상가 임대차계약은 장사를 하거나 사업자를 위해 공간을 임대하여 사용할 때 필요한 중요한 과정이다. 임대인(건물주)과 임차인(사용자) 양측은 권리와 의무를 명확히 이해하여 계약에 있어 분쟁을 예방하고 상호 간의 신뢰를 구축하는 것은 사업자 입장에서나 월세를 받는 건물주 입장에서나 모두 중요한 요소이다.
이번 포스팅에서는 상가 임대차계약서 양식을 제공하고, 계약 시 주의사항들과 필요한 특약사항들에 대해 알아보고자 한다. 상가 임대차계약을 앞두고 있는 분들이라면 이 포스팅이 큰 도움이 되길 바란다.
상가 임대차계약서 양식
상가 임대차계약에 사용해야 하는 정해진 계약서 양식은 없다. 하지만 다양한 문제와 분쟁을 사전에 방지하기 위해 법무부에서 제공하는 표준계약서는 임대인과 임차인 권리와 의무를 균형 있게 배분하고, 필수적으로 포함되어야 할 조항들을 명확하게 제시되어 있어 공정한 거래를 도울 수 있기 때문에 표준계약서를 사용하는 것이 좋다.
상가 임대차 표준계약서 양식이 필요하다면 아래의 파란 버튼을 클릭하면 다운로드가 가능하다.
상가 임대차 계약 시 주의사항
상가 임대차 계약을 진행할 때 주의사항과 체크사항에 대해 알아보자. 양 당사자의 권리와 이익의 보호를 위해 짚어봐야 할 주의사항에 대해 다루도록 하겠다.
- 계약서의 명확한 작성: 계약서에는 임대 기간, 차임(임대료), 보증금, 용도제한, 수선의무 등의 항목이 명확하게 기재되어 있어야 하며, 필수적인 것은 아니지만 계약서의 공증은 그 법적 효력을 더 강하게 만들 수 있다.
- 보증금과 차임 협의: 임대인과 임차인은 시장의 적성 가격을 파악하여 적정선의 보증금과 임대료를 책정해야 한다. 여기서 주의할 점은 임대 기간 중 월세의 인상률을 계약서에 기재하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 좋다. 참고로 상가보호법의 법적 인상률은 재계약 시 5%이내이다.
- 임대 기간과 갱신 조건: 임대 기간 만료 전 갱신요구권 행사가 가능한지와 그 조건을 확인해야 한다. 추가적으로 임대 계약의 시작일과 종료일이 명확하게 기재되어 있어야 한다.
- 임대 목적물(상가)의 상태 확인: 임대 시작전 임대인과 임차인 모두 상가의 상태를 직접 확인하고, 임대인 측에서 진행해주어야 할 수리는 미리 협의하여 조치할 수 있도록 한다. 또한, 임차인은 상가의 용도에 맞게 사용할 계획임을 임대인에게 확인해 주도록 하고 협의해야 한다.
- 보증금 반환 조건: 계약 종료 시 보증금 반환의 조건에 대해 명확히 기재되어 있어야 한다.
- 특약사항 명시: 특약사항에 있어서는 아래에 더 자세히 다루도록 하겠지만 계약서 내용의 이외에 사항을 요구하기 원하고 협의가 되었다면 그 내용들은 특약사항에 정확하게 구체적으로 기재되어야 한다.
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상가 임대차 보호법
상가 임대차 보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 목적으로 임차인의 권리를 보장하고 계약에서 발생할 수 있는 여러 문제를 예방하기 위해 마련된 법안이다. 자세한 내용이 궁금하다면 아래의 포스팅을 참고 바라며, 이번 포스팅에서는 간략히 다루도록 하겠다.
▶상가 임대차보호법 10년 보장, 5% 인상, 보증금 보호 등 알아보기
- 갱신요구권: 임차인은 계약기간 만료 6개월 전부터 3개월 전까지 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다. 이 기간은 10년까지 가능하며, 임차인이 영업권을 보호받을 수 있기 위함이다.
- 임대료 상한제: 위에서 잠시 언급했지만 재계약 시 임대료를 인상할 수 있으나 그 범위는 5%이내에서 가능하다.
- 임대차 계약의 확정일자: 임대차 계약서에 확정일자를 받는 것은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 방법이다. 간혹 상가의 확정일자는 사업자등록증으로 대신할 수 있다고 잘못 인지하고 있는 사람들이 있지만 상가의 임대차 확정일자의 경우 세무서에서 명확히 받아야 한다.
상가 임대차 보호법을 인지하고 준수하는 것은 임대인과 임차인 양측에게 추후 분쟁을 예방할 수 있는 방법 중 하나이다. 분쟁 발생 시 법적 조언을 구하는 것도 중요하다.
임대차 계약 시 필요 서류들
모든 내용이 협의되고, 계약을 진행하기로 했다면 필요한 서류들과 확인해야 하는 서류들은 무엇이 있는지 알아보자.
- 부동산 등기사항전부증명서: 이 서류는 해당 상가 건물의 소유권 및 권리 관계를 명확하게 확인할 수 있는 가장 중요한 문서이다. 소유자가 확실한지, 건물에 설정된 근저당은 없는지, 가압류 등 권리 제한 사항이 있는지 확인할 수 있는 서류이다.
- 건축물대장: 건축물의 구조, 용도, 면적 등의 상세한 정보를 확인할 수 있는 서류로 건물이 법적 기준에 맞게 지어졌는지 내가 사용할 용도로 사용이 가능한지 등 확인이 가능하다. 추가적으로 건물의 공식 주소와 층별 사용 현황도 확인할 수 있다.
- 토지대장: 토지의 소유자 정보, 토지의 지목(용도), 면적 등을 확인할 수 있는 문서이다. 해당 토지가 임대 상가 건물의 위치와 일치하는지 정도만 확인하면 좋다.
- 상가 임대차 현황서: 현재 상가 건물 내에 존재하는 모든 임대차 계약의 상태를 파악할 수 있는 문서로 홈택스에서 발급받을 수 있다.
- 국세 및 지방세 완납 증명서: 임대인이 세금을 체납하고 있지 않은지 확인할 수 있는 문서이다. 혹시 임대인이 세금을 체납하고 있다면 해당 상가가 공매가 진행될 수 있기 때문에 확인하는 것을 추천한다.
- 부동산 종합 증명서: 부동산 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장의 내용을 한 번에 확인할 수 있는 서류로 편리하게 여러 정보를 확인할 수 있다.
▶상가임대차 확정일자 받는 방법과 필요성(상가의 전입신고)
상가 계약 시 특약사항들
특약사항은 임대인과 임차인의 협의를 거쳐 계약서에 명시된 사항들 이외의 내용들을 계약서에 기재하는 내용들이다. 대부분의 내용들이 계약 사항들보다 우선적으로 적용이 가능하며, 분쟁 예방을 위해 상당히 중요한 부분이다. 가장 중요한 것은 양측이 모두 협의된 내용이 기재되어야 하며, 상식적인 내용이어야 한다는 것이다.
아래의 특약사항들 중 필요한 내용이 무엇이 있는지, 생각지 못한 특약사항이 있는지 확인하기 바란다.
- 임대료 및 보증금 조정 기준: 임대 기간 중 임대료 조정이 필요한 경우, 조정의 주기와 비율을 명시할 수 있다. 추가적으로 보증금의 조정 여부에 대해서도 기재되면 좋다.
- 용도 변경 및 개조: 임차인이 향후 사업 확장 등을 이유로 상가의 요도를 변경하고자 하는 경우가 발생할 수 있다. 임대인의 협조나 가능 여부에 대해 기재하고, 내외부의 개조나 장식 작업이 필요한 경우 사전 승인 절차와 원상복구의무에 대해 내용을 넣자.
- 계약 해지 조건: 특정 조건 하에 계약을 조기에 해지할 수 있는 권리와 조건을 명시하는 것도 좋다. 해지 시 보증금 반환 절차에 대해 기한과 그 방법에 대해 상세히 기재하는 것을 추천한다.
- 원상복구 의무: 계약 종료 시 임차인이 상가를 원래의 상태대로 복구해야 하는 범위와 조건을 명시하자. 원상복구에 있어서는 빈번히 일어나는 분쟁 중 하나이다.
- 영업권 보호: 임차인이 상가에서 영업을 계속할 수 있는 권리와 그 조건, 특히 계약 갱신 시 임차인의 우선권에 대해 명시하자.
- 관리비와 공과금: 상가 운영과 관련된 관리비, 공과금의 분담 비율 및 지불 조건을 명시하자.
모든 특약사항은 명확하고 이해하기 쉽게 작성되어야 하며, 아주 구체적으로 적어야 한다. 특약사항에 있어 양 당사자는 합의를 필수적으로 이루어야 하고, 서명 또는 날인하여 공식화해야 한다.
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상가 임대차계약은 임대인과 임차인 간의 신뢰를 구축하고 장기간 지속될 관계를 안정적으로 유지하기 위한 방법이다. 이러한 임대차계약서의 양식부터 계약 시 주의사항, 확인할 것들, 특약사항까지 모든 과정은 세심한 주의를 기울임으로써 보다 투명하고 공정한 거래가 가능할 것이다.
상가 임대차계약을 앞두고 있는 사람들에게 이 포스팅이 큰 도움이 되었으면 한다.