공업지역의 어떠한 것들이 있는지 종류와 개념 각 공업지역 별 특성을 알아보도록 하겠습니다. 공업지역의 종류로는 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 나뉩니다. 이러한 모든 공업지역들은 용적률과 건폐율의 차이와 개발할 수 있는 범위가 다른데요.
공업지역은 사실 다른 지역에 비해 사람들의 관심이 덜한 지역입니다. 필요에 의한 사람들에게만 관심이 많은 지역인데요. 하지만 부동산 개발이나 부동산 투자 중 토지에 관심이 있다면 공업지역 역시 메리트가 있는 지역임에는 분명합니다. 바로 준공업지역 때문인데요. 준공업지역은 공장으로서의 이용 가치뿐만 아니라 아파트나 공동주택으로의 개발에도 가능성이 다분하기 때문입니다. 오늘은 이러한 공업지역에 대해 알아보도록 하겠습니다.
공업지역의 개념
공업지역은 토지이용 측면에 있어 공장이나 이에 관련된 시설을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의거하여 지정된 지역을 말합니다. 이러한 공업지역을 다시 세분화하여 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 세분화되며, 주거지역의 오염이나 교통 체증 등을 방지할 수 있는 역할을 하게 됩니다.
이러한 공업지역은 꽤 큰 면적을 필요로 하기 때문에 특정 지역을 지정하여 지역발전 도모를 위한 수단으로도 사용됩니다. 실제로도 활성화된 공업지역으로 인해 지역 경제 발전에 큰 도움을 주고 있는 지역도 많습니다.
전용공업지역 개념과 용적률 건폐율
건폐율 : 70% 이하 / 용적률 : 150~300%
전용공업지역은 주로 중화학 공업이나 공해성 공업 등을 수용할 수 있는 지역입니다. 사실상 공장은 사람들이 기피하는 혐오시설로 주거지역에 인접해 있다면 직주 근접성이야 좋겠지만 이보다는 부정적인 요소가 훨씬 많은 것이 사실입니다. 이러하다 보니 실질적으로 전용공업지역은 주거지역이나 상업지역에 인접해 있기보다는 일정 거리는 있으면서 교통이 좋은 지역으로 지정하게 됩니다. 철도·화물 전용도로·공항터미널 등 접근성이 좋은 지역으로 지정을 하게 되며, 동력의 이용에 편리한 지역, 용수의 공급과 폐기물 처리에 용이한 지역으로 지정되게 됩니다.
일반공업지역 개념과 용적률 건폐율
건폐율 : 70% 이하 / 용적률 : 150~350%
일반공업지역은 환경에 부정적인 영향은 많지 않으나 공업의 필요성이 있어 지정되는 지역입니다. 말 그대로 전용공업지역보다 무해한 공업 시설 위주로 들어오게 되며, 여기서는 직주 근접을 생각하여 지역이 지정됩니다. 추가적으로 공장에서 생산되는 물품들을 유통하기 좋도록 화물 교통을 고려하여 일반 도로와의 상호 관계를 검토합니다. 대게 도시의 외곽이나 근교지역으로 선정됩니다.
준공업지역 개념과 용적률 건폐율
건폐율 : 70% / 용적률 : 150~400%
준공업지역은 잘만 고른다면 투자적으로도 아주 훌륭한 지역입니다. 사실상 일반 사람들에게는 전용공업지역이나 일반공업지역은 큰 관심이 없을 것입니다. 하지만 부동산 개발 혹은 토지 투자에 관심이 있다면 준공업지역을 노려보는 것도 좋은 방법인데요. 주거지역이나 상업지역에 비해서도 전체적인 토지 비율에서 적은 비율을 차지하고 있기 때문에 희소성 또한 토지의 메리트를 올리는데 한몫합니다.
과거의 준공업지역은 사실상 현재 시대의 일반공업지역의 형태였다고 생각하면 이해가 쉽습니다. 그만큼 주거시설이나 상업시설의 비중이 적은 지역이었으며, 해당 지역에 관심을 갖는 사람들은 해당 업종에 종사하는 사람들이었습니다. 하지만 현재는 많이 달라졌습니다. 이러한 시설들이 노후화되고 주요 산업 형태의 변형으로 인해 개발의 필요성이 많아졌고, 도심지에 위치해 있는 경우가 많아 가치가 높아진 것이 사실입니다.
대표적으로 구로디지털단지의 지역과 성수동 일대가 있습니다. 최근 유명 엔터테인먼트나 게임회사 등 공업과는 관계없는 기업들이 많이 이런 지역으로 이주하고 있는 것만 봐도 감이 오실 겁니다. 실제로 최근 몇 년 동안 성수지역은 성동구에서 높이와 용적률의 완화 혜택을 제공하고 있습니다.
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이러한 준공업지역의 개발 가치는 더욱 훌륭합니다. 오피스 빌딩부터 지식산업센터, 상업시설, 주상복합 심지어 아파트까지 개발이 가능하니 최유효 이용적인 면에서도 다양해 가치가 더욱 올라가는 것 같습니다. 여기까지 공업지역의 종류와 개념, 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 각각의 건폐율과 용적률 개발 허용 범위에 대해 알아보았습니다.