보전 등을 목적으로 합니다. 생산관리지역은 농업, 임업, 어업 생산을 위하여 관리가 필요한 토지이지만 주변의 환경을 고려할 때 농림지역으로 지정하기는 힘든 땅입니다. 계획관리지역은 계획이란 말에서 보이듯이 개발할 계획은 어느정도 긍정적인 땅입니다. 하지만 개발을 위해 계획적, 체계적으로 관리가 필요한 땅들로 개발허가는 가능하나 일정시간 소요가 됩니다.

여기까지 용도지역의 용적률 건폐율은? feat. 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 관리지역 – 부동산 개발의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.