부동산에 대해 공부하다보면 법률적인 부분을 많이 접하게 됩니다. 익숙하지 않은 사람들에게는 이러한 법률적인 단어들이 낯설기만 하고, 비슷비슷한 단어들이 헷갈리기 마련입니다.
이번 포스팅에서는 이런 비슷한 단어들로 구분 짓는 제도 중 하나인 용도지구, 용도지역, 용도구역의 각각 특징과 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
건폐율과 용적률
용도지구, 용도지역, 용도구역에 대해 정확한 이해를 위해서는 건폐율과 용적률의 의미를 정확하게 알아야 합니다.
건폐율
건폐율은 내가 건물을 짓고자 하는 토지 위에 지을 수 있는 1층 바닥 면적을 말합니다. 예를 들어, 건폐율 20%를 적용 받을 수 있는 100평의 토지에 건물을 짓는다 가정하면, 1층 바닥면적이 20평을 지을 수 있는 것입니다.
건폐율을 규제하는 이유는 건물과 건물 사이의 거리를 제한하기 위함으로, 건폐율 제한이 없다면 부동산을 개발할 때 조금이라도 더 큰 면적의 건물을 짓기 위해 내 땅위에 최대한 넓은 면적의 크기로 건물을 짓게 될 것입니다.
용적률
용적률은 지을 수 있는 총 연면적(건물 1층부터 꼭대기까지 전체 면적)을 지을 수 있는 비율을 말합니다. 예를 들어, 용적률 200%를 적용 받는 100평의 토지에 건물을 짓는다면 1층부터 꼭대기층까지 200평의 규모로 건물을 지을 수 있는 것입니다.
용적률은 높이를 제한하기 위해 규제합니다.
건폐율과 용적률을 더 자세히 알고 싶으시다면 아래의 포스팅을 참고해 주세요.
▶용적률과 건폐율의 개념 및 계산하는 법 부동산 기초상식
용도지역이란?
그럼 용도지역이란 무엇인지부터 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
용도지역은 토지를 이용함에 있어 가장 기본적인 구분으로, 우리나라 전국 모든 토지에 지정되어 있습니다. 큰 범위에서 볼 때 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이렇게 네 가지로 나뉘어져 있으며, 도시지역과 관리지역은 더 세부적으로 나뉘어져 있습니다.
- 도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있고, 밀집이 될 가능성이 있어 체계적인 개발이 필요한 지역입니다.
- 관리지역은 도시지역의 인구와 발전(산업 발전 등)을 위하여 도시지역에 맞춰 체계적으로 관리가 필요한 지역으로, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 관리가 필요한 지역입니다.
- 농림지역은 도시지역에 속하지 않고, 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등 농업의 발전을 위해 보호하기 위한 지역입니다.
- 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원, 문화재 등 보전과 보호가 필요한 지역입니다.
여기서 부동산 개발이나 일반적으로 필요한 부분은 도시지역과 관리지역이 있습니다. 각각 어떤 지역들이 여기에 속하는지 알아보도록 하겠습니다.
도시지역
- 주거지역: 거주와 생활환경을 위해 필요한 지역
- 상업지역: 상업이나 그 외 업무 시설을 위해, 편익을 증진시키기 위해 필요한 지역
- 공업지역: 공업의 편익을 위해 필요한지역
- 녹지지역: 자연환경과 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 난개발 확산을 방지하기 위해 경계 역할을 동시에 하는 지역
관리지역
- 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 필요하고, 주의 지역들을 볼 때 자연환경보전지역으로 보전하고 관리해야 하는 지역
- 생산관리지역: 각종 생산(농업, 임업, 어업)들을 위해 관리가 필요하고, 농림지역으로 지정하기엔 곤란한 지역
- 계획관리지역: 도시지역으로 속할 수 있는 가능성이 있는 지역으로 자연환경을 고려하여 제한적으로 이용과 개발이 허용되며, 지역적으로 체계적인 관리가 필요한 지역
용도지역의 더 자세한 내용이 궁금하시다면 아래의 포스팅을 참고해 주세요.
▶용도지역의 용적률 건폐율은? feat. 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 관리지역 – 부동산 개발
용도지구란?
용도지구는 위에서 설명한 용도지역보다 더 세밀하게 조정함으로써, 토지와 건축물의 사용 방식을 경제적이고 효율적으로 관리하고, 도시의 경관과 안전을 개선하기 위해 설정되는 지역입니다.
도시관리계획에 따라 용도지구가 결정되며, 공공의 이익과 도시 기능의 향상을 위해 필요성이 인정될 때에만 지정될 수 잇으며, 이를 위해 지구단위계획을 포함한 일정한 면적으로 지정되어, 개발 및 관리가 지구 지정 목적에 부합되도록 이루어져야 합니다.
- 경관지구
- 미관지구
- 고도지구(높이제한)
- 방화지구(화재위험)
- 방재지구(자연재해 예방)
- 보존지구(문화재 봅존)
- 시설보호지구
- 취락지구
- 개발진흥지구(주거, 상업, 공업, 관광 집중 개발 및 정비)
- 특정용도제한지구(특정시설 입지 규제 완화)
용도지구에 대해 더 자세한 내용이 궁금하시다면 아래의 포스팅을 참고해 주세요.
용도구역이란?
도시 내의 무질서한 확장을 방지하고, 체계적이며 단계적인 토지 이용을 장려하기 위하고, 토지 이용의 전반적인 조율과 관리를 목적으로, 토지 및 건축물의 사용 용도, 건폐율, 높이 등에 대한 제한을 조정하는 특정 지역을 용도구역이라고 합니다.
용도구역 내에서의 제한 사항 변경 및 특정 행위에 대한 규제는 관련 법규에 의해 규정되며, 예를 들어, 개발제한구역은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의해, 도시자연공원구역은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따라, 수자원보호구역은 「수자원관리법」에 의해, 시가화조정구역 및 입지규제최소구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 관리 됩니다.
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도시계획과 토지 이용 관리는 도시의 조화로운 발전과 자연 환경의 보호를 위해 필수적입니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념과 구분을 이해하는 것은 토지의 최유효이용을 판단하고 목표 달성에 있어 중요한 첫걸음이며, 계획적이고 단계적인 토지 이용을 촉진함으로써 공공의 이익과 사익을 모두 함께 이룰 수 있기를 기원합니다.