분양가상한제 뜻, 적용지역, 적용기준은? (feat.전매제한과 실거주의무)

분양가상한제에 대한 포스팅입니다. 이번 포스팅에서는 분양가상한제의 개념을 시작으로 적용기준과 적용지역 그리고 분양가상한제 적용되는 주택의 전매제한과 실거주의무에 대해 알아보도록 하겠습니다.

분양가상한제란?

분양가상한제는 주택 가격의 안정화와 원활한 공급을 목표로 아파트 가격을 일정 수준 이하로 공급하도록 규제하는 정책입니다.

이 제도는 기본형 건축비와 택지비를 합산하여 분양가의 상한선을 설정하며, 여기에 개별 아파트의 특성에 따라 가산비용을 추가합니다.

기본형 건축비는 6개월마다 조정되며, 이러한 규제가 없으면 민간 기업들은 이익을 위해 높은 분양가에 공급할 수 있기 때문에 정부는 합리적인 분양가를 유지하기 위해 이러한 제도를 운영합니다.

2005년에 처음 도입된 분양가상한제는 부동산 침체기를 거치며 일시적으로 자취를 감췄으나, 2018년부터 2021년까지의 부동산 상승기에 다시 부활하게 되었습니다.

이 시기에 정부는 집값과 분양가의 급등을 억제하기 위해 이 정책을 재도입했으며, 택지비는 공공 토지 가격 또는 감정가에 택지가산비를 더해 계산하고, 기본 건축비에는 건축가산비를 추가했습니다.

특히 최근에는 자재값과 인건비 상승, 고금리 등의 악재로 건축 업계가 어려움을 겪고 있습니다. 이를 위해 정부는 분양가상한제 지역에서 건축가산비를 조정하여 분양가를 책정합니다.

이는 민간 공급의 차질을 방지하고 합리적인 분양가 유지를 위한 조치로 부동산 시장의 안정화에 기여하려는 노력이 있는 부분입니다.

분양가상한제의 적용기준에 대해 알아보겠습니다.

이 제도는 투기과열지구에서 다음 조건 중 하나 이상에 해당할 때 적용됩니다.

분양가상한제 아파트는 일명 로또청약이라 불리며, 투기 목적의 구매를 막기위해 실거주 의무와 전매 제한을 추가로 규제하고 있습니다.

적용 지역은 공공택지와 민간택지로 나뉘며, 공공택지 내 공동주택은 의무적으로 적용됩니다. 민간택지의 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정한 지역의 공동주택에 적용됩니다.

이어서 분양가상한제 적용지역에 대해 알아보겠습니다.

2023년 1월 이번 정부는 분양가상한제 적용지역에 대한 개편안이 있었습니다. 민간택지 즉, 민간 기업들의 사업에는 강남3구와 용산구에 적용이 되며, 이를 제외한 전 지역의 민간택지에는 적용받지 않습니다.

신도시를 포함한 공공택지 개발 지구 또한 분양가상한제를 적용받습니다. 공공택지 개발 지구의 개념이 헷갈릴 수 있는데 LH, SH 등 과 같은 지방도시공사들의 주도하에 조성되는 택지 개발 지구를 생각하면 됩니다.

분양가상한제로 공급되는 주택들의 가격에만 규제를 하다보면 문제점이 발생합니다.

이 제도는 시장의 공급과 수요 원칙에 정부가 개입하여 가격을 조절함으로써 개인의 재산권을 침해한다는 논란이 지속되고 있습니다.

소수의 청약 당첨자에게만 이익이 집중되어 로또 청약이라 불리며 사행성 심리를 조장하는 부작용을 낳기도 합니다.

건설사들은 분양가상한제 적용으로 이윤이 축소되다 보니 해당 지역의 주택 공급을 꺼리게 되며, 이는 재개발 및 재건축 사업에도 부정적인 영향을 미칩니다. 일반 분양가 하락으로 조합원들에게 돌아가야 하는 수익률이 낮아져 정비 사업이 위축되는 부분입니다.

이에 대응하여 정부는 2023년 지속적인 개편을 통해 개선하고 있습니다. 전매제도와 실거주 의무 기간을 대폭 축소했으며, 수도권의 경우 전매제한 최대 10년에서 최대 3년으로, 비수도권의 경우 최대 4년에서 최대 1년으로 조정했습니다.

그러나 수도권 분양가상한제 주택의 실거주 의무 폐지에 대한 정부의 발표에도 불구하고, 관련 법안이 아직 국회를 통과하지 못해 실수요자들에게 혼란을 가중시키고 있는 문제점도 있습니다.

이러한 문제점들은 분양가상한제의 장단점을 균형있게 평가하고, 지속적인 개선을 통해 해결해야 할 과제로 남아 있습니다.