타인자본을 이용한 부동산 레버리지 효과(지렛대 효과)에 대해서 알아보겠습니다. 레버리지의 뜻은 지렛대라는 뜻을 갖고 있습니다. 지렛대는 작은 힘으로 무거운 물체를 들어올릴 때 사용하는 장치로 부동산에서 역시 작은 금액으로 나의 자금규모보다 큰 부동산에 투자할 때 사용되는 투자기법으로 영리한 투자를 하기 위해 꼭 필요한 요소입니다.
여기서 투자기법이라 하니 그럴싸한데 사실 부동산을 매수 하신 분이라면 이용한 적이 있는 효과일 것입니다. 오늘 포스팅에서는 이러한 지렛대 효과라고도 불리는 레버리지 효과에 대해 알아보겠습니다.
부동산 레버리지 효과란?
상기에서 지렛대 효과로 작은 힘으로 큰 물체를 들어올리는 장치라고 언급했는데요. 부동산투자에서 역시 마찬가지 입니다.
“기업이나 개인 사업자가 차입금 등 타인의 자본을 이용하여 자본의 이익률을 높이는 일.”
이라고 정의되어 있습니다. 여기서 말하는 타인의 자본이 즉 지렛대가 되는 원리 입니다. 이러한 레버리지 효과는 정말 장점도 많지만 단점도 존재하는 그런 투자 방법입니다. 내가 돈이 엄청 많아서 내 자본만으로 부동산 투자를 할 수 있다면 정말 좋겠지만 현실은 부동산하나 구매하기도 빠듯한게 현실입니다.
부동산 레버리지 효과(지렛대 효과)의 장점
부동산 레버리지 효과의 장점은 여러가지가 있습니다. 그 중 하나는 레버리지 효과를 이용하면 해당 부동산의 본래 순수 수익률보다 높은 수익률로 수익을 볼 수 있습니다.
쉽게 생각해 연수익률 5%의 상가가 있다고 가정하면 요새 대출 금리는 대략 4~4.5%사이가 됩니다. 여기서 상가 연수익률과 대출금리와의 갭이 발생하는데요. 이 갭차이 만큼의 수익률이 올라가게 됩니다. 예시를 들어 설명하겠습니다.
한 상가의 매매 가격이 3억이라고 가정하고 해당 상가에서 벌어 들이는 보증금과 월세는 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 가정해보겠습니다. 내 자본만으로 상가를 구매해 수익을 본다면 해당 상가의 연수익률은 4.8%가 나오게 됩니다. 하지만 여기서 대출금리 4%로 50%의 대출을 받는다고 가정해서 수익률을 계산해보면 한달에 약 50만원의 이자를 납입하게 되고 한달 월세 수익은 50만원 내 자본은 1억이 투입이 되게 됩니다. 여기서 1억이 투입되는 이유는 보증금은 투자자금에 포함되지 않기 때문입니다.
이렇게 다시 계산을 해보면 연 6%라는 수익률이 나오게 됩니다. 무려 1.2%나 올라가는 수익률이 나옵니다. 이러한 효과를 레버리지 효과라고 부동산 투자론에서는 말하고 있습니다.
아마 지금 말한 내용이 레버리지 효과의 가장 큰 장점이고, 그 밖에는 레버리지 효과를 이용해 더 많은 부동산을 구매할 수 있기때문에 분산투자도 가능하고 빠른 자산 증식이 가능해집니다. 또한 이자비용에 대한 세금처리도 가능해 세재효과도 볼 수 있습니다.
부동산 레버리지 효과(지렛대 효과)의 단점
하지만 레버리지 효과의 단점도 분명히 존재합니다. 첫 번째 수익률 대비 역금리 현상이 발생할 수 있습니다. 2023년초 부동산 경기가 거의 무너지다시피 했습니다. 근본적인 이유가 여러가지가 있겠지만 그 중 제일 영향이 많았던 이유중에 금리의 상승이라고 대다수의 사람들이 생각합니다. 기준금리가 상승하고 그에 맞춰 대출금리 또한 5~6% 정도까지 치솟았습니다. 작년까지는 신용 좋고 담보가 좋으면 2% 초반의 금리로도 이용이 가능했습니다.
누가 이러한 상황이 될 것이라고 예상했을까요? 대비하지 못하고 수익률 대비 역금리 현상을 맞이한 부동산 투자가들이 많습니다. 혹시 짧은 시간안에 예상을 했다더래도 다른 자산에 비해 환금성이 떨어지는 부동산을 처분하기도 쉽지 않았을 것입니다. 전적인 하이리스크 하이리턴의 예라고 할 수 있겠네요.
아마 이부분이 가장 큰 단점일 것으로 생각됩니다. 또한 만약 상가에 투자를 했는데 공실이 발생을 한다면 리스크 또한 훨씬 커집니다. 부동산 투자는 정말 신중하게 잘 해야 합니다. 작은 금액이 아닌 억 단위, 수십억 단위를 다루는 일입니다.
여기까지 부동산 투자에서 타인자본을 이용한 레버리지(지렛대) 효과에 대해 알아보았습니다. 모두 잘 알아보시고 영리한 투자 하시길 바랍니다.