부동산 거래는 초보자 혹은 지식이 부족할 때, 꼼꼼하지 못한 경우 등 복잡하고 어려운 문제에 국면할 수 있다. 특히, 귀찮음이나 무지함때문에 구두계약 같은 비공식적 합의의 경우, 그 효력과 법적 구속력에 대한 이해가 부족한 경우가 많다.
이번 포스팅에서는 부동산의 구두계약에 있어 성립요건, 효력, 입증, 필요한 경우 해제 방법까지 구두계약에 관련된 다양한 법적 측면을 알기 쉽게 알아보자.
부동산 구두계약이란?
부동산 구두계약은 별다른 서류 작성 없이 대화로 이루어진 거래나 계약을 의미한다. 우리나라 법체계 하에서도, 당사자 간의 중요 사항에 대한 의사가 합치되면, 계약은 유효하게 성립된다.
이는 물건의 매매, 임대차 등 모든 종류의 부동산 거래에 적용될 수 있으며, 계약 당시 쌍방의 의사가 명확히 일치한다면, 서면 계약이 아닌 구두계약만으로도 법적 효력이 발생한다.
또한, 법원의 판례에 따르면, 구두계약의 효력은 서면 계약과 동일하게 취급되며, 구두계약 후 일부 새로운 사항을 추가하여 게약서를 작성하더라도, 당초의 구두계약과 관련된 각서의 효력이 소멸되지 않는다.
성립 요건
그렇다면 부동산에서 구두계약의 성립되기 위한 요건은 어떤 것들이 있을까? 이를 이해하기 위해서는 계약의 본질에 대한 명확한 이해가 필요하다.
간혹 어떤 사람들은 서면 계약만이 유효한 계약으로 오해하는 경우가 있다. 그러나 법적으로 중요한 사항에 대해 당사자 간의 의사가 합치되면 계약은 성립된다고 봐야된다.
구두계약의 유효성을 확보하기 위해서는 아래의 조건이 충족되어야 한다.
- 계약자 쌍방 간의 의사 합치: 계약 당사자 모두 계약의 목적, 조건, 대금 등에 대해 동의해야 한다.
- 목적물과 거래 대금의 명시: 목적물의 인도 시기, 거래 대금의 애개수 및 지급일 등 계약의 중요 사항이 명확해야 한다.
이와 같은 성립 요건이 축족된다면, 구두계약도 법적 효력을 발휘되어 양 당사자를 구속할 수 있다. 이는 계약의 기본적인 원칙으로 구두계약이든 서면 계약이든 동일하게 적용된다.
구두계약의 효력
앞서 설명한대로 양쪽 당사자 간의 의사 합치와 명확한 계약 내용이 명시된다면 구두계약은 성립이 된다. 그렇다면 효력은 어느 정도 발휘될까?
실제로 구두계약은 법원에서도 서면 계약과 동일한 효력을 인정받고 있다. 단, 계약 후 분쟁이 발생할 경우, 구두계약은 입증에 어려움이 있을 수 있기 때문에, 계약 당시의 대화를 녹음하거나 문자 메시지 등으로 합의 내용을 기록하는 것이 중요하다.
또한, 서면 계약과 동일하게 계약금을 지급한 상황에서는 구두계약이 일반적인 계약 처렴 해제하기 어렵다. 계약금이 없는 경우에는 상대적으로 계약 파기가 쉬우나, 계약금이 있을 경우 특정 파기 사유에 부합해야지만 계약을 해제할 수 있다.
입증 방법
이제 부동산의 구두계약이 무엇인지 어느 정도 파악이 됐을 것이다. 그렇다면 입증을 해야 한다 하는데 어떠한 방법으로 입증을 해야 할까?
구두계약이 유효하다는 것을 입증할 때 종종 어려울 수 있으며, 이를 위해 아래 몇 가지 방법에 대해 설명하겠다.
- 녹음: 구두계약의 내용을 녹음하는 것은 중요한 입증 수단이 될 수 있다. 당사자 간의 합의 내용을 객관적으로 기록하는 방법으로, 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 유용하게 사용될 수 있다.
- 문자 및 카톡 메시지: 구두계약 후 문자나 카톡 등을 통해 계약 내용을 정리하고 상대방의 동의를 받는 것도 유효한 입증 방법이다. 이러한 메시지는 계약의 존재와 조건을 증명하는 데 도움을 줄 수 있다.
- 금융 거래 내역: 계약금이나 가계약금 등이 거래된 경우, 이러한 금융 거래 내역을 제공하는 것도 중요한 증거 중 하나이다. 금융 기관의 거래 내역은 계약의 실제적 이행을 객관적으로 입증할 수 있다.
이러한 방법들은 구두계약의 실제적인 이행 사항을 기록하고 증명하는 데 필수적이며, 계약의 유효성을 법적으로 인정받는 데 중요한 역할을 한다.
구두계약의 파기와 해제
구두계약의 파기와 해제는 특정 조건이 충족되어야 한다. 일반적으로 계약이 파기될 수 있는 몇 가지 표준 사유가 존재한다.
- 계약금 지급: 계약금을 지급한 경우, 그 계약금은 민법 제565조에 의해 해약금(위약금)으로 간주될 수 있어 이를 기반으로 구두계약을 해제할 수 있다.
- 계약상의 하자: 계약에 문제가 있거나 하자가 있는 경우, 이는 계약의 파기 사유가 될 수 있다.
- 상대방의 동의: 상대방이 계약 해제에 동의한 경우에도 계약을 파기할 수 있다.
구두계약의 특성상 대부분 계약서가 없는 경우이기에, 이러한 사유들이 명확하지 않을 수 있으며, 이는 계약 해제를 복잡하게 만든다. 또한, 계약금이 없는 구두계약의 경우, 계약 파기가 특히 어려울 수 있으며, 계약금이 있는 경우에 위약금으로 사용되어 해제가 가능할 수 있다.
위약금에 대해서도, 구두계약에서도 위약금 약정이 있었다면, 위약금을 청구할 수 있다. 위약금 약정은 구두로 하거나, 문자, 카톡 등을 통해 이루어질 수 잇으며, 이 경우 구두로 약정한 내용을 녹음하는 등 입증 준비가 필요하다.
부동산 구두계약 주요사항
부동산 구두계약에 있어 몇 가지 알아두어야 할 주요사항에 대해 언급하겠다. 이러한 계약 형태는 매우 간편해 보일 수 있지만, 몇 가지 주의사항을 알고 있으면 훨씬 더 안전한 계약을 진행할 수 있다.
- 계약금과 가계약금: 구두계약을 할 때는 가능한 계약금이나 가계약금을 입금하는 것이 좋다. 이는 계약의 실체가 있음을 증명하는 중요한 증거가 될 수 있으며, 계약을 해제해야 할 상황이 발생하면, 이 금액이 해약금으로 활용될 수 있다.
- 위약금에 대한 합의: 계약을 체결할 때 위약금에 대해 명확하게 합의하는 것이 중요하다. 이 합의는 구두로도 가능하며, 가능한 녹음을 통해 합의 내용을 기록하는 것이 좋고, 메시지로 남겨두어도 좋다.
- 증거자료 확보: 반드시 계약 내용을 문자 메시지나 카톡 등으로 정리하여 상대방의 동의를 받아두는 것이 좋다. 이러한 기록은 나중에 계약 내용에 대한 분쟁이 있을 때 중요한 증거로 활용된다.
이런 내용을 깅거한다면 보다 안전한 계약이 될 수 있다. 계약 시 모든 중요한 사항을 명확히 합의하고, 적절한 증거를 확보하여 자신의 권리를 보호하는 것이 중요하다.
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지금까지 부동산 구두계약의 성립요건, 효력, 입증 방법, 파기 및 해제 등 자세히 알아보았다. 구두계약은 서면 계약만큼의 법적 효력을 가질 수 있지만 그 입증이 서면계약보다 어렵기 때문에 계약 시 상세한 내용을 잘 기록해두는 것이 중요하다.