부동산세금 중 양도세, 종부세, 재산세, 취득세에 대해 알아보고 1주택자와 2주택자 그리고 다주택자의 납부해야하는 세금의 차이에 대해서도 알아보겠습니다. 부동산에 관련 된 여러 세금들이 있습니다. 부동산을 처음 취득할 때 납부하는 부동산 취득세, 부동산을 보유하고 있을 때 납부하는 종합부동산세와 재산세, 부동산을 다른 사람에게 매도 할 때 양도차액에 대해 납부하는 양도소득세, 부동산을 상속 및 증여할 때 납부하는 상속세와 증여세, 그리고 부동산을 운용하여 낸 수익에 대한 세금을 납부하는 소득세 (법인같은 경우 법인세) 정말 부동산관련 된 세금이 많습니다.
부동산이라 함은 아닐 부(不)동산 이라 하여 움직이지 못하는 동산을 뜻합니다. 정확한 의미는 토지 및 그 정착물로 건물은 토지의 별개의 부동산으로 보는데요. 당연히 토지와 건물에 대한 세금이 모두 존재합니다. 건물 안에서도 주택, 공장, 상가 등 여러가지가 존재하고 부과되는 세금이 다른 경우가 많기 때문에 더 어려운 것 같습니다.
이번 포스팅에서는 이러한 부동산 세금 중 양도소득세, 종합부동산세, 재산세, 취득세에 관련 된 내용을 다루겠습니다.
부동산세금 – 취득세
■ 취득세 구분 및 토지와 건물에 대한 취득세
말그대로 ‘취득’ 부동산을 매매 등의 원인으로 소유를 하게 되는 경우를 말합니다. 주택같은 경우 거래되는 금액에 따라 세율이 나눠지고, 비주택같은 경우 부동산 취득 표준세율을 기준으로 부과가 되고, 농지 같은 경우 신규취득과 2년 이상 자경농지 취득의 세율이 다릅니다. 하나하나 자세히 설명하겠습니다.
취득세에는 순수한 취득에 대해 부과되는 취득세와 농어촌 특별세, 지방교육세로 나뉘어 지는데 농지를 제외한 일반적인 세율은 4.6%를 기억하면 됩니다. 여기서 정확하게 취득세 4%, 농어촌 특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%의 비율로 납부를 하게되고, 부가적인 설명을 하면 농어촌특별세는 농어업의 경쟁력 강화와 농어촌 지역개발사업을 위한 재원을 확보하기 위한 세금이고, 지방교육세는 지방교육의 질적 향상에 필요한 재정을 확보하기 위한 세금입니다.
| 취득원인 | 구분 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계 |
| 유상승계취득 (매매, 교환, 경매, 공매) | 농지 신규취득 | 3% | 0.2% | 0.2% | 3.4% |
| 2년 이상 자경농지 취득 | 1.5% | – | 0.1% | 1.6% | |
| 기타(토지, 건물, 공장, 상가 등) | 4% | 0.2% | 0.4% | 4.6% |
사실 농지의 취득 보다 기타 부동산의 취득하는 경우가 더 많기 때문에 이런 경우 취득세는 4.6%만 기억하세요.
■ 농지 신규취득 및 2년 이상 자경농지 취득 시
농지 같은 경우 신규 취득 시 기타 부동산의 취득보다 취득세 와 지방교육세가 조금은 낮은 세율로 적용되고, 자경농민은 생업을 위하여 직접 논밭을 관리하는 사람들을 말하는데 취득세 감면 조건에 부합해야지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
| 자경농민 취득세 감면조건 |
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이러한 자경농민 취득세 감면 혜택을 악용하는 사례가 있어 아래와 같은 경우 취득세 추징이 들어갑니다.
| 자경농민 취득세 추징 경우 |
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이와 같이 세금 감면 혜택을 받고 그에 맞는 용도로 사용하지 않는다면 당연히 세금 추징이 들어가야됩니다.
부동산 세금 – 종합부동산세(종부세) 및 재산세
우리나라의 세금에는 지방자치단체에 납부하는 지방세와 국가에 납부하는 국세가 있습니다. 부동산이 보유세 중 종합부동산세(종부세)는 국세에 속하며 재산세는 지방세에 속합니다. 이때 세금을 책정하는 기준가가 매매 할 때 처럼 정확하게 나타나지 않으므로 세금 책정 기준의 가격은 시가표준액 또는 기준시가를 기준으로 적용됩니다.
■ 종합부동산세 (종부세)
종부세의 세금 부과 기준일은 매년 6월 1일을 기준으로 합니다. 쉽게 말해 해당년도 6월 1일에 내가 부동산을 소유하고 있었느냐 아니냐를 판단해서 인별 합산한 결과로 공제 금액 초과 시 그에 대한 세금이 부과됩니다.
종부세의 납부기간은 매년 12월 1일~12월 15일이고, 납부기한이 토요일이나 공휴일일 경우 다음 평일까지를 기한으로 합니다. 금액이 커지다 보면 부담이 되는 부분이다 보니 일시납이 원칙이지만 납부자가 원할 경우 분할납부도 가능합니다.
| 주택(2주택 이하) | 주택(3주택 이상) | 종합합산토지분 | 별도합산토지문 | ||||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 3억 원 이하 | 0.5% | 3억 원 이하 | 0.5% | ||||
| 6억 원 이하 | 0.7% | 6억 원 이하 | 0.7% | 15억원 이하 | 1% | 200억원 이하 | 0.5% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 12억 원 이하 | 1.0% | ||||
| 25억 원 이하 | 1.3% | 25억 원 이하 | 2.0% | 45억원 이하 | 2% | 400억원 이하 | 0.6% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 50억 원 이하 | 3.0% | ||||
| 94억 원 이하 | 2.0% | 94억 원 이하 | 4.0% | 45억원 초과 | 3% | 400억원 초과 | 0.7% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 94억 원 초과 | 5.0% | ||||
주택 분의 공제금액 기준이 상향 됐습니다. 일반 9억, 1주택자 12억으로 상향되면서 많은 사람들이 공제 받을 수 있게 되었습니다. 더불어 1주택자 종부세 부담을 덜어주기 위하여 한시적으로 11억+3억을 추가 공제 하는 걸로 개정되었습니다. 추가 공제 시 요구사항이 몇가지 있습니다. 과세기준일 1세대 1주택일 것. 과세기준일 만 60세 이상이거나 해당 주탁을 5년 이상을 보유할 것. 두가지 의 요구사항이 충족된다면 추가공제도 받을 수 있으니 참고해주세요.
■ 재산세
재산세는 1년에 두번 납부하게 됩니다. 부과 기준일은 종부세와 마찬가지로 매년 6월 1일을 기준으로 하게되며, 7월과 9월 나눠서 납부를 하게 됩니다.
| 주택에 대한 세율 (1세대 1주택 시 특례세율 적용) | ||
| 과세표준 | 표준세율 (공시가격 9억 초과 다주택자) | 특례세울 (공시지가 9억 이하) |
| 0.5억 이하 (공시가격 1억) | 0.1% | 0.05% |
| 0.6~1.5억 이하 (공시가격 1억~2.5억) | 6만 원+0.6억 원 초과분의 0.15% | 3만 원+0.6억 원 초과분의 0.1% |
| 1.5억~3억 이하 (공시가격 2.5억~5억) | 19.5만 원+1.5억 원 초과분의 0.25% | 12만 원+1.5억 원 초과분의 0.2% |
| 3~5.4억 이하 (공시가격 5억~9억) | 57만 원+3억 원 초과분의 0.4% | 42만 원+3억 원 초과분의 0.35% |
| 5.4억 초과 (공시가격 9억) | – | |
| 토지의 재산세율 | |||
| 종합합산토지 (별도 합산과 분기 과세 대상 토지제외) | 별도합산토지 (공장용, 건축물 부속토지 등) | ||
| 과세표준 | 세율 | 과세표준 | 세율 |
| 5,000만 원 이하 | 0.2% | 2억 원 이하 | 0.2% |
| 5,000만 원 초과 1억 원 이하 | 10만원+5,000만 원 초과 금액의 0.3% | 2억 원 초과 10억 원 이하 | 40만원+2억 원 초과 금액의 0.3% |
| 1억 원 초과 | 25만원+1억 원 초과 금액의 0.5% | 10억 원 초과 | 280만 원+10억 원 초과 금액의 0.4% |
주택과 토지의 각각 재산세율입니다. 이 밖에 전, 답, 과수원, 목장용지 및 임야 는 0.07%, 회원제 골프장, 고급오락장용 건축물의 토지 4%, 염전 및 기준면적 내 공장용지 0.2%의 재산세율에 맞춰 재산세가 부과됩니다.
종부세와 재산세 사실 이중납부하는 느낌도 없지 않아 있습니다. 종부세 같은 경우 우리나라에서 종부세 위헌 소송도 여러차례 시도 했던 걸로 알려져있지만 종부세는 위헌이 아니다 라는 판결을 받았습니다. 실질 적으로 종부세는 우리나라와 프랑스에만 존재하는 걸로 알려져 있으며 우리나라는 프랑스의 3~4배정도 높은 종부세를 납부하고 있습니다.
부동산 세금 – 양도소득세(양도세)
양도소득세(양도세)란? 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익에 대한 과세를 부과하여 납부하는 세금입니다. 쉽게 말해서 ‘너 이만큼 남겨서 이익을 봤으니깐 이익 본 금액에 맞는 세금을 납부해.’ 이런 의미입니다. 자산의 형태가 여러가지가 있고 그러한 자산에서 발생하는 양도차액에 있어 양도세가 부과되지만 저는 부동산 전문 블로거이니 부동산에 대한 것만 다루도록 하겠습니다.
| 양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위 | |
| 양도로 보는 경우 |
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| 양도로 보지 않는 경우 |
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| 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우 | |
| 비과세되는 경우 |
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| 감면되는 경우 |
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| 양도소득세 기본 세율(2023.1.1 개정) | ||
| 과표 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,944만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
| 양도소득세 기본공제 금액 250만 원 | ||
| 1세대 1주택자 장기보유 특별공제(12억 이상 주택) | |||||||||
| 보유기간 | 2~3년 | 3~4년 | 4~5년 | 5~6년 | 6~7년 | 7~8년 | 8~9년 | 9~10년 | 10년이상 |
| 보유기간 공제율 | – | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 거주기간 공제율 | 8% | ||||||||
양도소득세 장기보유 특별공제는 규제지역 내의 주택은 제외됩니다.
다주택자의 장기보유 특별공제는 비규제지역에만 해당하며 3년 보유 6%~15년 이상 30%의 공제율이 있으니 참고해주시고 포스팅 외의 내용은 국세청 홈페이지에서 확인이 가능합니다. 여기까지 부동산세금 양도세 종부세 재산세 취득세 1주택 2주택의 포스팅을 마치도록 하겠습니다.