상가의 최우선변제권이 무엇인지 알아보고 환산보증금의 금액 기준과 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 어떠한 사업장에서 영업을 잘 하다가 갑작스레 내가 운영하고 있는 가게의 경매 통보를 받는 분들이 계십니다. 이런 경우 소액 임차인들에 한해서 일정 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 최우선변제권이란 것이 있는데요. 이러한 최우선변제권에 대한 기본 정보, 요건, 적용 기준, 금액 등 간략하게 알아보도록 하겠습니다.
상가 최우선변제권이란?
최우선변제권이란 소액임차인들을 대상으로 하며, 내 보증금에 대해서 선순위 권리자들보다 최우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 정리하자면 대출이 있는 가게에 내가 사업장을 냈는데 대출이자를 갚지 못해 경매로 넘어가 누군가가 낙찰을 받는 경우 대출을 실행해 준 은행보다 우선적으로 일정 부분 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
이러한 상가 최우선변제권은 상가임대차보호법에 의하여 기준이 정해지며, 요건이 충족되기 위해서는 몇 가지 기준을 충족해야 됩니다.
건물의 인도 및 확정일자
최우선변제를 받기 위한 첫 번째 기준은 대항력을 갖추는 일인데요. 이러한 대항력을 갖기 위한 조건은 건물을 인도받아야 하고, 확정일자를 받아야 합니다. 쉽게 말하면 내가 해당 상가를 점유하고 있어야 하면서, 해당 상가 주소지로 사업자등록증을 발급받았다면 대항력을 갖추게 됩니다.
만약 여기서 사업자등록을 하지 않았다면 대항력을 갖추기 어려울 수 있습니다.
▶대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인 [대항력이란?]
최우선변제권의 보증금(환산보증금) 기준
최우선변제를 받기 위한 두 번째 기준은 보증금의 기준인데요. 여기서 보증금은 단순히 들어가 있는 보증금이 아니라 환산보증금을 뜻합니다. 환산보증금의 금액의 기준은 지역마다 다릅니다. 내 영업장이 서울시에 있다면 6,500만 원, 수도권 과밀억제권역은 5,500만 원, 안산·용인·김포·광주시는 3,800만 원, 이 외의 지역은 3,000만 원을 초과한다면 상가 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
환산보증금은 어렵지 않게 계산할 수 있습니다.
보증금 + 월세 ×100 = 환산보증금
만약 내가 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원을 납부하고 있다면
1,000만 원 + 100만 원 × 100 = 1억 1천 만 원의 환산보증금이 나옵니다. 만약 이러한 환산보증금이 나온다면 환산보증금의 기준이 가장 높은 서울시에 있어도 해당되지 않습니다. 개인적인 생각으로 환산보증금 자체의 기준이 상당히 적은 것이 아닌가 싶은 생각이 듭니다.
최우선변제를 받을 수 있는 금액은?
위에서 설명한 기준에 충족됐다면 최우선변제를 받을 수 있는데요. 우선 알아 두실점은 배당요구종기일 전에 최우선변제를 신청해야 합니다. 배당요구 신청은 배당요구 신청서를 작성해 해당 법원에 제출하면 됩니다.
이러한 절차를 거쳤다면 최우선변제는 얼마를 받을 수 있을까요? 사실 보증금 전액을 돌려받을 수 있다면 좋겠지만 돌려받을 수 있는 보증금의 한도도 정해져 있습니다. 서울시 같은 경우 2,200만 원, 과밀억제권역에서는 1,900만 원, 안산·용인·김포·광주시는 1,300만 원, 이 외의 지역은 1,000만 원을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
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여기까지 상가의 최우선변제권에 대한 환산보증금의 기준과 요건에 대해 알아보았습니다. 사실 최우선변제권에 권리를 적용받기 위해서는 상당히 적은 금액의 보증금과 월세를 기준으로 합니다. 정말 영세한 상인들을 위한 법으로 생각하시는 게 좋습니다.
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