근저당 설정 되어 있는 집에 전세나 월세로 들어가도 괜찮을지 알아보도록 하겠습니다. 주택을 알아보다 보면 근저당 설정되어 있는 집들이 많이 있습니다. 우리나라의 특성 상 전세라는 시스템이 있는데 이는 집을 빌리는 입장이지만 상당히 큰 금액이 투입되게 됩니다. 해당 주택에 대한 계약기간이 끝나면 이러한 전세보증금을 반환받아 집을 나와야 하는데요. 이러한 경우 만약 집에 근저당(담보대출)이 있는 경우 전세로 들어가도 괜찮을지 한번 알아보겠습니다.
근저당이란?
우선 근저당이 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 근저당이란 저당권에 속하는 개념으로 (근) 저당의 근은 대략 그 정도의 금액을 저당잡는다라는 뜻으로 보면 됩니다. 집주인이 해당 집을 구매하는 데 있어 100% 자기 자본이 아닌 대출을 이용한 레버리지 효과를 이용해 집을 구매하게 되는 경우 설정이 되는 것이며, 해당 주택을 담보로 설정되어 있는 권리를 말합니다.
근저당은 채권 최고액으로 설정되어 등기사항 전부 증명서에 기재가 되며, 채권 최고액은 주택을 담보로 하여 받은 금액의 금액이 아닌 대출금액의 110~120% 정도의 금액으로 설정되어 기재됩니다. 이는 이자나 상환하지 못할 경우 추가 비용에 대비해 설정되는 금액입니다. 만약 주택을 구매하는데 1억 원의 담보대출을 받았다면 등기사항 전부 증명서에는 약 1억 2천만 원의 금액이 설정되게 됩니다.
▶근저당 설정 해지 방법 의미 서류 비용은 얼마?
▶꼭 알아야 하는 5가지 부동산 서류 등기사항전부증명서
▶부동산 질권 설정의 개념과 절차 전세자금 대출
▶계약갱신 묵시적갱신 계약갱신청구권 계약 연장의 방법 3가지
근저당 설정이 되어 있는 집 전세나 월세는?
그렇다면 이러한 근저당이 설정되어 있는 집에 과연 전세나 월세로 들어가도 괜찮을까요? 일단 근저당이 설정되어 있다고 무조건적으로 위험한 집은 아닙니다. 하지만 비슷한 조건의 집에 한 집에는 근저당이 설정되어 있고, 다른 한 집에는 근저당 설정이 되어 있지 않다면 당연히 근저당 설정이 되어 있지 않은 집으로 들어가는 게 맞는 경우가 훨씬 많습니다.
그렇다면 근저당 설정이 되어 있는 집 중에 어떠한 집을 선택해야 안전하게 내 보증금을 지켜낼 수 있을까요? 대답은 근저당과 내가 들어갈 전세금의 합한 금액의 비율이 주변 실거래 시세의 80% 이하에 해당하는 집을 골라야 안전합니다. 예를 들어 한번 계산해 보겠습니다.
- 해당 아파트의 실거래 가격 : 8억
- 전세 보증금액 : 5억
- 근저당 설정 금액 : 1억 2,000만 원
위와 같은 예의 아파트를 구했다고 가정해 보겠습니다. 근저당은 대출한 금액의 약 120% 정도의 금액이 설정됩니다. 채권 최고액이라 하며, 1억 2,000만 원이 설정되어 있다면 해당 주택을 담보로 실행된 대출금액은 1억 원 정도로 예상할 수 있습니다. 그렇다면 본인이 낼 5억 원의 보증금과 대출금액을 합쳐서 계산하면 6억 원이 되고 해당 아파트의 실거래가 시세가 8억 원 이니 75%의 비율에 해당합니다. 이러한 집은 해당 집이 경매로 넘어가도 25%의 안전한 갭이 발생하므로 어느 정도 내 보증금을 지켜낼 수 있는 집이라고 판단할 수 있습니다.
그렇다면 월세는 어떨까요? 월세는 상대적으로 보증금 자체가 낮기 때문에 집을 고를 수 있는 범위가 넓어집니다. 물론 전세와 마찬가지로 주택 담보 대출 비율과 내 보증금을 합한 금액이 주택 실거래가 비율 대비 80%를 넘지 않는 집을 고르면 됩니다. 만약 불안감이 더 커진다면 보증금을 낮추는 대신 월세를 높이는 방법도 있습니다.
오늘은 근저당이 설정되어 있는 집에 전세나 월세로 들어가도 괜찮을지에 대해 알아보았습니다. 오늘 알아본 내용 중 주의할 점은 호가 기준이 아닌 꼭 실거래가를 기준으로 비율을 구해야 한다는 점입니다. 해당 포스팅을 잘 기억하시고 불이익 받는 상황이 없도록 바라겠습니다.