부동산 임의경매와 압류나 집행권원으로 진행되는 강제경매의 차이를 알아보겠습니다. 추가로 경매와 공매의 차이점도 알려드리니 참고해주세요.
부동산 경매는 누군가에게는 기회가 될 수도 있지만 누군가에게는 뼈아픈 상황이 될 수도 있습니다. 기회가 되는 사람들에게는 내가 원하는 부동산을 시세보다 저렴한 가격에 매수할 수 있는 점이고, 뼈아픈 상황에 처한 사람에게는 내 재산인 어느 부동산을 채무를 해결 못해 헐 값에 넘기게 되는 상황이 많기 때문입니다.
이러한 부동산 경매에는 크게 두가지로 나뉘어지고 경매와 정말 비슷하지만 조금은 다른 부동산 공매라는 것도 있습니다 .오늘 알아볼 내용은 임의경매와 강제경매 그리고 공매에 대한 차이를 알아보도록 하겠습니다.
집행권원이 필요 없는 임의경매의 개념
어떠한 부동산을 매수할 때 자기자본(자기돈)으로 100% 사는 사람은 많지 않을 것입니다. 내 집을 사던 투자로 상가를 사던 대부분 레버리지 효과라는 것 때문에 대출을 이용하여 부동산을 사는 사람들이 대다수 인데요. 이러한 대출을 받아서 부동산을 구매하게되면 근저당권이라는 것이 등기사항전부증명서(등기부등본)에 기재가 됩니다.
그러다 경제적인 상황이 안좋아지고 대출 이자를 납입 못하게 되거나 대출이 만기가 됐는데 대환이 안이루어지거나 돈을 못 갚는 경우가 발생하면 해당 채권자(대출자)는 채무자의 소유 부동산을 민사집행법규정에 따라 처분을 하여 채권(대출금)을 받아내는 변제 절차로 인해 경매로 넘어가는 것을 임의경매라 합니다.
앞서 설명드리면 강제경매와 다른 점은 집행권원(내가 집행할 수 있는 권리)가 필요 없다는 점인데요. 그리고 그저 담보권에 문제가 있다고 판단되면 매각허가결정에 영향을 준다는 점입니다.
집행권원이 필요한 강제경매의 개념
강제경매는 어떠한 부동산을 강제로 경매를 진행한다고 이해하면 조금은 구분이 편합니다. 임의경매에서 잠시 언급한 집행권원이 있어야 강제경매를 집행할 수 있는데요. 여기서 집행권원이란 채권자가 받아낸 판결의 확정 판결, 공정증서, 화해조서, 조정조서 등을 말합니다. 이러한 집행권원을 법원에서 받아 집행비용을 예납하고 강제경매 신청을 집행 법원에 제출하여야 합니다.
부동산 경매와 비슷한 개념의 공매
경매와 공매의 차이는 의외로 간단한데요. 경매는 개인간의 채무나 근저당 혹은 압류등으로 인해 경매가 진행되는걸 경매라 하고, 공매는 쉬운 의미로 밀린 세금을 받아내기 위해서 국가가 행정처분으로 신청하는 것입니다.
여기서 말한 세금은 국세, 지방세 등을 말하며, 해당 시군구 및 국세청에서 압류를 걸어 매각 절차를 진행하게 됩니다.
부동산 공매는 국세징수법에 적용받고 자산관리공사가 담당하며, 사실 경매와 공매는 절차상이나 내용이 거의 유사고 채권의 종류와 집행하는 주체가 다를 뿐입니다.
오늘은 임의경매와 강제경매의 차이를 알아보고 추가적으로 공매에 대한 개념까지 알아보았습니다. 여기까지 부동산 압류, 집행권원으로 인한 임의경매 강제경매 차이는?의 포스팅이었습니다.