땅 투자 토지 투자 장단점 및 투자 시 확인할 것들

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땅 투자는 매력적이면서도 신중을 기해야 하는 선택입니다. 한정된 자원인 토지는 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 장점을 지니고 있습니다.

이러한 투자는 인플레이션에 큰 영향을 받지 않고, 유지 보수 비용 또한 건물에 비해 비용이 들지 않는 다는 장점이 있습니다.

그러나 부동산 자체는 다른 투자처보다 큰 자본이 필요하고, 환금성이 낮은 점, 장기적인 투가가 요구되는 점은 신중해야 하는 이유입니다.

이번 포스팅에서는 이러한 땅 투자에 대한 설명과 장단점, 그리고 투자를 결정할 때 확인해야 하는 것들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

땅 투자를 하는 이유

많은 부동산 중에 땅에 투자하는 이유는 무엇일까요? 토지 투자는 부동산 중 건물에 투자하는 것과는 조금 차이가 있습니다. 상가나 오피스에 투자하는 경우 임대수익을 보기 위함의 목적이, 아파트에 투자 시 임대수익이나 갭투자를 위한 목적 등이 있습니다.

하지만 토지의 경우 현재 상태의 이용 가치가 적을 수도 있고, 향후 최유효이용의 판단 또한 필요합니다. 이런 정확한 판단으로 인해 다른 부동산보다 장기적인 관점에서 더 큰 수익이 될 수도 있고, 환금성이 떨어져 재현금화를 못하는 경우가 발생할 수도 있습니다.

땅 투자의 경우 크게 세 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.

첫 번째, 토지을 소유하고 개발 인·허가를 진행하여 직접 토지를 개발 후 수익을 남기는 것,

두 번째, 미래 가치적인 부분을 고려하여 미래에 개발될 수 있는 토지나 이 토지를 필요로 하는 사람에게 수익을 붙혀 재판매를 하고 자하는 것,

세 번째, 토지 역시 임대 수익이 가능합니다. 상업적, 농업적 활동에 있어 임차인에게 임대하여 수익을 보는 것, 크게 보면 이 세 가지가 가장 많은 유형일 것입니다.

언급한 세 가지 외에 토지가 자연 자원이 풍부하거나, 특별한 이용 권리(예: 광산, 임업, 농업 등)를 가지고 있는 경우도 있습니다.

토지 투자의 경우 잘 투자한다면 향후 엄청난 수익을 기대할 수 있는 요소입니다. 하지만 장기적인 관점으로 접근해야 하며, 환금성이 떨어지는 부분은 큰 단점이기도 합니다.

부동산 투자의 종류와 특징 오피스텔 아파트 상가 땅

토지 투자의 장단점

땅에 투자 시 장단점에 대해 알아보겠습니다.

장점

  • 장기적 수익 가능성: 땅은 한정된 자원이며, 수요 증가와 함께 가치가 상승하는 경향이 있어 장기적인 수익이 가능할 수 있습니다.
  • 안정성: 안정성이란 말은 양면성이 있긴 하지만 땅은 부동산 시장의 변동성에 덜 민감하여 가치 하락이나 상승의 반응이 늦습니다.
  • 인플레이션 대응력: 인플레이션에 영향을 덜 받으며, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
  • 적은 유지 보수 비용: 건물과 달리 유지 보수가 적어 추가적인 비용 부담이 적습니다.
  • 소액 투자 가능: 땅은 작은 면적의 자투리 땅이나 지분투자 방식을 통해 소액 투자가 가능합니다.

단점

  • 환금성: 다른 부동산, 특히 아파트에 비해 사고 팔기가 어렵습니다.
  • 자금 조달: 대출을 받더라도 임대수익 목적이 아니라면 이자를 모두 부담해야 하며, 토지에 따라 대출이 어려울 수 있습니다.
  • 투자 기간: 기본적으로 장기투자로 접근해야 하며, 개발이 언제 될지, 인·허가 기간이 얼마나 될지 확신이 없는 경우가 많습니다.
  • 큰 금액 투자 비용: 장점에 있는 소액 투자 가능과는 반대로 위치나 크기, 용도에 따라 큰 금액을 필요로 하는 경우도 있습니다.
  • 규제와 시장 상황: 토지 시장은 주택 시장보다 상대적으로 불안정하며, 경제 상황이나 정부의 규제로 인해 가치가 크게 변동할 수 있습니다.

토지 투자 시 확인해야 할 것들

토지를 투자하기로 마음 먹었다면 기본적으로 확인해야 할 것들이 있습니다. 하지만 이러한 서류 뿐만 아니라 부동산은 임장을 통해 목적 토지를 꼭 눈으로 확인하는 과정을 거쳐야 합니다.

지목 확인하기

토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 필지별로 지목이 설정되어 있습니다. 28가지 지목이 있으며, 지목에 대해 자세한 글을 여기를 클릭해서 확인해 주세요.

토지 지목 종류 및 변경 feat. 지목 확인하는 방법

용도지역 확인하기

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하고, 효율적으로 사용이 가능하도록 하는 것입니다. 도시지역과 비도시지역이 있으며, 자세한 글은 여기를 클릭해서 확인해 주세요.

용도지역의 용적률 건폐율은? feat. 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 관리지역 – 부동산 개발

용도지구 확인하기

용도지구는 용도지역의 제한을 강화 또는 완화 목적으로 미관, 경관, 안전 등을 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 예를 들어, 경관지구, 미관지구, 고도지구 등이 있습니다.

용도지구란 무엇일까? 목적과 그 종류들의 특징

용도구역 확인하기

토지의 이용 및 건축물의 용도 등에 관한 용도지역과 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하기 위해 따로 정하는 요소로 난개발 방지와 단계적인 토지 이용을 목적으로 하며, 도시관리계획으로 결정됩니다.

예를 들어, 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소규역이 있습니다.

토지이용계획확인원 확인하기

토지이용계획확인원이란 토지 이용규제 기본법에 의거하여 토지를 이용할 수 있는 부분을 표시하고 이용 제한에 대한 부분도 별도로 확인이 가능한 서류입니다.

많은 부동산 개발자들이 토지를 처음 검토할 때 필히 확인하는 서류로 토지이음 방문 시 확인이 가능합니다.

개발계획 확인하기

정부에서는 현재를 기준으로 2040년까지 국토종합계획을 세워 국토의 장기적인 발전 방향을 제시해 놓았습니다. 20년 단위로 하여 수립되는 최상위 국가공간계획으로, 제5차 국토종합계획까지 수립이 되어 있습니다.

제5차 국토종합계획(2020년~2040년) 보러가기

국토종합계획을 확인 후 지역을 골랐다면, 투자하고자 하는 토지가 속해있는 지역의 도시계획을 살펴보아야 합니다.

교통망 확인

도로와 교통은 부동산의 가치를 결정하는 아주 큰 요소입니다. 국도, 고속국도, 지방도를 눈여겨 보는 것이 좋으며, 고속국도에는 IC가 있어야 하기 때문에 큰 호재가 될 수도 있습니다. 국가기간교통망계획을 참고하면 좋습니다. 국가기간교통망계획은 국토교통부 누리집을 통해 확인이 가능합니다.

도로를 확인했다면 다른 교통 환경 개선에 대한 정보를 찾아보는 것이 좋습니다. IC 개발 소식이나 대중교통(특히 지하철)같은 개발 여지를 확인할 수 있다면 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

관공서나 대형 프로젝트 확인

투자하고자 하는 땅 주위에 관공서가 생길 예정이거나 신도시, 공공택지 등이 있다면 긍정적인 요소로 판단합니다. 산업단지나 특화단지가 지정되는 경우도 수요가 증가할 수 있어 아주 좋습니다.

생각나는 것 위주로 작성을 했는데 생각지 못한 부분이 있을 것입니다. 하지만 위에서 언급한 정도만 참고하여 검토해도 본인이 투자하고자 하는 토지의 투자 유무를 결정하는 데 많은 도움이 될 수 있을 것입니다.

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