부동산 투자에는 여러 종류의 방법이 존재합니다. 가장 쉽게 접근하는 오피스텔부터 아파트 같은 주택에 대한 투자, 그리고 임대 수익을 볼 수 있는 상가 투자, 부동산을 개발하거나 용도를 변경하여 수익을 볼 수 있는 땅에 대한 투자 등 여러 가지 방법이 존재합니다. 오늘은 이러한 부동산 투자의 종류에 대해 알아보고 각각의 특징에 대해 알아보도록 하겠습니다.
오피스텔 투자
오피스텔이라는 개념이 도입된 지 상당 시간이 지났습니다. 이제는 오피스텔 투자에 대한 우려와 걱정이 앞서는 시대에 들어섰다고 볼 수 있습니다. 하지만 어떠한 종류의 부동산이 됐어도 각각의 장점과 단점은 항상 존재합니다. 오피스텔의 투자에 대해 염려되는 부분이 많은 건 사실이나 이러한 오피스텔의 투자에 어떠한 특징이 있는지 알아보겠습니다.
개념
오피스텔을 투자하는 개념은 임대 수익을 볼 수 있다는 점과 재매도 시 시세차익을 볼 수 있다는 점입니다. 또한 오피스텔은 투자 규모가 비교적 작기 때문에 접근할 수 있는 사람들의 범위가 넓습니다. 원칙적으로는 오피스텔은 건축법상 비주거용 건물로 분류가 됩니다. 하지만 주민등록의 주소지로 등록하게 된다면 주거용 오피스텔로 적용받아 주택수에 포함되게 됩니다. 오피스텔 투자 시 이런 부분들을 세세히 신경 써야 합니다.
상황에 따라 오피스텔은 아파트에 비해 적은 비용으로 큰 수익을 낼 수 있는 경우가 있습니다. 하지만 비율적으로 본다면 아파트에 비해 안정성 면에서는 많이 떨어지는 것이 사실입니다. 모든 부동산이 마찬가지이겠지만 오피스텔의 입지적 측면이 상당히 중요합니다. 개인적인 경험상 오피스텔로 시세차익을 볼 수 있는 비율은 이러한 입지적인 측면에서 영향을 상당히 많이 받습니다.
장점과 단점
- 장점
-적은 비용 : 오피스텔은 상대적으로 아파트나 다른 부동산에 비해 가격이 저렴합니다. 그 이유는 규모 자체가 작기 때문인데요. 비주거용으로 구매를 하게 된다면 취득세, 종합부동산세의 절감 효과도 볼 수 있습니다.
-임대 수익 : 오피스텔의 경우 주거와 업무를 모두 겸할 수 있는 시설로 수요자들의 범위가 넓으며, 이에 맞는 임대 수익 창출이 가능합니다.
-시세 차익 : 입지가 좋은 오피스텔의 경우 향후 시세에 대한 차익도 볼 수 있습니다. 하지만 아파트보다 상대적으로 적은 시세 차익이 발생하는 것이 대다수이기 때문에 구매 전 확실한 시장조사가 필요합니다.
-규제 : 오피스텔은 비주거용이라면 어느 정도 규제들을 피할 수 있습니다. 대출의 한도나 이자, 혹은 세금 관련된 규제들을 피할 수 있으며, 접근이 더 쉬울 수 있습니다. - 단점
-시장 변동성 : 오피스텔의 경우 아파트보다 선호도가 떨어지다 보니 시장의 변동성에 많은 영향을 받습니다. 또한 주거용 오피스텔의 경우 정부에서 규제를 늘려가고 있는 입장이라 이러한 영향으로도 가치가 떨어지기도 합니다.
-주거용 오피스텔 : 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함이 되는 등 여러 가지 규제가 존재합니다. 이런 경우 가치는 아파트보다 낮지만 규제는 주택에 대한 규제를 적용받을 수 있어 이러한 단점이 있습니다.
-빠른 임차인 전환 : 오피스텔의 경우 소형이고 임시로 사용하거나 임차인이 빠르게 전환되는 경우가 많습니다. 물론 장기적으로 이용하는 임차인이 있다면 너무 좋겠지만 그렇지 못한 경우가 많은 것이 현실입니다. 임차인이 지속적으로 바뀐다면 소모품 비용이나 중개 수수료 등 많은 비용이 지출되게 됩니다.
아파트 투자
아파트 투자는 여러 부동산 투자 중에서 가장 안정적인 투자가 아닐까 생각합니다. 우리나라에서 가장 수요가 많은 부동산이 아파트이며, 건물로서 공급되는 가장 많은 부동산이 아파트입니다. 전체적인 토지의 면적이 작은 우리나라는 산간지역으로 인해 실질적으로 사용할 수 있는 토지는 더 작은 것이 현실입니다. 이런 상황이다 보니 아파트의 가치는 앞으로도 더 올라갈 것으로 예상됩니다.
개념
아파트 투자의 전체적인 개념은 시세차익이 가장 큰 개념일 것입니다. 물론 아파트로 임대수익을 볼 수 있는 경우도 있겠지만 이런 경우 자기자본 투입 비율이 큰 경우나 대출의 비율이 커 이자를 부담해야 하는 경우일 것입니다. 하지만 대다수의 사람들이 아파트 투자 시 가장 고려하는 부분은 전세입자를 이용한 갭투자입니다. 아파트에 전세입자를 이용해 투자를 한다면 실질적으로 내 돈 한푼 안들이고 아파트를 구매할 수 있습니다.
부동산 레버리지 효과 지렛대 효과 타인자본을 이용한 영리한 투자
만약 내가 투자하고 싶은 집의 매매가가 5억 원이고, 해당 지역의 전세 시세가 3억 원이라면 2억 원의 대출만 받으면 내 돈을 한 푼 안 들이고 아파트를 구매할 수 있는 것입니다. 이런 경우 부동산 시장의 상황이 좋다면 일정 시간이 지나 매수한 가격과 매도할 때의 가격의 갭 차이를 이용해 수익을 볼 수 있습니다. 이런 것을 갭투자라고 합니다.
장점과 단점
- 장점
-적은 비용 : 오피스텔에서의 적은 비용과는 다른 개념으로 전세입자를 이용한 적은 비용으로 투자가 가능합니다. 이 부분은 위에 개념 부분에서 설명을 했으니 넘어가도록 하겠습니다.
-환금성 : 아파트는 부동산 중에 가장 수요가 많은 부동산입니다. 그런 만큼 사는 사람도 많고 파는 사람도 많습니다. 내가 투자한 아파트가 어느 정도 매력이 있는 아파트라면 환금성 면에서 다른 부동산에 비해 높습니다.
-시장 영향 : 시장의 영향을 가장 마지막으로 받습니다. 아파트 자체에 규제를 한다면 다르겠지만 전반적인 경제가 불경기라는 전제하에 여러 주택들 중에서 시장의 영향을 가장 나중에 받게 됩니다. 하지만 오피스텔이나 주상복합의 경우 부정적인 시장일 땐 가장 먼저 영향을 받고 긍정적인 시장일 땐 가장 나중에 영향을 받습니다. - 단점
-리스크 : 전세입자를 이용해 투자한 경우 부동산 시세가 떨어지면 리스크가 크게 발생합니다. 기존 전세입자의 계약 기간이 끝난 상황에 전세 시세가 하락을 했다면 전세금을 일부 돌려줘야 한다거나 새로운 전세입자를 찾아야 하는데 기존 전세 보증금과 차이가 발생할 것입니다. 여유자금이 없는 상태에서 이런 상황이 된다면 집을 경매로 넘겨야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.
-높은 투자 비용 : 이 부분은 전세입자를 생각하지 않은 투자일 때 적용됩니다. 아파트의 수요가 가장 많기 때문에 좋은 입지에 좋은 아파트라면 대부분 10억 원은 그냥 넘어갑니다. 또한 LTV, DTI 등의 규제로 대출 또한 규제가 되어 있어 실거주와 투자 목적을 동시에 반영하여 투자한다면 높은 투자 비용이 투입되게 됩니다.
상가 투자
하나 잘 사놓은 상가는 웬만한 자식보다 낫습니다. 상가의 종류는 너무 많고 아파트 같은 주택의 투자보다 공부할 내용도 상당히 많습니다. 근린상가부터 아파트 단지 상가, 상업 지구의 상가, 주상복합과 오피스텔의 복합상가, 테마형 상가, 상가주택 등 상당히 많은 종류가 있으며, 각각마다 특징이 다릅니다. 이렇기 때문에 부동산 투자에 경험이 없다면 상가 투자는 추천을 드리지 않습니다.
개념
상가 투자의 개념은 우선적인 것이 임대수익입니다. 오피스텔이나 아파트 같은 주택에서의 임대수익률과는 다르게 접근해야 하며, 상대적으로 수익률이 훨씬 높은 것이 특징입니다. 대출을 이용한 레버리지 효과가 적용이 가장 많이 되는 부동산 유형 중 하나이며, 좋은 조건의 이자를 적용받아 상가를 구매할 수 있다면 10%가 넘는 임대수익률도 보장받을 수 있습니다. 하지만 기준금리가 높아 높은 이자율을 적용받는다면 오히려 수익률은 줄어들게 됩니다.
- 근린 상가 : 근린상가는 주거지역의 주민들에게 생활 편의를 제공하는 상가로 주거지역에 위치한 상가들을 말합니다. 근린상업지역, 제3종 일반주거지역 등에 위치하는 것이 특징입니다.
- 단지 내 상가 : 아파트 단지에 함께 있는 근린 상가로 보통 부동산, 편의점, 슈퍼마켓 등이 입점하게 됩니다.
- 중심 상가 : 제대로 된 중심상가를 살 수 있다면 정말 내 자식까지 먹고사는데 큰 어려움이 없을 수 있습니다. 하지만 대부분의 중심상가는 가격이 높아 접근하기 어려운 것이 현실입니다.
- 복합상가 : 복합상가는 상권이 형성되기 전에는 투자하는 것을 절대 추천드리지 않습니다. 주상복합이나 오피스텔에 들어가는 상가로 상가의 면적이 대부분 세대수에 비해 넓은 사업지들이 많아 공실로 유지될 가능성이 크기 때문입니다.
- 테마형 상가 : 테마형 상가 또한 상권이 형성이 되기 전에 추천드리지는 않습니다. 용산 전자상가나, 동대문 상가, 강변 테크노마트 같은 상가들을 말하며, 이러한 상가들은 잘못 콘셉트가 꾸며진다면 공실이 될 확률이 높습니다.
- 상가주택 : 상가주택은 아마도 많은 사람들이 부동산 투자에 꿈을 꾸는 부분이 아닐까 생각합니다. 꼬마빌딩에 투자하는 것이 유행할 때 많은 관심을 받았으며, 추후 시세차익까지 노릴 수 있는 상가입니다.
장점과 단점
- 장점
– 규제 : 대출이나 정부해서 내세우는 규제에 적용을 덜 받습니다. 사실 덜 받는다기보다는 규제의 변동성이 적다는 말이 더 맞는 말 같습니다. 크게 상가의 규제는 신경 쓰지 않는 부분이라 현재의 규제에서 큰 변함없이 적용이 됩니다. 가끔 상가임대차보호법 같은 특별령으로 규제를 하기는 하지만 직접적인 수익에 큰 영향이 있는 규제는 적은 편입니다.
-임차인의 안정성 : 오피스텔이나 타 부동산에 비해 임차인이 한번 자리를 잘 잡으면 나가지 않습니다. 상가임대차보호법에서 임차인이 원할 경우 10년까지 보장받을 수 있기 때문에 장기적인 임대수익 면에서 좋습니다. - 단점
-공실률 : 만약 공실 기간이 길어진다면 리스크가 상당히 큽니다. 대부분 대출을 포함하여 구매하는 경우가 많기 때문에 대출에 대한 이자부터 관리비를 부담해야 합니다.
-신도시의 상가 : 신도시의 상가들은 상권이 어느 지역으로 형성이 될지 가늠하기 어렵습니다. 단점 이라기 보다는 신도시의 상가는 어느 상가가 활성화될지 예상하기 어렵기 때문에 언급하기 위해 내용을 넣었습니다.
땅(토지) 투자
땅 투자는 부동산 투자의 고수들의 영역입니다. 공부할 것도 많고 잘못 구매한다면 그대로 가치가 없는 부동산을 고를 수도 있습니다. 대부분 부동산 개발업자나 부동산 투자에 경험이 많은 사람들이 접근을 하며, 하지만 잘 골라 정말 좋은 땅을 구매한다면 대대손손 먹고 살 수 있는 부를 축적할 수도 있는 영역입니다.
개념
땅 투자에 대한 개념은 워낙 다양합니다. 큰 면적의 땅을 시세보다 저렴한 가격에 매수해서 쪼개서 제 시세대로 매도할 수도 있고, 건축 허가를 받지 않은 땅에 건축 허가를 받아 일정 프리미엄을 붙여 매도할 수도 있습니다. 이런 경우 타운하우스 현장 같은 게 가장 대표적인 예입니다.
또한 용도 가치가 낮은 땅을 구매해서 용도 변경을 거쳐 용적률과 건폐율을 높여 가치를 부가해 매도하는 경우도 있습니다. 그리고 가장 많이 접근하는 경우일 텐데요. 개발 예정지나 많은 개발업자들이 관심을 두거나 정부에서 택지 개발 조성 예정지를 예상해서 투자하는 경우도 있습니다. 추가적으로 알박기라고 해서 이러한 토지의 조그마한 땅을 구매해 더 높은 가격에 사업주들에게 매도하는 경우도 있습니다. 정말 많은 유형들이 있는데 이 부분은 추후에 땅 투자에 대한 자세한 포스팅은 아래의 글을 참고해 주세요.
장점과 단점
- 장점
-높은 시세 차익 : 정말 잘 고른다면 상상 이상의 엄청난 수익을 벌어들일 수 있는 영역입니다. 땅은 한정적인 자원으로 장기적인 측면까지 더해진다면 땅이 벌어다 주는 금액은 엄청날 것입니다.
-안정성 : 땅은 아직 이용 가치가 정해지지 않은 부동산이기 때문에 내가 이용 가치를 어떻게 부가하느냐에 따라 가치다 달라집니다. 이러한 부분에서 맹지가 아니라면 대부분의 땅에는 이용 가치가 존재합니다.
-이용 가치의 다양성 : 위에서 잠시 언급한 내용으로 최유효이용 면에서 정말 많은 접근법이 있습니다. - 단점
-전문성 : 땅에 투자하기 위해선 일정 부분의 전문성을 갖춰야 합니다. 법률도 많이 알아야 하고 경험도 많이 쌓여야 합니다. 법률적인 부분만 가능하다 싶어 투자했다가 낭패를 보는 경우도 많습니다.
-환금성 : 아파트와는 반대로 환금성이 많이 떨어집니다. 갑작스레 자금이 필요해 재매도 해야 하는 상황이 생긴다면 아마 장기간에 걸쳐 매도하게 될 것입니다.
-인허가 : 땅의 규모나 어떠한 용도에 따라 다르겠지만 대부분 인허가 과정이 복잡하고 상당히 긴 편에 속합니다. 시간뿐만 아니라 추가적인 비용도 투입돼야 되는 부분이 있어 이 부분을 고려해야 합니다.
부동산 투자에 대한 정리
부동산 투자의 종류 중 오피스텔, 아파트, 상가, 땅에 대한 특징에 대해 알아보았습니다. 부동산은 정말 좋은 기회의 영역입니다. 공부를 게을리하지 않고 부동산과 가까이 지낸다면 언젠가 정말 좋은 기회가 올 것이라 자신합니다.