부동산 시장에서 ‘선분양 후시공’과 ‘선시공 후분양’은 중요한 전략으로 자리 잡고 있습니다. 현재, 우리나라 대부분의 부동산 사업 중 아파트는 ‘선분양 후시공’ 방식을 채택하고 있으며, 이 방식은 계약금을 지급해 부동산 계약을 한 후, 준공 후 잔금을 치루는 방식으로 많은 사람들이 내 집 마련을 하는 방법입니다.
이번 포스팅에서는 선분양 후시공과 선시공 후분양의 차이점, 장단점 등 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
선분양 후시공과 선시공 후분양의 차이점
선분양 후시공
선분양 후시공은 말 그대로 먼저 분양을 하고 시공에 들어가는 사업을 말합니다. 쉽게 말해, 아직 지어지지 않은 주택을 먼저 계약금과 중도금을 납부 후 준공 후 잔금을 납부해 소유권을 가지고 오는 방식입니다.
이 선분양 후시공은 모형으로 된 아파트 형태나 모델하우스, 브로셔같은 홍보지를 보고 결정해야 합니다. 사업 시행자 입장에서는 초기 자금 부담이 적어져 좋지만 공급자 위주로 되어 있다는 비판도 있습니다.
선시공 후분양
반대로 선시공 후분양은 건물이 다 지어지거나 공정률이 80% 이상이 됐을 때 분양하는 것입니다. 여기서 공공주택의 경우 60%이상 되는 경우 후분양으로 속합니다.
집이 거의 완성이 된 상태에서 사람들이 직접 눈으로 보고 결정할 수 있으며, 사업 시행자나 건설 회사의 부도가 나도 위험이 적은 편입니다.
장단점 비교
가장 중요한 장단점일텐데요. 이러한 사업 방식은 각각의 장점과 단점을 가지고 있습니다.
선분양 후시공의 장점
선분양 후시공의 장점을 먼저 살펴보면, 사업 시행자의 자금 조달에 있어 PF 대출 이자나 에쿼티(자기 자본)의 부담이 적어 상대적으로 분양가가 저렴하게 공급됩니다.
또한, 정부의 분양가 관여로 인해 분양가 승인을 받아 공급하게 되는 부분도 관여됩니다. 쉽게 말해 수분양자(구매자)들의 계약금과 중도금 대출로 사업비를 충당하기 때문에 이에 따른 이자나 부가 비용의 부담이 적어져 분양가에 긍정적인 영향을 미칩니다.
선분양 후시공의 단점
반면 단점으로는, 구매자는 완성되지 않은 프로젝트에 투자하므로 건설 지연이나 품질 문제와 같은 리스크를 감수해야 합니다.
또한, 아파트의 건설 기간을 생각하면 이 시기동안 부동산 시장의 변화와 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
그 중 가장 큰 리스크는 사업 시행자의 부도나 위기로 인한 공사 중단인데요. 일정 규모 이상 있는 시공사가 건설을 할 경우 시공 보증을 세워 진행하기 때문에 리스크가 적지만 중소형 현장에서는 이러한 공사 중단도 염려해야 합니다.
선시공 후분양의 장점
선시공 후분양의 장점으로 구매자는 완성된 부동산을 직접 보고 구매할 수 있어 어느 정도 건물의 품질과 실제 조건을 확인할 수 있습니다.
선분양 후시공의 가장 큰 리스크였던 사업 시행자의 위기 리스크도 크게 줄어들어 보다 안정된 프로젝트에 투자를 할 수 있습니다.
장점이라면 장점일 수 있는 부분은 주택을 구매 후 빠른 시일 내에 입주가 가능하며, 임시 거주지에 대한 추가 비용이나 불편을 피할 수 있습니다.
선시공 후분양의 단점
반대로 단점은 건성 과정 중의 모든 비용을 사업 시행자가 부담해야 하기 때문에 이러한 비용이 최종 가격에 반영될 수 있어 분양가가 상대적으로 오를 수 있습니다.
또한, 후분양 사업에 있어 정부의 규제도 덜해 사업 시행자 의지대로 분양가를 책정할 수 있습니다.
종합 정리해 보면 선분양 후시공의 경우 상대적으로 적은 분양가의 장점과 사업의 불안정성, 그리고 품질 확인 불가능이라는 단점이 있으며,
선시공 후분양의 경우 안정된 사업 진행과 품질을 확인할 수 있는 장점, 그리고 상대적으로 높은 분양가를 단접으로 꼽을 수 있습니다.
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