부동산 경매에서 말소기준권리에 해당하는 등기의 개념과 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산 경매는 어떠한 채권이 있을 때 채권을 변제하지 못해 경매를 진행하여 채무의 변제를 이행하도록 하는 제도입니다. 여러 사람들이 부동산 경매를 투자 목적으로 이용하고 있으며, 내 집 마련의 수단, 실 사용을 위한 부동산 매입 등 여러 이유에서 부동산 경매에 관심을 두고 있습니다. 하지만 아마도 재테크를 목적으로 하는 경우가 가장 많을 것입니다. 오늘은 이러한 부동산 경매에서 꼭 알아두어야 할 말소기준권리 등기의 개념에 대해 알아보고 그 등기 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 말소기준권리의 개념
말소기준권리란 어떠한 부동산이 경매가 낙찰이 되었을 때 소멸이 되는가 되지 않는가의 기준이 되는 등기입니다. 이러한 말소기준권리 등기 중 가장 빠른 등기가 말소기준권리 등기가 됩니다. 예를 들어 어느 부동산이 경매를 진행해 특정인에게 낙찰이 되었을 때 어느 한 근저당권이 말소기준권리 등기라면 해당 근저당권보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸합니다. 이때 근저당권이 말소기준권리 등기가 되는 것이고 낙찰자는 후순위의 등기들은 부담할 필요가 없게 됩니다.
부동산에서 말소기준권리는 상당히 중요한 부분입니다. 예를 들어 주변 시세가 10억 원에 해당하는 아파트를 경매에 입찰할 것인데 5억 상당의 전세권이 말소기준권리 등기보다 선순위에 있다면 해당 5억 원의 전세권은 낙찰자가 떠안아야 되는 등기가 됩니다. 이 경우 전세금 5억 원까지 계산에 넣어서 입찰 금액을 결정해야 합니다. 그러나 해당 전세권이 말소기준권리 등기보다 후순위에 있다면 낙찰 후 인수가 됨에 동시에 해당 등기는 소멸하게 됩니다.
부동산 경매 말소기준권리가 되는 등기의 종류
그렇다면 말소기준권리가 되는 등기의 종류에는 어떠한 것이 있을까요? 기본적으로 5가지를 기억하면 됩니다. (근) 저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 해당 다섯 가지를 기억하면 되고 추가적으로 전세권은 상황에 따라 말소기준권리 등기가 되기도 하고 안되기도 합니다. 그러면 해당 등기들이 어떠한 등기인지 자세히 알아보겠습니다.
(근) 저당권
근저당권은 경매로 나오는 부동산들 중 대부분을 차지하는 말소기준권리 등기입니다. 저당권과 근저당권은 비슷한 맥락으로 생각하면 되고 근저당권은 “대략 해당 금액 정도의 저당권이다.”라는 뜻으로 생각하면 기억하기 쉬울 겁니다. 은행에서 대출을 진행해 부동산을 마련하는 경우 담보 대출에 대해 근저당권을 설정하게 되고, 해당 근저당권은 등기사항 전부 증명서에 등기로 올라오게 됩니다. 이 때 채권 최고액이라고 내가 대출받은 금액의 120~130% 정도로 기재가 되는데 이는 원금과 이자 그리고 기타 비용에 대한 저당권 설정입니다.
가압류
가압류는 과거 차압이라는 표현으로 사용되었습니다. 하지만 현재는 사용되지 않는 단어로 가압류 등기로 기억하는 것이 좋습니다. 가압류의 앞 (가)는 가짜의 (가)로 기억하면 쉽습니다. 가짜로 압류를 한다는 개념으로 진짜로 압류해서 뺏는 것이 아닌 소유권은 채무자에게 있지만 채권을 변제받기 위해 처분을 못하도록 가짜로 압류를 해놓는 개념입니다. 이는 경매개시 결정 후 압류를 진행하게 되며 경매를 진행하게 됩니다.
담보가등기
담보가등기는 전반적인 개념은 근저당권과 비슷합니다. 부동산의 담보를 목적으로 하고, 채무자가 채무에 대한 변제가 기한까지 이루어지지 않았을 때 가등기를 통해 부동산을 보호함을 목적에 있습니다. 여기서 가등기의 (가) 또한 가압류에서 설명한 개념과 비슷한 가짜라는 개념으로 생각하면 이해하기 좋습니다. 가짜 등기라는 개념으로 실제로 등기하는 것이 아닌 채권자의 권리를 보장받기 위해 가등기 시점으로 순위를 보전하는 역할을 하는 것을 가등기라고 합니다.
경매개시결정 등기
경매개시결정 등기는 사실 설명할 내용이 많지 않습니다. 단지 경매개 시가 결정됐을 때 등기사항 전부 증명서에 등기되는 것이 경매개시결정 등기입니다.
전세권
전세권은 해당 부동산에 들어와 있는 임차인이 전세 보증금을 보호하기 위한 목적으로 하는 등기입니다. 하지만 전세권 등기는 상황에 따라 말소기준권리 등기가 되기도 하고 안되기도 합니다. 우선 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권은 말소기준권리 등기가 됩니다. 또한 아파트나 다세대, 단독주택 같은 경우 해당 등기에 전체에 해당하는 전세권이 설정이 되어 있는 경우 말소기준권리로 인정받을 수 있지만 다가구나 건물의 일부만 전세권 설정이 되어 있다면 인정되지 않습니다.
부동산 경매의 말소기준권리 마무리
말소기준권리 등기라는 주제로 포스팅을 했지만 이러한 말소기준권리는 사실 이론적이거나 지침서가 있는 내용이 아닙니다. 여태껏 있었던 판례와 경매 실무를 통해 완성된 정보를 바탕으로 정해진 내용이니 왜 다른 등기는 말소기준권리 등기가 안되는지 의문을 품지 말고 그냥 알아두는 것이 좋습니다. 이상 부동산 경매 시 말소기준권리 등기의 개념 및 종류에 대해 알아보았습니다.