전세사기로 한동안 시끄러운 나날을 보냈는데요. 이번 포스팅에서는 이러한 전세사기 유형에 대해 알아보고 체크 사항에 대해 다뤄보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
전세사기는 세입자들이 전세금 반환을 받지 못하고 큰 금전적 및 정신적 피해를 입는 경우를 의미합니다.
전세사기에는 여러 유형이 있습니다. 가장 시끄러웠던 깡통전세를 시작해 갭투자를 인한 대출금의 비율이 높은 경우, 이중계약이나 신탁부동산 사기, 소유권 이전, 불법 건축물 등 다양한 유형이 존재합니다.
어떠한 유형들이 있는지 알아보러 가시겠습니다.
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깡통전세
깡통전세는 집주인이 보유한 부동산(주로 주택)의 시장 가치가 그 부동산에 설정된 전세보증금 총액보다 낮아진 상태를 말합니다. 쉽게 말해, 전세금이 목적 부동산의 시세보다 큰 금액일 경우를 말하는데요.
이런 경우, 부동산을 매도하거나 경매로 넘어갔을 때 전세보증금을 전액 반환받기 어려운 상황에 처하게 됩니다.
발생 원인
- 부동산 시장의 불안정: 부동산 가격이 하락하는 시장 상황에서 집주인이 부동산 가치 하락을 예상하지 못하고 높은 전세금을 설정한 경우 발생합니다.
- 집주인의 부실 경영: 집주인이 전세금을 다른 투자나 개인적인 용도로 사용하면서 자산 가치가 줄어들었을 때 발생합니다.
- 사기 행위: 이 부분이 가장 시끄러웠던 영역이었는데요. 일부 불량 집주인이 고의로 깡통전세를 만들어 세입자의 전세금을 가로채기 위한 수단입니다.
위험성
깡통전세의 위험성은 계약 만료 시 전세금 전액을 반환받기 어려워지는 상황이 올 수 있습니다. 특히 부동산이 경매로 넘어간다면 선순위 권리자(대게 은행의 저당권)에게 먼저 변제되고 남은 금액이 없을 수 있기 때문에 세입자는 큰 손실을 입을 수 있습니다.
예방 방법
- 등기부등본 확인: 부동산의 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자를 정확하게 파악하고, 소유권 상태와 채무(근저당 등), 그 외 권리관계를 정확하게 확인해야 합니다.
- 부동산 가치 평가: 거래하고자 하는 부동산의 현재 시장 가치를 정확하게 파악하여, 전세금과 면밀하게 비교해야 합니다. 전세금이 부동산 가치를 초과하지 않는지, 초과하지 않더라도 몇 %의 비율이 되는지 등 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 공인중개사의 역할: 신뢰할 수 있는 중개사를 선정하여 소통하고, 부동산의 가치와 깡토전세 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 전세금 반환 보증보험 가입: 아마 이 부분이 예방하기 위한 가장 좋은 수단일텐데요. 전세금 반환 보증보험에 가입하여 전세금 반환에 대한 위험을 최소화 해야 합니다.
갭투자 사기
갭투자는 부동산 임대인이 주택이나 아파트를 구입할 때 낮은 가격으로 매입하고, 그 건물에 높은 금액의 전세를 놓아 차익을 얻는 투자 방식입니다.
갭투자 자체는 합법적인 투자 전략으로 깡통전세와는 다른 개념으로 인식되고 있으며, 부동산 상승 시장에서는 부정적인 영향이 현저히 적습니다.
갭투자 사기의 특징
갭투자는 최초에는 사기성의 본질이 있지 않는 경우가 많지만 사기로 변질되는 경우 임대인이 전세금을 부동산 매입 자금으로 사용하면서, 실제 건물의 가치에 비해 터무니없이 높은 전세금을 설정하는 경우가 있으며, 부동산 시장의 하락으로 인해 해당 주택의 가치가 하락하는 경우도 발생합니다.
이는 전세금 반환에 대한 임대인의 능력이 실제로는 부족함에도 불구하고 세입자를 기만하는 행위로 볼 수 있습니다.
발생 원인
- 부동산 시장의 변동성: 부동산 시장 가격 변동성이 큰 환경에서 임대인이 부동산 가치를 과대평가하거나, 전세 수요가 늘면서 전세 시세가 올라가는 경우 높은 전세금을 설정할 때 발생합니다.
- 임대인의 과도한 투자: 능력이 부족한 임대인이 여러 주택을 구매하기 위해 전세금을 다른 부동산 매입에 사용하여 자금이 고갈되는 경우입니다.
- 부동산 시세와 전세금의 갭 발생: 건물의 시세나 실거래가격보다 비슷하거나 많은 금액으로 전세금 설정한 후, 그 돈으로 다시 추가 부동산을 매수하는 경우 발생할 수 있습니다.
위험성
갭투자의 위험성에는
- 전세금 반환 불가: 임대인이 전세금을 반환할 능력이 없어지므로, 세입자는 전세 계약 만료 시 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 사기 고소에서의 어려움: 임대인이 다수의 건물을 소유하고 있어 외형적으로 재산이 많아 보이지만, 실제로는 채무 초과 상태일 수 있으며, 이로 인해 사기 고소에서 무혐의로 풀려나는 경우가 많습니다.
예방 방법
- 정확한 부동산 가치 평가: 부동산의 시세와 전세금을 꼼꼼히 비교하여, 전세금이 부동산 가치의 60%인 경우 계약을 피하는 것이 바람직합니다.
- 등기부등본 확인: 임대인의 부동산 소유 상태와 관련된 채무를 확인하기 위해 등기부등본을 면밀히 확인 합니다.
- 공인중개사의 역할: 공인중개사와 상담을 통해 부동산 가치와 임대인의 재정 상태를 정확하게 파악해야 합니다.
- 부동산 시장: 요즘 같이 불안정한 부동산 시장에서는 전세금의 비율을 조금 더 줄여서 계약을 진행해야 합니다. 향후 부동산 가치의 하락을 초래할 수 있기 때문입니다.
신탁사 소유 건물 사기
신탁사에 대한 개념이 없는 사람들에게 흔히 저지르는 사기 유형으로 해당 부동산이 신탁회사에 의해 관리되고 있음에도 불구하고, 신탁사가 아닌 위탁자(실소유자)나 다른 사람이 실제로 그 부동산의 권리를 주장할 수 있는 주인인 것처럼 행세하며 임대차 계약을 체결하는 경우입니다.
조금 어려울 수 있으니 이해가 부족한 분들은 아래의 글을 참고하여 신탁사에 대한 개념을 이해 하는데 도움이 될 수 있습니다.
특징과 위험성
- 신탁회사의 권리 무시: 실제 소유주가 있더라도 신탁 등기된 부동산의 소유는 신탁회사로 보는 것이 맞습니다. 일반적으로 임대차 계약을 체결할 권한은 신탁사에게 있는 것입니다. 신탁사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적으로 유효하지 않을 수 있으며, 이로 인해 임차인은 전세금을 회수하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.
- 권리주장의 어려움: 임차인이 신탁사의 동의 없이 임대차 계약을 체결했을 경우, 신탁사에게 자신의 권리를 주장하기 어렵습니다. 신탁사는 계약 당사자가 아니기 때문에, 임차인의 전세금 반환 청구를 거부할 수 있습니다.
- 안정성: 전세사기와는 다른 설명이지만 실제로 신탁등기 되어 있는 부동산을 거래 시 신탁사와 직접적으로 계약을 체결한다면 실제로는 더 안전한 계약이 될 수 있습니다.
발생 원인
- 신탁사의 존재 인지 부족: 많은 임차인들이 부동산 신탁 개념을 잘 알지 못하고, 건물 소유권이 신탁사에 있음을 인지하지 못하는 경우가 많습니다.
- 부동산 거래 과정의 복잡성: 신탁사가 관련된 부동산 거래는 일반 거래보다 복잡하며, 이로 인해 임차인이 사기에 노출될 위험이 더 높습니다.
예방 방법
- 등기부등본 확인: 건물에 대한 등기부등본을 확인하여, 신탁등기가 되어 있는지 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인: 신탁등기가 된 건물의 경우 등기부등본에 필히 기재가 되어 있으며, 신탁원부를 열람하여 신탁사의 동의 여부와 우선수익권 내용을 확인해야 합니다. 신탁원부의 경우 등기소에 방문 시 열람 가능합니다.
- 신탁사의 동의 확인: 신탁사의 동의 없는 임대차 계약은 법적으로 유효하지 않을 수 있으므로, 신탁사의 동의를 반드시 확인해야 합니다.
이중계약 및 중복계약
이중계약
이중계약 사기는 임대인과 임차인 사이에 체결된 계약이 실제로는 두 개 이상 존재하는 경우를 말합니다.
이러한 계약은 서로 다른 조건과 내용을 가지고 있을 수 있습니다.
이중계약 발생 원인
- 중개인의 역할: 이중계약 사기에는 종종 중개인이 관련되어 있습니다. 중개ㅣ니 세입자에게 전세계약을 체결한다고 속이고 전세금을 받은 후, 실제로는 집주인과는 다른 조건의 월세 계약 등을 맺는 경우가 있습니다.
- 계약의 불일치: 임차인은 전세 계약을 체결했다고 생각하지만, 실제로는 집주인과 중개인이 다른 조건의 계약을 맺었을 수 있습니다.
이중계약 위험성
세입자는 중개인이나 임대인으로부터 전세금 회수가 어려운 상황이 될 수 있습니다. 특히 중개인이 잠적하는 경우, 세입자는 큰 금전적 손실을 입을 수 있습니다.
중복계약
중복계약은 한 개의 목적 부동산을 가지고 임대인이 여러 명의 세입자와 전세계약을 체결하는 경우입니다. 이러한 계약은 세입자들 사이에서 서로 인지하지 못한 상태로 진행됩니다.
중복계약 발생 원인
- 시세보다 낮은 전세금 설정: 임대인이 시세보다 낮은 전세금으로 임차인을 현혹시켜 제시해 여러 세입자를 유인 후, 각각으로부터 전세금을 받아 챙깁니다.
- 세입자 간 상호 인식 방지: 임대인은 전세보증금 잔금 지급일을 모든 세입자에게 동일하게 설정하여, 세입자들이 서로의 존재를 모르게 합니다.
중복계약 위험성
모든 전세사기가 그렇든 세입자에게 상당 금액이 초과되는 전세금을 받아 챙겼기 때문에, 실제로 전세금 반환을 받을 수 없을 수 있으며, 법정 소송으로 인해 금전적 손실을 입을 수 있습니다.
예방 방법
- 등기부등본 확인: 건물의 등기부등본을 확인하여 소유자와 권리 관계를 파악합니다. 이를 통해 다른 임차인의 존재 여부나 근저당 설정 등을 확인할 수 있습니다.
- 중개사 검증: 중개사의 신뢰성을 확인하고, 공인중개사 여부를 체크합니다. 공인중개사는 정부에서 인증한 자격을 가진 중개인으로, 불법적인 행위를 할 가능성이 낮습니다.
- 계약서 내용 확인: 계약서의 내용을 꼼꼼히 검토하고, 필요한 경우 법적 자문을 구합니다. 계약서에 모든 조건과 약정이 명시되어 있는지 확인합니다.
- 전입신고 및 확정일자: 전입신고를 하고 확정일자를 받아두면, 임차인의 권리를 강화할 수 있습니다. 이는 임대인이 다른 계약을 맺더라도 임차인의 권리를 보호하는 데 도움이 됩니다.
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불법 건축물
불법 건축물 사기란 법적으로 인정되지 않는 방식으로 건축되거나 용도 변경된 건물에 대해 임대차 계약을 체결하는 경우를 말합니다.
예를 들어, 고시원을 원룸 아파트처럼 속이거나, 근린생활시설을 주거용으로 둔갑시켜 임대하는 경우가 여기에 해당합니다.
특징 및 위험성
- 법적 보호 부족: 불법 건축물에서 발생하는 임대차 계약은 법적 보호를 받기 어렵습니다. 이러한 건물은 언제든지 행정 명령에 의해 철거되거나 용도 변경이 강제될 수 있으며, 이 경우 임차인은 보증금을 잃을 위험이 큽니다.
- 강제 퇴거 위험: 불법으로 변경된 용도가 적발될 경우, 세입자는 강제로 퇴거당할 수 있으며, 이로 인해 주거 불안저 상태에 놓일 수 있습니다.
발생 원인
- 정보 부족: 임차인이 건물의 법적 지위나 건축 규정에 대해 잘 알지 못하는 경우가 많습니다.
- 임대인의 기만적 행위: 일부 임대인은 고의적으로 건물의 불법 상태를 숨기고 임대차 계약을 유도합니다.
예방 방법
- 건축물대장 확인: 건물의 건축물대장을 확인하여 건물의 정확한 용도, 소유자, 면적 등의 정보를 확인합니다. 건축물대장에는 건물이 법적으로 어떤 요도로 사용될 수 있는지 명시되어 있습니다.
- 법적 지위 확인: 건물이 불법 용도 변경이나 중개축으로 인해 위반 건축물로 등재되어 있는지 확인합니다.
- 실제 사용 용도 확인: 건물이 실제로 어떻게 사용되고 있는지 현장에서 확인합니다. 예를 들어, 상업용 건물이 실제로는 주거용으로 사용되고 있는지 확인합니다.
- 법률 자문 이용: 필요한 경우 법적 자문을 구하여 건물의 법적 지위와 관련된 지위를 명확히 파악합니다.
위조 서류를 이용한 직거래
이 사기는 임대인이나 판매자를 사칭하는 사람이 신분증, 등기부등본, 임대차 계약서 등의 서류를 위조하여 임차인 또는 구매자로부터 보증금이나 계약금을 받아 가로채는 행위입니다.
특징 및 위험성
- 신분 위조: 사기꾼이 집주인이나 중개인을 사칭하기 위해 신분증 등을 위조합니다.
- 서류 위조: 등기부등본이나 임대차 계약서와 같은 법적 서류를 위조하여 거래의 합법성을 가장합니다.
- 금전적 손실: 임차인이나 구매자는 보증금이나 계약금을 사기꾼에게 지급한 후, 그 금액을 회수하기 어렵게 됩니다.
발생 원인
- 중개수수료 절약 욕구: 많은 사람들이 중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 선호합니다. 하지만 전문 지식이 부족한 개인 간의 거래는 사기 위험에 더 취약합니다.
- 부동산 지식 부족: 일반적으로 부동산 거래에 대한 지식이 부족한 임차인이나 구매자는 위조된 서류를 식별하기 어려울 수 있습니다.
예방 방법
- 서류의 정확한 검증: 거래 시 제시되는 모든 서류의 진위를 확인합니다. 등기부등본은 온라인 등기소에서 직접 확인할 수 있으며, 신분증 등의 서류도 진위여부가 확인 가능합니다.
계약 시 필요한 주민등록증 진위 확인 여부 방법 부동산 상식
등기사항전부증명서란? 등기부등본 보는 법 발급받는 방법
- 공인중개사의 도움: 가능하면 거래 시 공인중개사의 도움을 받는 것이 안전합니다. 공인중개사는 정부에서 인증한 전문가로 거래의 안정성을 높여줍니다.
- 직접 만남과 확인: 임대인이나 판매자와 직접 만나고, 거래 관련 서류를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 가능한 한 건물의 소유자 본인과 직접 만나서 거래하는 것이 좋습니다.
- 법적 자문 이용: 필요한 경우 부동산 거래에 대한 법적 자문을 구하거나, 법률 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.
여기까지 전세사기에 대한 유형과 형태에 대해 알아보았습니다. 전세사기는 다양한 형태로 나타날 수 있으며, 세입자들은 큰 금전적 손실을 입을 위험이 있습니다.
깡통전세, 갭투자, 신탁자 소유 건물, 이중계약 및 중복계약, 불법 건축물 그리고 위조 서류를 이용한 직거래 사기 등은 모두 주의해야 할 전세사기 유형입니다.
이러한 사기를 예방하기 위해서는 건물의 법적 지위 확인, 신중한 서류 검토, 공인중개사와의 상담, 그리고 필요 시 법적 자문을 구하는 것이 중요합니다.