부동산 세금은 일반인이 접근하기에 어렵고 복잡합니다. 이번 포스팅에서는 부동산 증여세에 대한 내용으로 세율과 계산방법 마지막엔 절세할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 증여세
증여세란 무엇일까요?
국세의 한 종류로 재산에 있어 무상으로 다른 사람에게 소유권을 이전할 때 그에 대한 세금입니다. 주는 것에 대한 세금이 아니라 받는 것에 대한 세금으로 수증자가 세금 납부자가 됩니다.
쉽게 말해, A라는 사람이 B라는 사람에게 재산을 대가없이 넘겨줄 때 B라는 사람이 납부해야 되는 세금입니다.
여기서 상속세와 차이는 상속세는 사망 후에 재산을 물려주는 것이고, 증여세는 살아 생전에 재산을 다른 사람에게 대가없이 주는 것을 의미합니다.
과거에는 현금으로 바꾸어 증여세를 피하는 경우가 많았지만 현물도 가치에 포함되게 되어 이 방법은 불가능한 것이 현실이고, 현재 객관적으로 가치를 측정하기 힘든 미술품을 통해 증여하여 증여세를 피하는 경우도 있습니다.
부동산 증여세율
부동산 증여세율은 1억 원 이하부터 30억 원 초과 범위로 세분화 됩니다.
- 1억 원 이하: 10%(누진공제 없음)
- 5억 원 이하: 20%(누진공제 1천만 원)
- 10억 원 이하: 30%(누진공제 6천만 원)
- 30억 원 이하: 40%(누진공제 1억 6천만 원)
- 30억 원 초과: 50%(누진공제 4억 6천만 원)
부동산 증여 시 과세표준(증여액) 기준
부동산 증여 시 증여액의 기준은 본래 시가표준액을 기준으로 했습니다. 하지만 2023년 법의 개정으로 인해 시가인정액으로 기준이 바껴 부담해야 할 증여세가 통상적으로 더 커졌습니다.
여기서 시가표준액이란 본래 과세의 기준이 되는 평가액이었습니다. 시가인정액은 취득일을 기준으로 전 6개월부터 후 3개월 이내 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등을 토대로 인정되는 금액을 말합니다.
증여세의 면제한도
증여세는 가족이나 친족 간 증여 시 면제 해주는 한도가 정해져 있습니다.
- 배우자: 6억 원
- 직계존속: 5천만 원(미성년자 2천만 원)
- 직계비속: 5천만 원
- 기타친족: 1천만 원
- 그 외의 자: 0원
위의 금액까지는 증여 시 증여세가 부과되지 않으며, 증여세의 면제한도는 10년 단위로 적용이 됩니다. 즉, 10살에 부모님께 2천만 원의 현금을 증여받은 후, 20살에 5천만 원을 증여받는다면 두 번 모두 증여세 면제를 적용받을 수 있습니다.
부동산 증여세 계산방법
부동산 증여세 계산방법에 대해 알아보겠습니다.
(증여세 과세가액(시가인정액) – 증여공제 = 증여 과세 표준) × 세율 – 누진공제액 = 증여세
예를 들어, 부모님에게 주택을 증여받고자 하는 주택의 시가인정액을 5년으로 가정하고 증여액을 계산해 보면,
- 증여 과세표준: 5억 원-5천만 원=4억 5천만 원
- 세율: 20%
- 공제액: 1천만 원
- 납부해야 할 증여세
4억 5천만 원×20%-1천만 원=8,000만 원
위의 금액을 증여세로 납부해야 합니다. 여기서 추가로 신고세액공제도 3%를 받을 수 있으니 참고바랍니다.
부동산 증여세 절세방법
그러면 본격적으로 부동산 증여세를 절세할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다. 부동산 증여세를 절세하기 위해선 여러가지 사항을 고려해 적용이 가능한 부분을 찾아 절세 방법을 찾아야 합니다.
시기 선택의 중요성
부동산 가치가 하락하는 시기에 증여를 하는 것이 유리합니다. 이는 위에서 언급한 시가인정액의 기준이 취득일을 기준으로 전 6개월부터 후 3개월 간의 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등을 기준으로 취득가를 인정받기 때문입니다.
공시가격과 시가
토지나 상가 증여 시 공시가격을 기준으로 증여하는 것이 일반적이지만 이는 시가보다 낮을 수 있어 세금을 절약 할 수 있습니다. 그러나 시가와 공시가 차이가 10억 이상 차이가 난다면 국세청의 추가 감정평가가 이루어질 수 있습니다.
아파트 증여 시 감정평가
아파트 증여는 거래 사례가 많아 유사매매사례가액을 기준으로 합니다. 만약 감정평가를 받아 이보다 낮은 가격으로 평가 받을 수 있다면 세금을 절감할 수 있습니다.
공동명의 증여
단독명의보다 공동명의로 증여 받는 것이 세금을 줄일 수 있습니다. 예를 들어, 5억 원을 혼자 받는 것보다 둘이서 2억 5천만 원씩 나눠 증여 받는다면 증여 받는 자가 세금 납부 의무자이기 때문에 절세 효과가 있습니다.
양도 차익 고려
양도 차익이 큰 부동산 증여는 절세 효과가 큽니다. 반면 양도차익이 없는 부동산 증여는 절세 효과가 없으며, 현금 증여가 더 유리할 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 활용
부모님이 조정지역에서 저렴하게 취득한 주택을 자녀가 비조정지역에서 증여받고, 1세대 1주택으로 2년 보유 후 비과세 받는 것이 유리할 수 있습니다.
가족 간 저가 매매
가족간 저가 매매는 증여세가 나오지 않을 수 있으며, 시가보다 최대 30% 저렴하게 매매할 수 있습니다. 특히 일시적 2주택 처분 기한 내에 적용될 수 있습니다.
여기까지 부동산 증여세에 대한 내용과 절세할 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다. 위의 방법들 중 적용 가능한 방법을 찾는다면 증여가액이 큰 부동산의 특성 상 생각보다 큰 금액을 절세할 수 있습니다.
구체적인 상황과 규정에 따라 다를 수 있으므로 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.