부동산 등기 가등기의 의의 절차 말소의 포스팅을 시작하겠습니다. 부동산등기법에 가등기라는 것이 있습니다. 어떤 분야든지 마찬가지겠지만 공부라는 건 하면 할수록 알면 알수록 점점 더 어려워지고 머리속에 잘 안들어오는 것 같습니다. 오늘 알아볼 주제는 가등기에 대해 전반적으로 알아보겠습니다. 가등기라는 말이 익숙하지 않을 뿐 이 포스팅만 잘 읽는다면 이해하는데 큰 어려움이 없을 겁니다.
부동산 가등기의 의의
부동산 등기 중 가등기란 무엇일까요? 말 그대로 가짜 등기라고 생각하면 됩니다. 가짜라고 해서 효력이 없는 것이 아닌 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 즉 권리에서 우선 순위가 되기 위할 때 또는 해당 청구권이 시기부이거나 조건부 혹은 미래에 그 조건을 확정 할 때에 본등기 때 순위보존을 위해 미리 해두는 예비등기라고 생각하면 됩니다.
다시 말해 그냥 ‘나 지금은 등기 안칠껀데 근데 너보다 우선 순위로 권리를 인정 받을거야.’ 라는 목적이 있을 때 미리 실시하는 등기라고 생각하면 쉽습니다.
가등기의 효력
가등기를 하고 본등기로 넘어가게 되면 해당 본등기 순위는 가등기를 했을 때로 시기를 인정받고 가등기가 됐을 때의 순위에 적용받습니다. 이를 가등기의 순위보전적 효력이라고 합니다. 다시 말해 가등기에 의하여 본등기가 됐을 때 가등기 >> 본등기 넘어가는 사이에 처분에 관한 등기는 가등기의 순위보전적 효력에 의해 하고자 하는 본등기보다 후순위로 밀리게 되거나 실효되어 말소가 될 수도 있으니 경고하는 역할을 합니다. 담보가등기는 위에서 설명한 가등기의 효력 말고도 가등기만으로도 흔히 우리가 아는 저당권과 효력이 같습니다.
가등기 후 본등기의 절차
- 본등기는 가등기의 의무자와 가등기의 권리자의 공동신청으로 진행됩니다. 가등기 이후에 다른 사람이 취한 처분에 의한 등기는 본등기의 의무자는 가등기 의무자 입니다.
- 소유권이전등기청구권보전가등기에 의하여 소유권에 대한 본등기를 하는 경우 가등기와 본등기 사이에 설정 된 권리취득등기는 본등기를 할 때 직권말소 됩니다.
- 가등기로 인한 본등기의 실행 방법으로는 가등기 이후에 설정 된 등기는 가등기위 순위보전적 효력으로 인하여 양립될 수 있는 등기는 후순위가 됩니다. 허나 양립이 될 수 없는 등기는 해당 등기의 효력이 소멸되고 등기관이 직권으로 말소하게 됩니다.
양립이 허용되는 등기
(1) 지상권·지역권·전세권·임차권설정청구권가등기에 의하여 본등기를 한 경우 소유권, 저당권, 본등기가 설정이 안된 것에 대한 용익물권 및 임차권등기는 양립이 허용되므로 말소가 되지 않습니다. 쉽게 말해 빌린 부동산은 그 사용권을 인정한다는 이야기 입니다.
(2)저당권설정청구권가등기에 의하여 본등기에 들어가게 되면 다른 사람의 권리의 등기는 저당권등기와 양립이 가능합니다. 고로 말소되지 않습니다.
양립이 허용되지 않는 등기
여기서 양립이 안되는 등기는 등기관의 직권으로 말소하게 됩니다. 허나 아래의 등기는 직권으로 말소가 불가능합니다.
(1)가등기 상을 목적으로 하는 가압류등기
(2)가등기 상을 목적으로 하는 가처분등기
(3)가등기가 설정되기 이전에 저당권·담보가등기·전세권에 의한 임의경매신청등기와 가등기 이전에 설정된 가압류에 기한 강제경매신청등기
(4)가등기의 말소예고등기
(5)가등기 이전에 설정 된 등기의 말소예고등기 - 가등기권자가 가등기에 의한 본등기를 하지 않고도 따로 소유권이전등기를 했을 때는 이미 혼동으로 인하여 소멸하게 됩니다. 이때 소유권을 갖게 된 가등기권자는 혼동을 주었기때문에 가등기말소신청이 가능해집니다.
가등기의 말소
가등기 말소의 원래 원칙은 등기권자와 등기의무자가 공동신청하는 것이 원칙입니다. 이 경우 등기의무자는 가등기명의인이 되고 등기권리자는 가등기의무자가 됩니다.
가등기에 의한 본등기가 설정되고 난 후에는 해당 가등기만 말소 신청할 수는 없습니다. 또한 가등기의 말소를 이행하라는 판결로는 해당 본등기의 말소 또한 신청할 수 없습니다.
가등기의 말소회복등기
가등기가 등기권리자가 원하지 않는데 말소가 된 경우 해당 말소등기가 원인 무효인 경우는 해당 등기상에 있는 등기들 자체의 선의·악의를 따지지 않고 회복등기 절차를 승낙 할 의무가 있습니다. 그리고 해당 가등기가 부적합하게 말소가 된 후 가처분등기·저당권설정등기·소유권이전등기를 한 사람은 해당 가등기 회복에 있어 승낙하여야 할 의무가 있습니다.
여기까지 부동산 등기 가등기의 의의 절차 말소의 포스팅이었습니다. 가등기의 개념은 어려워 보일 수 있으나 이해를 한다면 그리 어려운 내용이 아닙니다. 해당 포스팅을 잘 읽어보신다면 부동산 가등기에 대해 이해하는데 큰 도움이 될 것입니다.