계약갱신, 묵시적갱신, 계약갱신청구권은 계약을 연장할 수 있는 방법으로 그 개념과 특징에 대해 알아보겠습니다. 주택에 전세나 월세로 살다 보면 계약 기간 종료 후 더 연장하여 살아야 하는 경우가 많이 있습니다. 이런 경우에 계약의 갱신을 통해 현재 거주하고 있는 주택에서 점유권을 인정받아 거주할 수 있는 것입니다. 이런 계약의 갱신에 대하여 알아보고 각각 어떠한 차이점이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
계약갱신
계약갱신은 일반적인 방법으로 계약 기간의 종료되기 최소 두 달 전쯤 임대인과 임차인 간에 협의를 통하여 계약이 갱신되는 것입니다. 만약 이런 경우 임대인이 시세에 맞춰 보증금과 월세를 올려달라고 한다거나 전세입자를 구할 것이니 퇴거를 요청하는 요구를 할 수 없습니다. 보증금과 월세의 인상 한도에는 주택임대차보호법에 의거하여 각각 5% 이내에서 인상할 수 있습니다.
계약갱신의 경우 가장 이상적인 통보 시기는 계약이 종료되기 3~6개월 정도가 적당합니다. 일반적인 계약갱신에 있어서는 임대인과 임차인 간의 협의가 중요합니다. 계약 연장에 대한 기간, 보증금과 월세의 인상률 등 계약 조건을 일부분 변경할 수 있는 시기임을 인지하고 있어야 합니다. 만약 주변 시세의 변동이 없다면 임대인 입장에서도 중개 수수료나 주택에 있는 소모품의 교환 비용 등을 생각한다면 날짜만 변경하여 계약을 갱신하는 것이 이득이니 원만하게 조율하여 진행하는 것이 좋습니다.
묵시적갱신
묵시적갱신이라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 말 그대로 계약 기간이 종료된 후에도 임대인과 임차인 간에 특별한 협의 없이 계약이 연장되는 경우에 묵시적갱신이라 합니다. 이런 경우 계약 조건에 대한 변동이나 계약서도 추가로 작성하지 않습니다.
묵시적갱신은 사실 임대인에게 더 불리한 조건입니다. 묵시적갱신이 실행이 되면 임차인은 2년이 지나기 전 3개월 전 고지만 한다면 언제든 계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인 입장에서 2년을 더 살 것으로 예상하고 있었다면 계산에 착오가 생기기 때문에 불이익을 볼 상황이 생길 수 있습니다.
묵시적갱신 Q&A
- 묵시적갱신은 언제까지 통보를 안 하는 경우 가능할까?
– 주택임대차보호법에서 명시하는 기간은 계약 종료 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신의 요구나 해지의 요구를 하지 않으면 묵시적갱신에 해당됩니다. - 묵시적갱신의 횟수에는 제한이 없을까?
– 묵시적갱신에 횟수에 대한 제한은 없습니다. - 묵시적갱신 시 연장되는 기간은?
– 묵시적갱신으로 계약이 연장된다면 해당 계약은 2년이 연장되는 걸로 간주합니다. - 묵시적갱신 기간동안 2년을 못 채우고 세입자가 이사를 나갈 경우 중개 수수료는 누가 부담해야 될까?
– 묵시적갱신은 사실 임차인을 보호하기 위한 목적이 큰 법으로 이 경우 중개 수수료의 부담은 세입자에게 없습니다. - 월세와 전세의 묵시적갱신에서 차이점이 있을까?
– 묵시적갱신은 월세와 전세 똑같이 적용이 됩니다. - 상가의 묵시적갱신은 같은가?
-상가는 2개월이 아닌 1개월 전까지 계약 갱신의 요구나 해지를 요구하지 않으면 묵시적갱신에 해당됩니다.
계약갱신청구권
계약갱신청구권은 2020년 임대차 3법의 입안으로 시행된 제도로 서민의 주거 안정을 목적으로 만들어졌습니다. 임차인에게 계약에 대한 갱신 청구권을 부여하는 제도로 최초 계약 기간의 2년이 종료된 후 2년을 더 연장할 수 있는 권리를 세입자에게 주는 것입니다. 쉽게 말해 세입자가 원하면 2년 후에 2년을 더 거주하거나 부동산을 사용할 수 있습니다.
이 경우 집주인이나 집주인의 직계비 존속의 실거주 목적이 아니라면 계약 갱신에 대한 요구를 들어주어야 합니다. 해당의 이유로 2년을 연장하지 못하고 계약을 해지했다면 기존 세입자에게는 2년 동안 해당 부동산에 대한 임대차 정보를 2년간 열람할 수 있습니다. 이 방법을 이용해 집주인이나 집주인의 직계비 존속의 거주가 확인되지 않는다면 손해배상 청구가 가능합니다.
여기까지 계약갱신, 묵시적갱신, 계약갱신청구권에 대해 알아보았습니다. 본인이 거주하고 있거나 사용하고 있는 부동산에서 계약 연장이 필요할 때 참고해서 보셨으면 합니다. 법은 ‘아는 것이 힘이다.’라는 말이 있듯이 부동산에 관심이 있다면 꼭 알아두어야 하는 부분이기에 잘 인지하고 계시길 바라겠습니다.