공동명의와 단독명의의 재산세, 종부세, 양도세 등 부동산 세금에 대한 장점과 단점을 비교해 보겠습니다. 부동산을 구매할 때 공동명의 단독명의 고민하는 사람들이 많습니다. 오늘은 공동명의와 단독명의 중 어떤 것이 세금적으로 유리한지 알아볼 텐데요. 해당 포스팅을 잘 읽어보시면 공동명의와 단독명의 중 본인에게 어떤 것이 유리한지 판단하는 데 도움을 드리겠습니다.
공동명의 단독명의에 대한 생각
공동명의는 대부분 부부관계에 있어 주택을 마련할 때 고민하는 경우가 많습니다. 부부 외에도 형제간에도 같은 맥락이고요. 부부간에 단독명의로 한다 그래도 명의에 들어가 있지 않은 한쪽 사람도 당연히 소유에 대한 법정 권리를 요구할 수 있긴 하지만 이 부분은 제 전문분야가 아니라 이 정도로만 언급하도록 하겠습니다.
우리나라에서 종합부동산세를 과세할 때는 인별 과세를 원칙으로 합니다. 하지만 부부간에 한명을 지목해서 납세의무자로 지정할 수 있는 조건도 있는데요. 일단 이 부분부터 짚고 넘어가도록 하겠습니다.
공동명의 시 한명을 납세의무자로 지정할 수 있는 조건 – 종합부동산세 (종부세)
공동명의 종합부동산세 과세 시 한 명을 납세의무자로 지정할 수 있는 조건이 있습니다. ①상호 간에 지분율이 단 1%라도 높아야 하고 ②동률일 경우 두 사람 간의 합의를 통해 납세의무자로 지정할 수 있는데요.
종합부동산세의 과세 기준일은 매년 6월 1일에 해당 부동산을 소유하고 있으냐 소유하고 있지 않느냐 라로 기준합니다. 이 과세 기준일을 기준으로 납세의무자 및 해당 세대원들이 공동으로 소유하고 있는 주택이 1주택이어야만 됩니다. 그리고 해당 공동명의인이 함께 거주하고 있어야 합니다.
이때 주의할 점이 있는데요. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 공동명의 주택에 대한 1주택자 신청서를 제출해야 합니다.
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공동명의인의 종합부동산세 (종부세)
앞서 종합부동산세 과세 시 한 명의 납세 의무자를 지정할 수 있는 조건을 알아봤습니다. 이번엔 공동명의 시 종합부동산세의 과세 기준을 알아볼 텐데요.
먼저 공동명의인이 각각 1주택자로 신고를 하게 될 경우 기본 주택의 공제 금액은 각각 9억 원씩 받을 수 있습니다. 하지만 고령자공제와 장기보유공제는 적용에서 제외됩니다.
1인을 지정하여 납세의무자로 할 경우에는 과세기준이 조금 달라지는데요. 기본 주택의 공제되는 가격은 12억 원까지 가능하며 고령자 공제와 장기보유공제의 적용이 가능합니다. 고령자 공제 같은 경우 만 60세 이상 해당되고, 장기 보유공제는 5년 이상부터 적용되오니 위 사례와 비교하여 절세할 수 있는 방향으로 선택하면 됩니다.
두 가지 사례 중 많게는 몇백만 원 이상씩 차이 나는 경우가 발생하기 때문에 꼭 시뮬레이션으로 납부해야 할 종합부동산세를 계산해 보고 결정하길 바랍니다. 경험 상 대부분은 공동명의인이 각각 1부택자로 신고하는 경우가 대부분 절세 효과가 많이 나타납니다. 하지만 추후 특별공제가 도입된다면 단독명의가 유리해질 수 있는 상황이 올 수 있으니 참고만 해주세요.
공동명의인의 양도소득세 (양도세)
양도세 부분에서는 공동명의인에게 장점이 존재하는데요. 배우자 앞으로 양도를 할 시 향후 10년간 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않습니다. 양도소득세 또한 인별 과세로 적용이 되기 때문에 각각의 양도세의 공제금액을 적용받을 수 있습니다.
자세히 다시 말하면 양도소득은 매 1년에 1인 1회에 한 해 250만 원씩 공제됩니다. 그러면 공동명의로 했을 시 각각 250만 원씩 공제를 받을 수 있기 때문에 최대 500만 원을 공제받을 수 있습니다. 양도세 계산 시 누진과세가 적용되기 때문에 이 부분은 따로 생각해 줘야 합니다.
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공동명의 단독명의 그 밖에 장점과 단점
세금적인 면에서도 장단점이 존재하지만 다른 부분에서도 장단점이 있습니다. 공동명의로 진행 시 만약 해당 부동산이 경매로 넘어가게 되면 공동소유자로 있던 한쪽에서 우선 매수권을 행사할 수 있어 부동산 온전한 소유권을 보호하는데 이점이 있습니다.
또한 상속세에 있어서도 공동명의인의 장점이 있는데요. 추후 가족이나 누군가에게 상속을 할 때 누진세율이 적용되게 됩니다. 재산이 분할되어 상속을 하는 것이기 때문에 이러한 부분에서도 세금 분산 효과가 일어납니다.
공동명의의 단점으로는 위에서 언급한 고령자 공제와 장기보유공제를 받을 수 없다는 점이 있고, 명의인을 변경할 경우 취득세에 대한 부담이 증가됩니다. 여기까지 부동산 구매 시 공동명의와 단독명의의 재산세, 양도세, 부동산 세금적인 장점과 단점을 비교해 보았습니다.