명도소송 진행 절차, 비용, 기간에 대하여 - 강제집행은?

명도소송 진행 절차, 비용, 기간에 대하여 알아보고 퇴거에 불응할 때 해야 되는 강제집행까지 정리해 보겠습니다. 명도소송은 임대차 계약이 종료되었거나 대항력이 없는 임차인을 내보내기 위한 절차로 진행 절차의 방법과 비용 그리고 소요되는 기간에 대해 알아보도록 하겠습니다.

명도소송이란?

명도소송이란 서론에서 짧게 언급했듯이 어떠한 부동산을 경매로 낙찰받거나 임대차 계약이 종료된 상황에서 임차인을 내보내기 위한 소송입니다. 임차인이 해당 부동산을 점유할 권리가 없는 상태에서 임차인을 내보내기 위한 소송이라고 정리하면 간단합니다. 아래와 같은 경우 명도소송을 이용합니다.

임대차 계약기간이 만료된 상황에서 임차인이 지속적으로 점유하고 있는 경우
경매를 정상적인 절차에 따라 낙찰을 받았음에도 기존 목적 부동산을 점유하고 있는 사람이 6개월 이상 점유하고 있는 경우
임차인의 임차임(월세)가 주택의 경우 2개월, 상가의 경우 3개월 이상 장기간 연체를 하고 있는 경우
무단으로 부동산을 점유하고 있는 경우
임차인이 임대의 동의 없이 제3자에게 재임차(전대차)를 한 경우

위와 같은 경우 명도소송을 진행해야 하는 상황이며, 이 밖에도 여러 이유에서 명도소송을 진행합니다. 의외로 명도소송은 많이 진행하는 소송으로 민사 소송에서도 상당히 많은 비율을 차지하고 있는 소송입니다.

명도소송의 진행 절차, 비용, 기간

명도소송을 진행하기 위하여 어떠한 것을 해야 할까요? 일단 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명을 발송하여 임차인이 바로 퇴거하는 상황이 온다면 더할 나위 없이 좋겠지만 사실 이러한 내용증명은 임차인의 심리적 압박의 목적보다는 향후 진행되는 명도소송에서 중요한 근거자료로 활용되기 때문입니다. 간혹 이러한 내용증명을 발송 후 심리적 압박으로 인해 원만한 협의가 이루어져 명도가 잘 진행되는 경우도 있습니다. 이제 명도소송의 진행 절차에 대해 알아보겠습니다.

부동산 점유 이전금지 가처분

내용증명을 발송한 후에는 부동산 점유 이전금지 가처분 신청을 진행하는 것이 좋습니다. 말이 조금 어려운 부분이 있지만 기존에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기는 행위를 못하도록 하는 것입니다. 가령 어떠한 주택에 명도를 진행해야 하는 임차인이 살고 있는 경우 지인이나 친인척에게 부동산 점유를 하는 행위를 못하도록 하는 신청입니다. 다시 말해 해당 목적 부동산의 점유자를 한 명으로 특정하는 과정입니다. 이러한 신청이 받아들여지면 법원 집행관이 목적 부동산을 방문하여 「부동산 이전금지 가처분 공고문」을 부착합니다. 이러한 절차 또한 목적 부동산의 점유자에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다. 이러한 부동산 점유 이전금지 가처분의 소요 기간은 대략 1개월 정도를 예상하면 됩니다.

명도소송의 진행 절차

서류 준비: 명도소송을 진행하는 상황이 온다면 가장 먼저 서류를 준비해야 합니다. 가장 중요한 임대차 계약서와 월세의 입금 내역과 독촉 문자 등의 관련 서류와 앞서 발송했던 내용증명 등 관련된 서류를 모아서 준비합니다.
명도소송 소장 작성, 목적물 가액 산정: 부동산 등기사항 전부 증명서와 토지대장을 발급받고 소장을 작성합니다.
인지 송달료 납부
소장 송달: 법원에 앞서 작성한 소장을 접수하고 법원은 이를 점유자에게 송달합니다.
답변 확인: 목적 부동산의 점유자가 소장을 송달받은 후 30일 이내에 답변을 해야 합니다. 아무 답변이 없는 경우 무변론판결이 선고되고, 항변하고 거부한다면 이에 따른 변론이 진행됩니다.
변론 기일 통지: 법정에 출석하여 재판받는 기일을 변론 기일이라고 합니다. 결정문을 송달받게 된 후 동의하지 않는다면 2주 안에 당사자는 이의신청을 해야 합니다.
판결 선고
강제집행: 대게의 경우 강제집행이 이루어지기 전에 점유자들은 해당 부동산에서 퇴거를 합니다. 하지만 간혹 악성 점유자들은 끝까지 퇴거하지 않는 경우 강제집행을 추가로 진행해야 합니다. 강제집행을 신청하면 1차적으로 이사 갈 수 있는 기간을 부여하고 이행이 되지 않는 경우 강제집행 일을 잡게 됩니다.

명도소송의 기간과 비용

소송이라는 것은 정말 시간과의 싸움입니다. 내 생각대로 빠르게 진행이 된다면 좋지만 인내심을 가지고 절차에 맞춰 차근차근 준비해야 하는 것이 소송입니다. 명도소송의 경우 보통 3~6개월 정도 소요되는 것이 일반적이나 상황에 따라 1년 이상이 걸리는 경우도 있습니다.

명도소송의 비용은 법원에 실질적으로 들어가는 비용은 15~30만 원 선을 예상하면 되고, 변호사를 수임한다면 적게는 100만 원대에서 많게는 500만 원 이상의 비용이 들어가기도 합니다. 소송비용은 패소자가 부담하는 원칙이 있긴 하지만 명도소송은 조정의 형태로 종료되는 경우가 많기 때문에 소송 당사자가 부담하는 경우가 대다수입니다.

강제집행

명도소송을 완료 후 점유자가 부동산 퇴거를 안 한다면 강제집행을 진행하는 상황까지 올 수 있습니다. 강제집행을 하게 된다면 일단 법원에 강제집행 신청서를 제출하고 1차적으로 점유자에게 이사기간을 부여합니다. 이러한 과정이 지난 후 점유자가 부동산의 퇴거에 불응한다면 집행관은 강제집행 일을 잡아 강제집행을 진행하게 됩니다. 이러한 강제집행은 신청부터 진행까지 약 2~3개월 정도 소요되며, 주택을 기준으로 평당 약 10만 원의 추가 비용이 부담됩니다.

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