상가 임대차보호법 10년 보장, 5% 인상, 보증금 보호 등 알아보기

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상가 임대차보호법 10년 보장, 5% 인상, 보증금 보호 등 알아보기에 대한 포스팅입니다. 상가 임대차보호법은 실질적으로 임차인을 위한 법으로 임차인에게 불리한 내용은 없다고 보셔도 됩니다. 이번 포스팅에서는 상가 임대차보호법의 적용 대상의 기준과 주요 내용에 대해 어떠한 보호를 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

상가 임대차보호법 적용 대상

상가 임대차보호법은 모든 상가 임차인에 대해 적용되는 것이 아닙니다. 적용 대상 조건이 있는데요. 기본적인 적용 범위의 대상으로는 보증금과 월세의 환산보증금이 기준 금액을 초과하면 안 됩니다. 일단 적용 가능한 환산보증금액의 기준을 알아보겠습니다.

  • 서울특별시 : 9억 원
  • 과밀억제권역, 부산광역시 : 6억 9천만 원
  • 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만 원
  • 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

위의 임대차보호법 적용 범위의 환산보증금 기준은 2018년 1월 16일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다. 이러한 상가 임대차보호법의 적용 범위는 대통령령으로 정하고 있어 정권이 바뀌거나 일정 시간이 지나면 시행령으로 다시 기준을 세우게 됩니다.

이러한 기준을 충족하였다 하더라도 간혹 사업자등록증의 주소지와 사업자의 주소지가 다르다면 적용 범위 대상이 될 수 없습니다.

환산보증금 계산하기

환산보증금이란 무엇인지 알아보겠습니다. 환산보증금이란 보증금과 월세로 나뉘어 있는 금액을 보증금으로 환산하여 계산하는 것입니다. 다시 말해 월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금과 합한 금액을 환산보증금이라고 합니다.

  • 환산보증금 계산 하기
    보증금 + (월세×100) = 환산보증금

환산보증금의 계산 방법은 어렵지 않습니다. 만약 보증금 3,000만 원에 월세 300만 원의 임대차 계약이라면 3,000만 원[보증금]+(300만 원[월세]×100)=3억 3천만 원[환산보증금] 이렇게 3억 3천만 원이라는 환산보증금이 나옵니다. 이렇게 구한 환산보증금액을 상가 임대차보호법 적용 범위의 기준에 대입해 보면 본인이 운영 중인 상가에 대해 상가 임대차보호법에 적용이 가능한지 알 수 있습니다.

상가 임대차보호법 주요 내용

상가 임대차보호법의 보호되는 범위에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

계약 갱신 요구

일단 상가 임대차보호법에서는 계약 기간을 정하지 않았거나 1년 미만의 계약 기간으로 설정했다면 해당 임대차의 계약기간은 1년으로 봅니다. 하지만 1년 미만의 계약의 경우 임차인은 정한 기간으로 주장할 수 있습니다.

또한 임차인이 원하는 경우 상가 임대차보호법의 최대 적용 기간인 10년까지 계약을 갱신할 수 있습니다. 만약 별다른 협의 없이 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되었다면 1년씩 계약이 연장되는 것으로 간주하지만 임차인이 계약 종료를 원할 경우 언제든 임차인은 계약 종료를 요구할 수 있습니다.

대항력

상가 임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 목적으로 만약 임대인이 바뀌는 상황이 오더라도 지속적으로 영업이 가능하고 보증금 반환까지 요구할 수 있는 규정입니다. 이러한 대항력은 법원에 등기를 하지 않더라도 대항력을 갖출 수 있는 규정으로 임대차 계약서에 확정일자까지 받는다면 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리까지 생깁니다.

만약 확정일자를 받지 않고 소액임차인의 기준에 적용이 가능한 상황이라면 경매가액의 1/3에 해당하는 범위 내에서 보증금의 일부를 변제받을 수 있는 권리가 있습니다.

월세 증감 요구

월세의 가격이 현실적으로 차이가 많이 나는 경우 계약 당사자는 임대료의 증감을 요구할 수 있습니다. 하지만 증액의 경우 기존 월세의 9% 이내에서 요구할 수 있으며 증액을 했다면 1년 이내에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다. 하지만 이 부분은 현실적으로 차이가 많이 나는 경우라는 기준이 조금 애매한 것 같습니다.

만약 계약을 갱신하는 경우 월세의 인상률에도 제한이 있습니다. 계약 갱신 시 임대인은 기존 금액의 5% 이내에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다.

권리금

상가를 임대하여 장사를 하거나 사업을 하는 경우 해당 점포의 권리금을 항상 생각할 것입니다. 이러한 권리금은 보증금의 개념과는 전혀 달라 임대인에게 요구할 수 없으며 다음에 들어올 임차인에게 받아야 하는 금액입니다. 상가 임대차보호법에서도 이러한 권리금을 보호하는 목적의 내용이 있습니다.

상가 임대차보호법에서는 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있으며, 임대차 계약이 연장이 불가능하다면 계약의 종료가 되기 전에 권리금을 회수해야 합니다.

상가 임대차보호법 10년 보장, 5% 인상, 보증금 보호 등 알아보기 – 마무리

이번 포스팅에서 알아본 내용은 상가 임대차보호법의 적용 범위 대상과 해당 법안의 주요 내용에 있어 계약 갱신 요구, 대항력, 월세의 증감, 권리금에 있어 임차인이 어느 선까지 보호받을 수 있는지 알아보았습니다.

전반적인 내용을 살펴봐도 상가 임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법으로 상가를 계약한다면 해당 내용을 잘 인지하고 계약해야 합니다. 이번 포스팅의 내용만 잘 숙지하고 있어도 큰 불이익을 받는 경우는 없을 것이라 예상되지만 만약 더 복잡한 상황이라면 전문가와의 상담을 추천드립니다.

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여기까지 상가 임대차보호법 10년 보장, 5% 인상, 보증금 보호 등 알아보기의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

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