부동산 물권에는 많은 종류가 있습니다. 지역권, 점유권, 유치권, 저당권, 전세권, 지상권, 소유권의 개념에 대해 알아보겠습니다. 부동산 경매를 하는 사람들에게는 익숙한 용어이겠지만 부동산 계약이나 사용에 대한 허가를 받을 때 등의 이유로 익숙하지 않은 단어에 마주하는 경우가 있습니다. 부동산을 접하다 보면 등기사항 전부 증명서라는 공부를 확인해야 하는 경우가 있는데 익숙하지 않다면 부동산 권리의 용어조차 모르는 경우가 다반사입니다. 개념만 이해하고 있어도 부동산을 접할 때 도움이 많이 되는 포스팅입니다.
부동산 물권이란?
채권이라는 단어는 많이 들어보셨을 겁니다. 쉽게 설명해 채권은 사람에 대한 권리, 물권은 물건에 대한 권리라고 생각하면 쉽습니다. 가장 흔한 예로 채권은 돈을 빌리는 경우 그 돈을 갚을 당사자는 사람이기에 이 같은 경우가 채권에 해당되고, 물권은 담보 대출을 받는 경우 저당권이 잡히고 해당 물건에 권리가 생기는 것이기 때문에 물권에 해당됩니다.
물권은 사람에 대한 채권보다 보호되는 부분이 많습니다. 부동산에서의 물권 개념은 건물 그 자체뿐만 아니라 토지와 건물 그리고 해당 부속물이 권리를 갖는 경우도 있습니다. 채권과의 차이를 한 가지 더 설명드리면 채권은 청구를 하는 개념이고 물권은 이와 다르게 지배를 하는 권리로 생각하면 됩니다.
또한 물권 법정 주의라는 개념이 있어 민법에서는 법률에서 정하는 물권에 대해서만 물권이 적용이 됩니다. 8대 물권이라고 많이 표현하며, 8대 물권에는 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권 질권, 저당권 이러한 종류가 있고 질권은 부동산에는 해당되지 않는 물권입니다.
점유권
점유권을 먼저 다루는 이유는 다른 물권과는 차이가 있습니다. 다른 물권들 같은 경우 물건을 지배할 수 있는 권리가 부여되지만 점유권은 해당 물건을 내가 점유하지 않고 있다면 해당 권리는 상실합니다.
부동산에서 예를 들어 설명하면 임대차 계약을 하고 2년 동안 거주한 아파트에서 계약이 만료되어 이사를 나가게 되었습니다. 하지만 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 일단 이사 갈 집으로 이삿짐을 모두 옮겨 이사를 마친 상황이라면 점유권이 상실되게 됩니다. 하지만 계약기간은 만료가 되었지만 내 물건의 일부분들이 전에 거주하던 집에 남아있다면 점유권이 인정됩니다.
소유권
소유권은 모두들 알고 있는 개념이라 생각이 됩니다. 물권 중 가장 기본이 되는 권리 중 하나로 해당 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리가 부여되는 것입니다. 부동산에 대해 내가 소유하고 있다면 해당 부동산을 사용할 수 있고, 해당 부동산에 임대를 놓아 수익을 볼 수 있으며, 더 이상 해당 부동산을 소유하고 싶지 않다면 매도할 수 있는 권리입니다.
용익물권
용익물권이란 지상권, 지역권, 전세권을 통틀어 표현하는 단어로 사용하고 수익을 볼수 있는 권리입니다.
지상권
우리나라에서는 토지와 해당 토지 위의 정착물을 별개의 권리로 봅니다. 지상권은 이러한 토지를 지배할 수 있는 권리로 토지 위의 건물을 소유할 수 있으며, 해당 토지를 사용하고 지배할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 A라는 사람이 건물을 짓기 위해 토지를 매입했는데 알고 보니 다른 B라는 사람에게 해당 토지의 지상권을 갖고 있었다면 A라는 사람은 토지의 내 소유권이 인정되지만 B의 허락 없이 해당 토지 위에 건물을 지을 수 없습니다. 이러한 개념이 지상권이며, 지상권이 설정되어 있는 토지라면 해당 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우가 발생할 수 있습니다.
지역권
지역권은 주로 맹지에서 많이 발생하는 권리입니다. 내 토지의 사용과 이익을 위해 다른 사람의 토지를 이용할 수 있는 권리를 말하는데 맹지를 예로 들면 맹지는 해당 토지로 접근할 수 있는 길이 없기 때문에 도보로의 이동은 문제없지만 차량을 이용해 접근한다면 길이 필요하고, 해당 길을 내기 위해서는 타인의 토지에 사용 승낙을 받아야 지역권이 인정됩니다. 이러한 상황에서 사용 승낙을 해주어 지역권이 설정된 토지를 승역지라고 표현하고, 맹지의 경우 요역지라고 표현합니다. 이러한 요역지의 소유권이 사라지면 지역권도 동시에 소멸하는 것이 특징이며, 지역권만 따로 거래나 양도가 불가능합니다.
전세권
전세권도 대다수의 사람들이 인지하고 있는 개념입니다. 일정 비용 즉, 보증금을 지불하고 다른 사람의 부동산을 약속한 기간에 따라 사용을 할 수 있는 권리입니다. 일반적인 전세 계약과 차이는 해당 부동산을 사용 및 수익할 수 있는 권리와 함께 전세금 반환청구권을 통하여 부동산 등기 상의 후순위 권리자보다 우선 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 많은 전문가들이 전세권이 용익물권인지 담보물권인지를 두고 많은 대립이 있습니다.
담보물권
담보물권에는 저당권, 유치권, 질권이 있으며, 부동산에는 질권은 해당되지 않는 권리입니다.
저당권
대표적인 물적 담보 권리로 어떠한 아파트를 매입하는데 자금이 모자라 은행에서 대출을 받는 경우 해당 대출에 있어 은행은 부동산에 근저당권을 설정합니다. 만약 대출받아 아파트를 매입한 사람이 돈을 갚지 못하는 경우를 대비하는 건데요. 근저당권이란 말 그대로 어느 정도의 금액에 대한 저당권 이라는 뜻입니다. 채권 최고액이 함께 등기사항 전부 증명서에 표기되며, 대부분 대출금액의 120~130% 정도가 설정됩니다.
민법에서의 저당권은 「저당권자는 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다」라고 명시하고 있으며, 만약 해당 부동산이 경매로 넘어가는 경우 후순위 권리자들 보다 우선 변제받을 권리가 생기는 권리입니다.
유치권
유치권이란 어떠한 부동산의 점유자가 채권 전부를 변제받을 때까지 물건을 적치하여 유치권을 주장할 수 있는 권리입니다. 가장 많은 예가 공사비에 대한 유치권이 있습니다. 사업주가 공사비를 지연되어 지불하지 않았다면 해당 건물을 공사한 시공자는 해당 부동산을 점거하여 공사비가 모두 지불될 때까지 유치권을 주장할 수 있습니다. 이러한 경우 많이 보았을 장면이 “유치권 행사 중”이라는 현수막을 본 적이 있을 겁니다.
부동산 물권의 지역권, 점유권, 유치권, 저당권, 전세권, 지상권, 소유권 많은 종류와 개념에 대해 알아보았는데 법률적인 부분을 세세하게 다루지는 않았습니다. 하지만 가장 쉽게 이해할 수 있도록 설명하려 노력했으니 이해하시는데는 큰 어려움이 없을 거라 생각됩니다.