부동산의 규제지역 중 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역 여러 단어와 규정으로 정부에서는 관리합니다. 하지만 이러한 규제지역들의 종류가 워낙 여러 가지라 헷갈리기 마련입니다. 오늘은 각각의 특징과 개념에 대해 알아보고 LTV, 규제 내용 등 구체적으로 알아보는 시간을 갖겠습니다.
부동산 관리지역
현재 복잡한 부동산 규제지역은 3가지 형태로 분류되어 규정되고 있습니다. 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역 이렇게 세 가지인데요. 하지만 여러 사람들이 복잡하고 헷갈려 하는 이유로 이번 정부는 부동산 3종 규제지역을 부동산 관리지역으로 단순화하여 관리하겠다는 의미입니다. 대신 관리지역 1단계와 2단계로 구분하여 관리하겠다는 게 정부의 방침입니다. 하지만 아직까지는 방안을 내놓은 상황이고 발의가 된 것은 아니니 참고만 바라겠습니다.
부동산 규제지역 단계
현재 세 가지 분류로 관리하고 있는 부동산 규제지역은 조정대상지역부터 투기과열지구, 투기지역 순으로 강하게 규제하고 있습니다. 하지만 어떠한 규제가 더 강도가 높은지는 정확한 기준이 있는 것은 아닙니다. 현재의 정부에서는 부동산 시장의 안정화를 위해 대부분의 지역에 규제지역을 해제해놓은 상태입니다. 3종 규제지역이 모두 동일하게 서울지역 중 강남구, 서초구, 용산구, 송파구에 대해서만 규제에 적용되고 있습니다.
조정대상지역
현재 조정대상지역은 국토교통부 장관이 지정하며 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 주택법에 의거하여 지정되는 지역입니다. 조정대상지역은 LTV 50%와 DTI 50%로 제한되고 있으며, 대출을 실행해 주택을 구매한다면 1년의 의무거주 기간이 있습니다. 다주택자의 경우 양도소득세의 더 부과되며, 장기보유특별공제에서 제한됩니다. 만약 분양권을 전매한다면 50%의 세율이 적용되며, 다주택자는 신규 공급되는 아파트 1순위 청약 자격에 제한이 있습니다. 또한 해당 아파트에서 신규 공급되는 분양권에 대한 전매 제한은 최대 3년까지 규제할 수 있습니다.
투기과열지구
투기과열지구는 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하게 되며, 주택에 대한 투기 수요를 차단하기 위해 과열 현상을 막아 주택 가격을 안정화시키는데 목적이 있습니다. 해당 투기과열지구에서는 LTV와 DTI가 40%로 더 많이 제약받고 있으며, 대출 실행 시 1년의 의무거주 기간이 있습니다. 더군다나 주택의 가격이 15억이 넘는다면 대출은 불가능합니다. 조합으로 진행되는 아파트 경우 입주권과 분양권의 전매가 제한되며, 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택으로 제한받습니다. 또한 신규 공급되는 분양권의 전매 제한은 최대 5년까지 적용받을 수 있습니다.
투기지역
투기지역은 앞서 소개한 규제와 다르게 기획재정부 장관이 지정하는 지역입니다. 부동산의 가격이 급등하는 지역에 규제를 위하여 지정되며, 양도소득세 세율 기준의 금액이 실거래 금액으로 부과가 됩니다. 아래와 같은 경우 투기지역으로 지정됩니다.
- 직전 월 부동산 가격 상승이 물가 상승의 1.3배를 초과하는 경우
- 직전 2개월 동안 부동산 가격 상승이 전국 평균 주택 가격 상승률의 1.3배를 초과하는 경우
- 직전 1년간 부동산 가격 상승이 직전 3년간의 연평균 전국 주택 가격 상승률을 초과하는 경우
현재 투기지역의 LTV와 DTI는 투기과열지구와 동일하게 40%로 규제되고 있습니다.
부동산 규제지역에 대해서는 현재 서울시 용산구, 강남구, 서초구, 송파구를 제외한 모든 지역은 해당되지 않습니다. 앞서 설명한 부동산 관리지역의 1단계 지역을 조정대상지역으로 보면 되고, 2단계 지역을 투기과열지구와 투기지역으로 대입하여 생각하면 쉽습니다. 부동산 규제지역 중 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 알아보았습니다.