도시계획에 있어 필요로 하는 용도지구에 대해 알아보도록 하겠습니다. 용도지구는 도시의 건축 및 토지 이용 규제를 세분화하여 특정 지역의 발전과 보호를 도모하는 중요한 개념입니다.
이러한 용도지구는 용도지역의 지정을 보완하는 역할을 하며, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정합니다.
이번 포스팅에서는 이러한 용도지구는 무엇인지 또, 그 종류는 무엇이 있는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
용도지구란?
서론에서 잠시 설명 했듯이 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건페율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하기 위한 개념입니다.
용도지역과 용도구역에 더불어 토지이용에 있어서 규제 및 관리를 하는 토지이용계획의 대표적인 규제로서, 용도지구에는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분됩니다.
용도지구의 목적
용도지구의 목적에 대해 알아보겠습니다.
건축물 관련 규제 강화와 완화
용도지역이 설정한 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 관한 규제를 필요에 따라 추가로 강화하거나 완화하기 위해 용도지구가 지정됩니다.
미관, 경관 및 안전 강화
특정지 지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시키기 위한 목적으로 용도지구가 추가로 지정될 수 있습니다. 예를 들어, 특정 지역의 역사적 문화적 가치를 보존하거나, 도시의 미적 특성을 강화하기 위해 특정 규정을 설정할 수 있습니다.
특정 기능의 집중 및 개발
용도지구 내에서는 특정 기능(주거, 상업, 공업, 유통 및 물류, 관광, 휴양 등)을 중심으로 한 집중적인 개발 및 개선이 이루어집니다. 이를 통해 지역의 특성에 맞는 발전을 촉진하고, 필요한 기능을 강화합니다.
보존 및 보호
역사문화환경보호지구, 생태계보호지구, 학교시설보호지구 등과 같은 용도지구는 특정 지역이나 시설의 보호 및 보존을 목적으로 합니다. 이는 문화재, 중요 시설물 또는 생태적으로 중요한 지역을보호하고 보존하는 데 중점을 둡니다.
재해 예방 및 대응
시가지방재지구, 자연방재지구 등과 같은 지구는 인구 밀집 지역에서 발생 가능한 재해를 예방하거나, 해안, 하천 주변 및 경사가 급한 지역에서 발생 가능한 재해를 예방하기 위해 설정됩니다.
용도지구의 종류와 특징
토지의 용도지구에는 크게 9가지로 나눠 관리하고 있습니다. 각각의 목적과 특징에 대해 알아보겠습니다.
경관지구
경관지구는 경관의 보전, 관리 및 형성을 목적으로 하는 지역으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 도시 및 군관리계획으로 결정되고 고시됩니다. 경관지구 내에서는 특정 건축물이 경관 보전에 장애가 되지 않도록 제한되며, 건폐율, 용적률, 높이, 최대너비, 색채 대지 안의 조경 등은 지역의 경관 보전 및 관리에 필요한 범위 내에서 도시계획 조례로 정해집니다.
경관지구는 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
- 자연경관지구: 자연경관의 보호와 도시의 자연풍치를 유지하기 위한 지역이며, 우수한 자연경관을 가진 지역에 선정됩니다.
- 시가지경관지구: 시가지 경관을 보호, 유지하거나 형성하기 위한 지구로, 도시 내 주거지, 중심지 등이 해당됩니다.
- 특화경관지구: 특별한 경관을 보호, 유지하거나 형성하기 위한 지역으로, 자연경관이나 시가지경관지구로는 보호가 어려운 수변지역이나 문화적 보존가치가 큰 지역 등이 포함됩니다.
이러한 경관지구는 지역의 특성에 따라 추가로 세분화할 수 있으며, 경관 보전 및 관리를 위한 행위 제한이 명확히 정해져야 합니다.
고도지구
고도지구는 건축물의 높이를 제한하여 쾌적한 환경을 조성하고 토지 이용의 효율성을 높이기 위해 설정된 지역입니다.
이 지구 내에서는 정해진 높이를 초과하는 건축물의 건축이 금지됩니다. 고도지구는 다음과 같은 목적을 가지고 설정됩니다.
- 공원 목지대의 경관 차단 방지
- 문화재 보호
- 시가지 경관 차단 방지
- 고층화가 부적절한 지역의 건축 제한
- 기반시설 이용량 유지
- 시가지내 공기 흐름 보장 및 바람 통로 확보
- 시가지 경관 및 미관 조성을 위한 건축물 높이제한
이러한 조치들은 도시의 미관과 환경적 가치를 보전하고 향상시키는 데 기여합니다.
방화지구
방화지구는 화재의 위험을 예방하고 관리하기 위해 설정된 지역입니다. 이 지구는 주로 도시의 정비가 미흡하고 건축물이 밀집된 지역, 소방활동에 지장이 있는 지역, 화재 발생 시 폭발이나 유독가스 등으로 인해 주변에 큰 피해가 예상되는 공장이나 시설 주변에 지정됩니다.
방화지구 내에서의 건축 제한은 그 지구의 목적 달성을 위해 필요한 범위 내에서 해당 지역의 도시·군계획조례에 따라 결정됩니다.
방재지구
방재지구는 풍수해, 산사태, 지반 붕괴 등의 재해를 예방하기 위해 설정되는 지역입니다. 이 지구는 특히 침수, 산사태, 지방붕괴, 해일 피해가 우려되는 지역에 지정되며, 재해 예방을 위해 필요한 대책을 마련하는 것을 목표로 합니다.
방재지구 내에는 재해 예방에 장애가 되는 건축물의 건축이 금지되며, 이는 도시 군계획조례에 따라 정해집니다.
예외적으로, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 않는 범위에서 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가하는 경우가 있습니다.
보호지구
보호지구는 문화재, 항만, 공항, 공용시설 등 중요 시설물과 문화적, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 위해 필요한 지구를 말합니다.
보존지구와 시설보호지구를 통합하여 간소화한 이 제도는 아래와 같이 세분화 됩니다.
- 역사문화환경보호지구: 문화재 및 전통사찰 등 역사적, 문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 목적으로 합니다.
- 중요시설물보호지구: 항만, 공항 및 공용시설 등 중요 시설물의 보호, 기능 유지 및 증진을 위한 목적입니다.
- 생태계보호지구: 야생동식물 서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역을 보호하고 보존하는 데 목적이 있습니다.
이러한 보호지구 설정은 문화재, 중요 시설물, 생태계 등을 보호함으로써 환경적, 역사적 가치를 유지하고자 하는 중요한 역할을 담당합니다.
취락지구
취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역 내의 취락을 정비하기 위해 설정된 지구입니다.
이 지구 내에는 건폐율의 최대 한도는 60% 이하 범위 내에서 해당 지역의 도시·군계획조례에 따라 정해집니다.
자연취락지구와 집단취락지구로 세분화하여 관리하고 있습니다.
- 자연취락지구: 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 내의 취락을 정비하기 위해 필요한 지구로, 주민의 집단적 생활근거지로 이용되는 지역이며 주택의 정비와 주민복지시설 또는 소득 증대를 위한 생산시설 설치 등을 위해 계획적인 관리가 필요한 지역입니다.
- 집단취락지구: 개발제한구역 내의 취락을 정비하기 위해 필요하며, 이 지구의 지정, 해제 및 관리와 정비는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의해 규정됩니다.
이러한 취락지구의 설정은 주거환경의 질적 향상과 주변 환경과의 조화를 도모하며, 지역발전에 기여하는 중요한 역할을 합니다.
개발진흥지구
개발진흥지구는 주거, 상업, 공업, 유통물류, 관광, 휴양 등의 기능을 집중적으로 개발 및 정비할 필요가 있는 지구입니다. 이 지구는 아래와 같이 세분화 하여 관리합니다.
- 주거개발진흥지구: 주거기능을 중심으로 개발할 필요가 있는 지구로, 취락지구 중 주거지역으로 발전할 가능성이 있는 곳에 지정됩니다.
- 산업개발진흥지구: 공업기능을 중심으로 개발할 필요가 있는 지구로, 지역의 부존자원, 특화산업, 외국인 자본유치 등을 위해 지정됩니다.
- 유통개발진흥지구: 유통 및 물류기능에 중심으로 개발할 필요가 있는 지구로, 지역경제 활성화에 기여할 수 있는 지역에 지정됩니다.
- 관광휴양개발진흥지구: 관광 및 휴양기능을 중심으로 개발할 필요가 있는 지구로, 자연 환경이 뛰어난 지역에 지정됩니다. 단, 채종림, 보안림 등 특정 지역은 제외될 수 있습니다.
- 복합개발진흥지구; 주거, 공업, 유통물류, 관광, 휴양기능 중 두 가지 이상을 중심으로 개발할 필요가 있는 지구로, 복합개발의 상승효과가 기대되는 지역에 지정됩니다.
- 특정개발진흥지구: 주거, 공업, 유통물류, 관광, 휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정 목적을 위해 개발할 필요가 있는 지구입니다.
도시지역 외에 지정된 개발진흥지구에서는 건폐율과 용적률의 최대 한도가 각각 40% 이하, 100% 이하의 범위 내에서 해당 지역의 도시·군계획조례에 따라 정해집니다.
자연환경 보전지역 등 일부 지역은 개발진흥지구로 지정될 수 없는 제한을 두고 있습니다.
특정용도제한지구
특정용도제한지구는 주거 및 교육환경 보호, 청소년 보호 등을 위해 오염물질 배출시설, 청소년 유새시설 등 특정 시설의 입지를 제한하는 지구입니다.
이 지구는 도시·군 관리계획으로 결정되며, 주거기능 및 교육환경을 해치거나 청소년에게 유해한 건축물은 건축할 수 없습니다.
복합용도지구
복합용도지구는 2017년 신설된 용도지구로, 다양한 토지 이용 수요에 유연하고 복합적으로 대응하기 위해 마련되었습니다.
이 지구는 지역의 토지 이용 상황, 개발 수요, 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지 이용을 도모하기 위한 목적을 가지고 있습니다. 특정 시설의 입지를 완화하는 것이 주된 특징입니다.
시·도지사 또는 대도시 시장이 복합용도지구를 지정할 때에는 여러 기준을 따라야 합니다.
우선, 용도지역의 변경으로 인해 기반 시설이 부족해질 우려가 있을 때, 해당 용도지역의 건축 제한만을 완하하는 경우에 지정합니다.
또한, 간선도로 교차지, 대중교통 결절지 등 토지 이용 및 교통 여건이 크게 변화하는 지역이나 용도지역 간 경계지역 가로변 등 토지를 효율적으로 활용할 필요가 있는 지역에도 지정할 수 잇습니다.
지정된 용도지구는 전체 면적의 3분의 1 이하의 범위에서 이루어져야 하며, 해당 지역의 체계적·계획적인 개발 및 관리를 위해 국토교통부 장관이 정한 기준에 부합해야 합니다.
복합용도지구는 일반주거지역, 일반공업지역, 계획관리지역에 지정할 수 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 및 도시·군계획조례에 다라 건축 허용 및 제한사항이 적용됩니다.
용도지구 확인하는 방법
용도지구를 확인하는 방법은 간단합니다. 토지이음 사이트에 방문하여 주소만 입력하면 토지용계획확인원을 확인할 수 있으며, 이 토지이용계획확인원 지역지구 등 지정여부를 확인하면 각 토지의 용도지구를 확인할 수 있습니다.
지금까지 살펴본 다양한 용도지구들은 각각의 특정 목적과 필요에 따라 설정되며 국토의 효율적인 이용과 발전을 위해 중요한 역할을 합니다.
이들 용도지구는 문화재 보호, 재난 방지, 환경 보전 등을 목적으로 하며, 도시 계획과 국토 관리에 있어서 체계적인 관리와 계획적인 개발을 도모함으로써 지역의 특성을 살리고 지역 발전에 기여합니다.